HMO
据英国当地房产机构预测，到2032年，超过一半的英国房屋将会出租。
英国目前正在从传统的买房到租房的结构性转变，“租房一代”的年轻人士乐于将他们生命中平均15年的时间花在出租房屋上。
Zoopla的执行董事Richard Donnell说：“增加多种新租赁供应来源是减少租金增长和打造更具可持续性的私人租赁行业的主要途径”。
在英国私人住宅租赁市场，出租方式有两种：
一种是单一出租形式Single Let（将一套房子出租给一个家庭或租客不超过2个人），
另一种是群居出租形式HMO（出租给不同家庭或多人）。
单一出租形式Single Let最为常见也为大多数客户选择，而群居出租形式HMO更为专业并考验管理能力，颇受职业房东的热衷。
投资者可以买一套大房子，改造分隔出更多房间租给更多独立的租户已经逐渐成为一种趋势，理论上说，房东的房租总收入也会比整栋房屋出租给一个租户高出20%-50%左右。
也就是说，至少是3个非来自同一家庭的人,一起租用同一栋房产，除此之外还一同共享浴室和厨房等设施，此种状况就需要申请HMO许可证，即HMO（House in Multiple Occupation，常简称为HMO），多房分租式别墅。
今天小邦主就来详细解析什么是多人出租HMO。
HMO
House in Multiple Occupation
英国住宅租赁市场供需紧张，伦敦尤甚，不少房屋按照单个房间来出租（可以联想国内的自如群租）。
通常来说，将住宅提供给三个非同一家庭的租客居住，并且他们共同使用卫生间，厨房等共同设施，这类形式被称之为HMO多人群居出租。
在这里，家庭的定义指的是：一个人或共同生活的同一家庭的成员。
那么，一个“家庭”包括以下人员：
• 已婚或同居（包括有同性关系的人）
• 亲戚或半亲属
• 继父母、继子女
图源：英国官网GOV.UK
HMO的优势
相同户型的普通住宅，相比单一出租的租赁形式，如以HMO的形式出租的优势有：
1
租赁群体广泛
从学生到打工族，尤其是单身人士，对生活有要求，对预算有控制。毕竟在生活成本飙升的今天，全英房租收入比已达31%，伦敦更是超过35%。
以伦敦搬砖人平均年税前收入41,000镑计算，扣除个税、国民保险等，每月到手2,870镑左右，月收入的35%也就是1,004.5镑拿来付房租。
这个金额在伦敦四区内都租不到一个studio，在不降低其他生活品质的情况下，合租就成为了一个选择。
2
租金收入稳定
因为所有租户很少可能在同一时间离开，整房空租率非常低。
3
现金流和投资回报率相对比较高
以一套4卧住房浅算：
单一出租：租户为带俩娃家庭，月租3,000镑，年租金收入36,000镑。
HMO出租：分租给四位租户，每人每月900镑，即月租3,600镑，年租金收入43,200镑。
如此可见，HMO出租比单一出租年租金收入多出7,200镑，相当于超出单一出租年租金收入的20%。
4
能源费或有利润空间
如以包Bills的形式来算进租金里，每个租户额外交费，只要整个房子的能源费低于租户交纳金额，那么多出来的就是利润了。当然，如果租户不节约，能源费超支，也会造成亏损。（这个时候房屋EPC能效高的优势就展现出来了）
HMO的劣势
1
房东/管理者太操心了
与单一租赁对象只有一个家庭或两个人而言，HMO就要和3个及以上不同背景/来历/性格的租户打交道，沟通和管理的时间/精力成本较高。
对于房产投资市场的新手，工作忙或是怕麻烦的人，签完合同坐等收钱的单一租赁形式更适合。对一些职业投资客和老炮而言，HMO收益高更讨欢心。
2
HMO的运营成本比较高
因多人群租中短期居住，对于房屋的爱惜维护相对差些，房东在维修和保洁上的花费也会增多。
3
HMO的租户的矛盾处理
好几个年轻单身人士住在同一屋檐下，磕碰拌嘴难免发生，如果升级到动手打架，房屋损害不说，一旦有人员受伤，房东真是有的受了。
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HMO执照申请
为了更好的管理租赁市场，政府对群租屋租赁实施强制管理办法，根据《英国住房法》规定，如果房东要以该方式出租房屋的话，必须要申请相关的执照：HMO Licensing。
总的来说，如果出租房产在英格兰或者威尔士地区，符合以下条件的，房东都需要注册和申请HMO执照：
• 物业租给5个或更多的租客。
• 部分或全部租户需共用厕所、浴室或者厨房设施。
• 至少有1名房客缴纳租金（或他们的雇主为他们支付租金）。
• 这些租客至少来自两个或以上不同的家庭。
一般来说，HMO执照的有效期最长5年，房东必须在执照过期前再次更新。如果房东有多处以HMO形式出租的房产，那么每一处房产都需要申请执照。
HMO执照通常由房屋控制人申请，可以是收房租的房东，也可以是房主雇佣的房屋经理。
也就是说，房东可以直接通过当地政府进行申请，或者委托房产中介。
请注意，未拿到HMO执照就擅自出租，可能会被处以无上限的罚款。
当然，并不是申请了就一定能拿到HMO执照。虽然各地政府要求有区别，但共同要求的大原则必须要确保：
• 房屋的大小和内部设施必须适合租客的人数。（不可存在超负荷居住的情况）
• 房东或中介必须是“干净的”，没有任何犯罪记录或任何违反房东法的规定。
• 每年向房屋委员会提供有效的燃气安全证书。
安装并维护火灾报警器。
• 应要求提供房屋内所有电器的安全证书。
委员会可能会在执照中增加其他条件，例如提高设施的标准等，他们会在申请时通知。
委员会必须在收到许可申请后的5年内对HMO房屋进行住房健康和安全评级系统（HHSRS）风险评估。如果检查员在评估过程中发现不可接受的风险，房东/管理人必须进行整改。
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房屋规划许可
此外需注意申请HMO执照时还要得到规划许可！（是不是已经头大了，虽然HMO很香收益好，但要求也是更高更规范）
规划许可（planning permission）是指房屋发生结构性变化或者房屋用途发生变化的情况下，需要向地方政府申请的许可。
如果没有许可，任何房屋结构改变或者用途改变都可能是违法的。
政府可以采取强制性手段来执法，包括下发改进通知，罚款甚至是刑事诉讼。
把房屋当作HMO进行出租，属于改变了房屋用途，由单一家庭居住，变成多人多个家庭居住。
1
HMO房屋最低面积规定
2018年10月1日起，《HMO房屋最低面积规定》开始实施，规定要求：
• 如提供给一名10岁以上人士居住，房间建筑面积不能少于6.51平方米；
• 如提供给两名10岁以上人士居住的房间，房间建筑面积不能少于10.22平方米；
• 如提供一名10岁以下儿童居住，房间建筑面积不少于4.64平方米；
• 如房间的建筑面积少于4.64平方米，那么，该房间就不能作为卧室用途。
（以上针对HMO租赁房屋里的每一个房间）
2
必须确保HMO房屋的燃气设备处于安全状态
房屋每年必须由燃气安全注册工程师对住宅物业的所有燃气设备（如灶具、炉具等）进行检查。房东须向租客提供当前的燃气安全证书。
对于需要HMO牌照的HMO房东则需要在申请执照时提供该证书，并每年要向council寄送最新的证书副本。
3
确保HMO消防安全
英格兰和威尔士的所有住宅物业都要遵守建筑法规，确保提供的房产没有火灾风险。HMO租赁房屋被认为是有较高火灾风险的物业，消防安全标准的要求也就更高。（具体看房屋所在区域council的相关要求）
4
确保房屋适合人类居住
房东必须确保房产从一开始和整个租赁期都“适合人类居住”，包括卧室和所有公共区域。
如房屋出现了一个或多个以下问题，将被视为不适合人类居住，如：
该建筑物状况很不好；
房屋内出现严重的潮湿问题；
内部没有足够的自然光也没有足够的通风量；
没有正常的冷热水供应；
房屋内排水和厕所功能不正常；
租赁房内没有烹饪食物以及处理废水的设施等等。
5
必须要对房屋进行维修和保养
包括不限于：
• 维护房屋住宅的结构和外观（包括排水沟、水槽和外部管道）。
• 维护住宅内供水、供气、供电和卫生设施(包括面盆、水槽、浴池和卫生设施，但不包括使用供水、供气或供电的其他固定装置、配件和设备)。
• 维护住宅内空间供暖和热水装置您要对住宅进行定期电气安全检查。
• 至少每5年要请合格的电工来进行检查和测试，必须要有"电气装置状况报告"（EICR），并在新租户入住前提供报告的副本。
总的来说，未来英国的租赁市场机遇前所未有，除了传统的公寓和独栋之外，还有一种热门的房产投资类型是「分租式住宅」，有许多房东为了提高租赁收益，会将房产分别以房间为单位的方式出租给来自不同家庭的租户，提高租金的收益率，也因此吸引各路投资客纷纷效仿。
英国的房产市场经过百年来的发展，已经非常规范成熟且不断完善提高。
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