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加拿大住房部长 Gregor Robertson 近期确认，政府计划在 2027 年评估自 2023 年实施的外国买家购房禁令，并可能作出调整。目前禁令延长至 2026 年 仍将维持。部长表示，未来或将效仿 澳大利亚模式，允许外国投资者参与高端新建住宅或租赁住房市场，以平衡投资活力与本土购房者需求。
1.
2023 年外国买家购房禁令 旨在抑制疫情期间低利率推高的房价风险。政策调整后允许外资参与闲置土地开发，但开发商批评措施限制了建房资金来源。2022 年加拿大央行连续加息 后，全国基准房价下跌 18%，多伦多和温哥华仍存在 住房可负担性问题。年轻购房者首付压力大，多伦多平均首付占家庭年收入 5 倍以上。相比之下，澳大利亚 自 2021 年对国际购房者实施差异化限制，同时允许投资高端新建住宅，短期市场降温明显但长期供应保持增长。
2.
加拿大住房建设长期目标是到 2035 年每年竣工 50 万套住房，目前年均开工约 25.1 万套，需实现翻倍增长。近六个月建房势头放缓，主要依赖政府推动的租赁房建设。政府启动的 “加拿大建造住宅”项目 计划五年内建 2.6 万套住房，总投资 130 亿加元，重点为 非市场性经济适用租赁房，旨在吸引养老基金、银行等长期资本参与。但议会预算监督机构指出新增量仅比基线增长 2.1%，对市场价格影响有限。英国在类似情况下推出 Build to Rent 项目，吸引机构投资者建租赁住房，在缓解大城市住房压力上取得一定成效。
3.
2020 年数据显示，外国投资者在加拿大主要市场的房产持有比例不超过 5%。温哥华仍是全国房价最高的城市，2016 年曾对国际购房者征税以降温投机，短期降温后房价仍上涨。Gregor Robertson 强调政府不打算通过压低价格干预市场，而是聚焦增加住房供应。相比之下，美国部分大城市如洛杉矶、纽约针对外资购房缺乏限制，但对房产空置征税和短租限制，以调控投机和住房可负担性。
4.
加拿大约 三分之二居民为房主，其中部分背负房贷。年轻购房者购房难题引发社会关注，政策制定需兼顾不同群体利益。住房部长表示，政策应侧重 供应端，通过增加建设量改善可负担性，而非直接干预价格。数据显示，多伦多 25 至 34 岁购房者占总购房比例仅 15%，年轻群体压力明显。英国和澳大利亚经验表明，增加租赁和新建供应比单纯限制投资更能改善中长期可负担性。
5.
加拿大住房政策核心仍是如何在 抑制房价上涨与激活投资市场之间取得平衡。未来几年，外国买家禁令调整、高端新建住宅及租赁市场开放、住房供应翻倍计划，将直接影响主要城市房价走势和年轻购房者购房可负担性。投资者和购房者应持续关注政策变化与供应端动态，把握市场机会。国际经验表明，灵活的投资准入政策结合强有力的供应扩张，是解决可负担性问题的关键路径。
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