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安信国际 | 房地产行业：民企资金链仍为迫切

国证国际

2022-10-06

导读：本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告

本文为安信国际近期发布的房地产行业分析报告，摘要如下

百强房企首9个月销售同比下跌约45%，跌幅持续轻微改善，九月单月销售继续保持稳定。主流大型房企，如保利、中海、华润、招蛇、滨江、建发、越秀、华发等，累计销售同比跌幅均小于27%。其中，其中越秀累计销售录得正增长11.4%，销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。虽然地产纾困措施不断推出，但销售改善仍有较大的不确定性，民企风险依然较高。

主要内容

百强九月销售持续回稳。百强房企首9个月，全口径销售总额约53,088亿元，同比下跌45.8%；权益销售总额约37,116亿元，同比下跌46.3%；操盘口径销售46,698亿元，同比下跌45.4%。其中，销售相对较好的房企如保利、中海、华润、招蛇、滨江、建发、越秀、华发等，累计销售同比跌幅均小于27%，其中越秀累计销售录得正增长11.4%。九月单月百强销售情况持续回稳，全口径销售总额环比八月回升3.7%、权益销售总额环比微跌2.0%。按全口径销售金额计算，主流大型房企招蛇、华润、绿地升幅超过40%，越秀升幅更超过100%。万科、金地、中铁建升幅也录得7-8%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。

成交仍然疲弱。根据同花顺金融统计数据，30大中城市的商品房成交套数及面积在1-9月累计约89.8万套及9,555万平米，同比下降35.4%及40.7%。九月单月成交环比回落，成交套数（截至25日）平均环比升幅约7.3%，但面积环比下跌2.5%。单月成交数据在六月高峰过后，7-9月有所回落，反映市民仍对房地产仍抱观望态度。九月成交虽然高于1-5月疫情高峰期时的平均成交水平，但在疫情防控再度升级的环境下，及民企风波的因素下，「金九银十」的销售旺季受到影响。

更多政策出台。为了刺激市场，上周财政部及央行推出过渡性政策。财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。此外，早前央行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，对6-8月房价同、环比均下跌的城市，当地市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，有利于支持城市政府因城施策用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。

民企资金链仍为迫切。对楼市较冷的城市推出针对性的政策，允许开放房贷利率下限，这可以降低购房者的购房成本，加上一年内同城换楼，个人所得税获退税优惠，这些政策都可以刺激刚性购房需求及改善性需求的释放。资本市场仍然在观望销售复苏能否持续。从销售数据来看，连续两个月呈现筑底稳定的趋头，但主要集中在国企发展商，民企风险仍然较高。标杆民企在流动性上亦呈现压力，旭辉非标未能如期兑付。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。

风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎

分析师：黄焯伟

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公司评级体系收益评级：

买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；

增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；

中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；

减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；

卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。