本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告，摘要如下
根据克而瑞数据，百强房企1-9月全口径销售总额同比增长13.1%，权益销售总额同比增长10.5%，增长持续放缓。九月单月全口径销售总额同比下降36.0%至8,524亿元，权益销售总额同比下降36.3%至6,034亿元。在地产现金流压力下，房企爆雷事件愈来愈多，亦有房企出售物管业务作融资。碧服成为大赢家，今年先后把蓝光嘉宝、富力服务及彩生活核心资产收归名下，以约200亿元收购约4.3亿平米的合约面积。恒大债务危机事件将明朗化，有助板块行情修复，股价短期将有所反弹。然而「房住不炒」仍是主调，中小民营房企的营运压力是还未解除。我们维持看好国营、拥有成熟商业资产、多赛道发展均衡的大型地产及物管公司，如龙湖、华润、碧服、华润万象等。
旺季不旺，金九不金。根据克而瑞数据，百强房企1-9月全口径销售总额同比增长13.1%至97,882亿元，权益销售总额同比增长10.5%至69,094亿元。九月单月全口径销售总额同比下降36.0%至8,524亿元，权益销售总额同比下降36.3%至6,034亿元。对比2019年同期，全口径及权益销售增长率为21.5%及16.6%，销售增速持续回落。累计销售增长较高的房企如绿城（3900.HK）、建发（1908.HK）、宝龙（1238.HK）、美的（3990.HK）、佳兆业（1638.HK）、龙光（3380.HK）、旭辉（884.HK）等，首九个月销售增长超过25%。整体而言，百强房企销售增速连续回落，九月传统旺季整体销售表现与八月相若，旺季不旺。
政策可望稍息。在局部疫情、原材料短缺、限电限产持续等多方面因素的影响之下，中国经济下行压力加大，稳增长在政策中愈趋重要。加上恒大及部分中小房企的债务风波引发对地产体系的冲激对金融系统逐步造成压力，土地流拍、销售增长放缓反映地产步入寒冬，令市场对中央局部放松地产流动性的憧憬愈发加深。最近人行货币政策委员会的工作座谈会中提及到要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。在「保房」前题下，四季度信贷政策宽松的措施可能会比较多，令房企们可有喘息机会。
行业整合加速。在地产现金流压力下，房企爆雷事件愈来愈多，华夏幸福、蓝光发展、宝能、荣盛、泰禾、新力（2103.HK）等知名中型房企先后出现问题。花样年（1777.HK）、富力（2777.HK）等房企亦出现卖子求生的情况，出售物管业务以为地产集团融资。在乱局之下，行业整合加速，头部企业受惠。碧桂园服务（6098.HK）成为大赢家，今年先后把蓝光嘉宝、富力服务及彩生活核心资产收归名下，以约200亿元收购约4.3亿平米的合约面积。加上碧服6月30日的合约面积9亿平米，锁定约13.3亿平米之管理规模，等于完成了2025年18亿平米合约面积之目标约74%，增长能见度进一步提高。
板块行情短期有所反弹。中国恒大（3333.HK）及恒大物业（6666.HK）双双停牌，涉及并购安排，市传合生创展（754.HK）对恒大物业的控股权益出收购。恒大出售资产，加上官方介入重组，恒大债务危机事件将明朗化，有助板块行情修复，股价短期将有所反弹。然而「房住不炒」仍是主调，中小民营房企的营运压力是还未解除。我们维持看好国营、拥有成熟商业资产、多赛道发展均衡的大型地产及物管公司，如龙湖（960.HK）、华润（1109.HK）、碧服（6098.HK）、华润万象（1209.HK）。
分析师：黄焯伟
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