

兰卡投资 | 兰卡买房，是宝还是坑？实战经验，都是干货！

iLanka斯里兰卡生活服务

2021-02-28

导读：今天，说说兰卡房地产。

今天，说说兰卡房地产。

先提前说一下结论：

适合兰卡买房的人群如下：

1. 有自住需求者；

2. 在兰卡长期发展者；

不适合兰卡买房的人群如下：

1. 待市场上涨赚价差者；

2. 纯靠房租坐享受益者。

本篇里所说的“房”产，定义为科伦坡中心城区的高层公寓。

说起科伦坡的房产，打个比喻，有点像一只匀速下跌的股票，但会有稳定收益和分红。为什么这么说呢？

请看汇率：这是人民币对斯里兰卡卢比的长线走势图，跟2003年底1:11.65汇率比来说，涨幅几乎接近3倍。而这17年间，正是中国经济腾飞最明显的时间段，如果国内拥有房产的朋友，都是大概率稳赚。但，不要觉得你在国内的资产配置思维就适合到国外来应用。

斯里兰卡的房产爆发式上涨很难，对于本地人来说，购置房产抵御能抵御一定程度的通胀，但卢比天生就比人民币更易贬值，他们的房地产卢比价值会上涨，但如果你换算成美金或者人民币，你会发现，如果能保值就不错了，更别提升值。

就拿斯里兰卡中心城区的楼盘来看，过去3-4年间，楼盘的卢比价格几乎没有调整，只有略微上涨。而人民币从23涨到现在的30，亏还是赚，你比我聪明会算，我想你是明白的。

但为什么说，这只股票会有稳定的收益和分红呢？当然前提是你的房产有稳定租客，你的租金收益不会中断。就租金收益而言，分疫情前和疫情后两个阶段。

疫情前，科伦坡中心城区的两居室租金在800-1600美金左右，三居室租金在1000-2500美金之间。疫情期间，众多外国人纷纷离境，目前租金目测可谈降价空间在20-40%左右。当然，我们有信心疫情很快就会过去，但是你会认为租金肯定就会涨回疫情前的水平吗？我并不这么认为。

原因是，科伦坡中心城区的大量中高端公寓未来1-3年内陆续上市，可选楼盘越来越多，市场竞争一定会降低楼盘租金的收益，但影响多少这还有待于市场检验。

还有一个收益不错的假象是，租金确实比国内好，国内一般房产收益在40-70年才能收回房子成本，而在科伦坡的房产收益呢？

打个比方，位于科伦坡二区核心地段的On Three 20 Residence公寓，两居价格在3600-4400万卢比之间，我们取中间值4千万卢比，也就是20万美金。租金在疫情前可租到1300-1600美金，疫情后可租到1000美金。我们按1200美金算。如果常年这么稳定的收益的话，需要167个月可收回成本，那就是14年可收回成本。

但是，包括这个公寓在内的大多数公寓，都是自带健身房和游泳池的，这些公共服务设施的维护，就比我们国内每平米2块钱/月的物业费相比，要高出好几倍。还就这个公寓来说，两居的物业费是每月100美金，这样的话，你的租金就从1200美金中扣除100美金，还剩1100美金，那就是15年可回收成本。

你会说，那还行，还是要比国内的投资回报比要高很多，是的，这点不可否认。但国内房产的投资，本就不是看长线租房的，而是短期几年的房价预期上涨，虽然这种预期目前越来越淡。

我们再来说说那4千万卢比的房产，如果3年前购置，汇率是25，而现在是30，对于人民币来说，价格是160万下降到了135万左右，“损失”了25万人民币。目前因为疫情，市场不太好，卢比价格并未增值，所以导致人民币资产是缩水了15%。而你再看看你的房租收益，1100美金×12×3≈4万美金，也就是26万人民币。所以，我在前文对“损失”两字打上了双引号。

也就是说，你靠租金想坐享收益的话，极有可能会被汇率波动给击垮的。但现在是比较极端的时段，但这种风险你得有充足的预见性，如果觉得可以承受，你再考虑出手。

另外，兰卡市场上的房产，是要求分期付款（新房）或者是一次性付款（二手房），通常情况下，你难以用到银行的信贷来购置房产，所以还需要你有调动真金白银的能力。通常，如果你有上百万的现金，在国内买个保本型的理财，收益率相比来说，也不会太差。如果你的抗风险能力没有那么强的话，劝您谨慎出手。

这里既然说到新房了，也要说几句。

科伦坡中心城区的各楼盘，尤其是今年要入住的楼盘里，很多楼盘当年刚开盘的时候，都是美金标价销售的，而在快收房阶段报出的卢比房价，如果让前期购入者听到的话，心会凉掉一截。

当然了，快收房的阶段，楼层、户型、大小、朝向等等，房源可挑选性肯定和刚开盘的时候不一样。但这里想举个例子，我对比了科伦坡中心仍算是比较热销的某楼盘报价表，一个是2019年底，一个是2020年底，每套的总价下降了50万卢比左右，虽然降幅不大，但对你预期如果有影响的话，谨慎出手。据称下个季度会再次调价，但目前市场比去年来说有所回暖，卢比总价估计会微微上调。

你会觉得，兰卡的城镇化率太低，随着城市的发展，愿意留在城里发展的人越来越多。对，我也不否认这个趋势，但本地人仍倾向于买地自己盖房子。

第一，在科伦坡近郊买地盖房子的钱，比在城区买公寓的价格便宜不少，而且住着宽敞有庭有院，适合他们的家庭结构；第二，持有科伦坡市内公寓房产的兰卡人，都是属于有钱阶级，不会在乎每月100美金的物业费。而兰卡普通的工薪阶层，稍微好一些的工资就在5万到10万卢比，也就是2000-4000人民币，每个月的100美金物业费，对他来说就是个不小的开支。

说白了，科伦坡的中高端房产，除非兰卡经济爆发式发展，人民生活水平连跳好几级，要不然普通老百姓是住不起这类公寓的。这类中高档公寓，基本属于吸金后不希望你抽走的，要不然怎么对尚数不多的外汇有个交待。

当然，如果你喜欢兰卡宜人的热带气候，淳朴的小城气息，迷人的锡兰笑容，而且愿意中长期在兰卡生活发展的话，买套公寓自住或者投资都是可以的；如果你赌其价格暴涨押宝这里的房租收益，你还是要掂量掂量汇率的力量。如果你闲钱太多，另当别论。

对了，作为外国人，这里的生活成本可不比在国内低，更没法跟泰国马来西亚相比。但我们也要以发展的眼光看问题，你在科伦坡黄金地段买房的钱，买不了曼谷吉隆坡的黄金地段，更买不进中国一二三线城市的好地段。兰卡的未来发展，最受益的肯定是中心城区的这一片，一定会越来越好，越来越便利。这么想的话，你花个100多万人民币，就可以拥有某国首都黄金地段的房产，也不会是赔钱买卖。