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安信国际 | 房地产行业：地产关门、物管开窗

国证国际

2021-08-05

导读：本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告

本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告，摘要如下

百强房企七月全口径及权益销售总额同比下降7.6%及7.9%，销售增速持续回落。央行虽然全面降准，但严控防止资金违规流入房地产领域，加上住建部等八部门发文整治规范房地产市场秩序，现行政策措施实行还是较严。物管板块方面，近期推出的政策措施主要以推动行业进一步市场化为主，会淘汰一些服务不达标的小型物管公司，将令行业整合加速，有利头部物管企业的发展。我们认为随着各项市场杂讯明朗化，物管板块估值将回归正常轨迹，我们继续看好管理规模较大型、在多赛道上均有良好发展势头的物管公司，如碧服、雅生活等。同时亦看好商管公司如华润万象、宝龙商管、星盛商管，享受国内大消费的长远发展。

主要内容

销售增速持续回落。

根据克而瑞数据，百强房企1-7月全口径销售总额同比增长29.6%至80,376亿元，权益销售总额同比增长25.9%至56,792亿元。单月七月销售全口径总额同比下降7.6%至10,041亿元，权益销售总额同比下降7.9%至7,337亿元。对比2019年同期，全口径及权益销售两年之年均增长率为15.5%及13%，销售增速持续回落。累计销售增长较高的房企如建发（1908.HK）、绿城（3900.HK）、宝龙（1238.HK）、美的（3990.HK）、旭辉（884.HK）等，首七月销售增长超过50%。整体而言，百强房企单月销售连续两月出现同比下降，反映调控措施已收效。

地产调控依然从紧。

早前住建部等八个部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知（整治通知）》，提出因城施策突出整治重点、依法有效开展整治工作、建立制度化常态化整治机制三大方面要求。地产一如以往地受制，这次主要是针对开发商开工建设事项，对违法违规开工建设、未按施工图设计文件开发建设、未按房屋买卖合同约定如期交付等，作出整治。另外亦有传监管机构限制重点房企投销比在40%以下。央行虽然提出降准释放流动性，但地产市场调控政策从严，建立了银行业金融机构集中度管理制度，银行对房贷进行了额度限制，监管部门严厉打击经营贷、消费贷违规入楼市。同时把开发商商票纳入监管范围，从现行政策措施实行情况而言，短期内没有看到整体地产板块有好转迹象。

经济增长不确定性。

最近的政治局会议，有关地产内容再次重申房住不炒的定位，稳定地、房价及预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。从言词上相较以往的严苛程度略有缓和。考虑到外部环境复杂化，上半年出口的强劲增长预期回软，而且在新一波疫情的冲激下，投资、消费势头亦有所影响，对下半年经济增长造成一定压力。虽然在「房住不炒」的前题下，对地产调控全面放松的可能性近乎零，但地产作为冲激经济的终极手段，因城拖策局部缓解假若发生的话则会成为行业的催化剂，尤其在地产板块估值如斯低迷的背景下。然而政策走向仍有待观察。

风险提示：i)调控政策持续；ii）房贷融资收紧

分析师：黄焯伟

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