这两天，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。
温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性。对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权。但温州这次20年土地使用权到期如何解决，有极为重要的参考意义，它关系亿万人最为重要的财产问题。
土地证续期需缴数十万系误读
这几天，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。
今年3月，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于上世纪90年代，办理房产过户手续时，才发现原房东的土地证已经于今年3月4日到期。当地国土部门称，想要办出新的土地证，需要花费房价三成、即几十万元重新购买房产的土地使用权。
王先生表示，“我们的想法是‘居住用地土地使用权是70年’，并不知道有过期这回事，我们想都没想到过，现在我们房产过户来了，契证过户来了，土地证却卡在里面，办不来了。”
新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
上海金融与法律研究院研究员聂日明对此撰文称，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。
专家：续期不应按目前地价作收费标准
温州的土地使用权续期事件，在国内并非首例。据媒体报道，青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%；深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时，政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。
土地使用权到期后应该如何续期？土地出让金应如何计算？
全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就此，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”
就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”
顾云昌建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”
另有专家认为，《物权法》在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照《物权法》的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”
热点答疑
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。
问题出在哪？
据了解，上世纪90年代温州市区开始实施国有土地使用权出让工作，当时，按20年到70年分档，由受让方自行选择。而现在，20年期限的这批住宅土地使用权已经到期或即将到期。根据温州国土部门初步摸排，截止到2017年底，仅温州市区就有约600套商品房土地使用证过期，到2019年底，将达到1700多套。温州遇到的土地使用权续期的问题，在全国可能也属先例。
到期如何续？
温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波解释，到期的房屋按照法律规定，应该向国土部门提出申请，续期，补缴土地出让金申请，但是这个问题的根源在于如何续期、怎样补缴，标准都没有。国家、省、市各个层面都没有明确规定。其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算，所以那些二手房的有效期到底是多少，没有多少人真正能明白。
续费为啥贵？
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。打个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值显然差很多。
来源：浙商杂志