《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）28条和29条对于案外人排除房屋执行规定了两种不同的情况。
第28条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
从立法目的来看，28条旨在保护一般不动产买受人的物权期待权，29条旨在保护商品房消费者的物权期待权。在证明力度上来说，29条规定的举证标准要略低于28条，其立法本意也是要维护商品房市场稳定，保护商品房“刚需”消费者的基本生存权利。
本文参照最高人民法院已生效裁判文书，讨论在不同情形下，28条和29条的选择适用问题。
一、28条与29条存在竞合时，可以择一适用
在实践中，我们往往会遇到这样的情形，被执行人为房地产开发企业，并且被执行的不动产登记在房地产开发企业名下，买受人在向人民法院申请执行异议或提起执行异议之诉时，是应当适用28条还是29条？
最高院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定。（最高院2021年2月19日发布第156号指导案例——王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案）
因此，商品房买受人可以根据自己的证据情况，选择更有利于自己的条款来进行适用。
二、买受人对登记在开发商名下的非居住性不动产提出排除金钱债权执行的异议时，应当适用第28条规定
29条的本意是保护商品房消费者的对“刚需”性居住用房的物权期待权， 因此在29条第二款中也强调所购商品房系用于居住，因此不应当对特指的居住性用房做扩大解释。由此，买受人在对商铺、车位、库房等非居住性用房申请执行异议或执行异议之诉时应当如何选择法律依据呢？
最高院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房"特指“居住房屋"，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车位，虽然主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该司法解释第二十九条的调整范畴。因此本案不应适用该解释第二十九条，而应适用第二十八条来判断王粒力是否具有排除案涉车位强制执行的民事权益。【最高院(2019)最高法民申3349号民事裁定书】
交易标的物并非《执行异议和复议》二十九条项下用于居住需求的房产，不属于消费者购房人，应当适用二十八条。【（2021）最高法民申5466号】
同理，除一般自然人外，法人或非法人组织作为买受人对登记在开发商名下的不动产提出执行异议的，也应当适用第28条规定，理由是其既不是商品房消费者，也不属于生存权保护的对象。究其根本原因，是对法人或非法人组织所购买的商品房其目的并不在于生存性居住。
三、申请执行人对被执行房屋享有抵押权等优先受偿权，案外人针对被执行房屋提出排除执行异议时，应当适用第29条
《异议复议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条明确了担保物权等优先受偿的地位，并通过“但书“部分保护了一些特定权益。因此，应当明确第28条和第29条是否属于第27条规定的”但书“内容。
依据《九民会议纪要》第126条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条之规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于担保物权、工程价款优先受偿权等权利，即在申请执行人对执行房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权的情况下，满足第29条规定的商品房消费者仍然享有排除执行的权利。而第28条系对一般房屋买受人权利的规定，第29条系对商品房买受人权利的规定，故第29条属于第27条规定的“但书“内容，但第28条并不属于第27条规定的“但书“内容。
最高院认为，《异议复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定……《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。【最高院(2021)最高法民申1131号民事裁定书】
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