实务分析
房屋租赁合同纠纷案件中
装饰装修的处理
基本原则：装饰装修必须经过出租人同意
01
根据解释第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，解释中第七条至第十一条关于装饰装修处理的规定都是以“ 承租人经出租人同意装饰装修”作为适用的前提条件。故，无论从文义解释还是体系解释上来说，承租人在租赁合同无效、届满或解除时，要想就装饰装修剩余价值向出租人提出主张，前提条件为其进行的装饰装修必须得到出租人的同意。
这是因为出租人对其不动产享有所有权，包括占有、使用、受益、处分的权能，未经出租人同意进行的装饰装修，构成对出租人所有权的侵害，“任何人不得从其违法行为中获利，”因此，承租人不但无法就装饰装修剩余物向出租人提出，还需承担侵害所有权的民事责任，即“恢复原状或者赔偿损失”
构成附合部分与未构成附合部分区分对待
02
解释对经出租人同意的装饰装修产生的剩余价值，区分构成附合部分和未构成附合部分两种情形，分别进行了规定。所谓“不动产附合”，指的是动产与他人的不动产相结合，成为其重要成分，而发生所有权变动的法律事实。该结合具有固定性与继续性，被结合物已丧失物理上或者社会经济观念上的独立性，非经毁损或变更其性质不能自他物中分离，成为不动产的重要成分。根据《民法典》第322条规定，此时，结合的二物的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律的规定，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。由此可见，对于附合物的所有权归属问题，我国立法未作明确规定，在司法实践中的通常做法是，动产与不动产附合后，如果当事人之间有约定的按照约定办理；没有约定的，由不动产所有权人取得动产的所有权。所以，对于已经形成附合的装饰装修需要与未形成附合的部分进行区别对待。
根据解释第八条和第十条规定，原则上，承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。如果形成附合的，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。对于未形成附合部分的装饰装修物承租人可自行拆除，比较容易理解，因其不属于房屋这个租赁物的组成部分, 而是独立之物，承租人对该装饰装修物享有所有权，自然可以自行选择拆除它们为己所用，这是行使所有权的表现。但是，为何承租人不能依《民法典》不当得利的规定请求出租人补偿附合装饰装修费用呢？
我们认为，这可以依据“强迫得利”的民法原理进行解释。所谓强迫得利，指受损人因其行为使收益人受有利益，但违反了受益人的意思，不符合其经济计划的情形。此时，应就受益人的整个财产，依其经济上的计划认定其应当偿还的范围。对于装饰装修而言，因其具有较强的个性，承租人的装饰装修成果未必符合出租人的经济计划，故排除承租人对出租人的不当得利返还请求权。亦有学者指出如此规定是考虑到租赁期满, 视为折旧为零, 从不当得利制度的角度看, 即利益不存在, 自无不当得利返还可言 。（崔建远：《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还》，《法学家》2009年第5期）
附合部分根据合同“终止”区别对待
03
原则上，对于形成附合部分，承租人无权要求出租人补偿装饰装修费用，但这是对于合同届满的情形而言，如果合同是因为被认定无效、或被解除等原因“非正常死亡”的话，则处理的规则大有不同。
根据解释第七条规定，在合同无效的情况，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而第九条规定，在合同解除的情况下，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
显然，解释的上述规定并非全然体现不当得利制度的精神，实际上是不同制度与不当得利制度杂糅的结果。如合同解除下的装饰装修物残值的四条处理规则，实际上体现了三种不同的处理思路，即违约损害赔偿、过失相抵、公平分担。
装饰装修物的剩余价值的认定
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整理：弃医跨界的工程师
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