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近年来，产业地产逐渐火热，但是由此产生的合同纠纷也屡见不鲜。特别是近几年疫情影响了整体的经济下滑，产业地产动荡摇摆。对于园区而言，根据法律法规拟定明确的合同，将风险限制在可控的范围内。如果以后发生争议，最有效力的解决依据就是当初签订的合同。今天小编就来和园区人聊聊在签订园区合同过程中，需要特别注意的几个细节
园区运营过程中，经常会遇见付不起房租的乃至跑路的创业公司。在这种情形下，许多园区运营人员感到运气不佳，然而，如果仔细分析其原因，不难看出，许多风险都源于项目入驻的审查阶段，但那时运营人员的目光都集中在吸引投资上，往往忽视了风险审查。当入驻园区的公司失去联系时，这才突然意识到，但已经为时已晚。
因此，在与入驻公司签订租赁协议之前，工作人员应首先检查入驻公司的资质和信誉，评估公司是否有实力和信誉履行合同的条款，从而使违约风险降到最低。
工作人员可以查询对方主体（公司存续时间越长，风险越低）、注册资金的基本信息，是否存在大量的诉讼案件，以及确定股权结构（国有资产和上市公司公司风险较低，自然人的公司风险较高），有无专利、知识产权支撑等。如果政府对入驻公司有其他资质要求，也必需审查其资质文件。以上这些可以通过“国家企业信用信息公示系统和第三方软件如企查查等系统来进行甄别。
在招商引资时，我们可能会遇到一些没有注册的项目或公司。在这样的情形下，合同应如何签署？
根据适用法律，在未获得工商执照前，公司不具有法人资格，不得成为协议（合同）的主体。所以，公司未通过工商审查备案的，法定代表人可以作为主体先签订合同，在公司正式注册后再签订三方协议，将原合同中另一方的所有权利和义务转让给现有的公司主体。
如果公司已通过工商名称审查备案，可以以筹备中的公司作为主体（筹），由法定代表人签订合同。公司正式注册后，可加盖公司章。
为防止公司失去联系，无法寻觅，在签署合同时，园区经办人员必须要求提供公司法人身份证复印件（如果对方反对，经办人员可以在资料上标记“仅适用于本租赁合同”），联系方式（法人或者主要负责人的联系方式）、地址，增加一条：“如电话、地址发生变化，务必书面通知园区方，并变更信息；如未及时收到通知，后果由公司负责。”
向公司发送通信或信函时，应通知他们两次以上，并确保在此期间保留交流的证据；如果没有签收，信件会在正常邮寄的同时粘在门上，并拍照以示证明。同时，不定期走访已成立的公司，检查该公司是否存在转租迹象。如果出现这种情况，公司将受到违约处罚，并有义务根据合同条款承担经济损失。
这主要是指标准交付和精装交付两类。
（1）按照标准交付的房间将在与公司达成协议后恢复原状。一些园区会认为公司留下的装修挺划算，但事实是，公司搬家时不会珍惜原来的装修，随意拆迁后的房间也不如毛坯的好，所以很难二次转租；此外，千人千面，原来的老装修新进公司不喜欢，那么最后还是需要园区自己负责拆除。
(2) 对于精装修，自然损耗的物品应由园区修复。如果人为损坏，入驻公司有义务在维修后再退还相应的押金，如果损坏无法修复，还应承担相应的赔偿。
入驻园区的公司未到合同约定期限退场是司空见惯的事（一般而言，入驻园区的公司大约50%的可能会中途退场），尤其是在经济低迷的时候，管理不善和预算减少等各方面原因导致的退场屡见不鲜。所以，园区运营部门必须做好相关预案。
具体而言，有三个方案：
(1) 一些园区，免租期很长，为了防止公司在享受免租期后就退场，可以约定“如果公司违反合同，必须提前一个月以书面形式提交，并补缴免租期内因违约造成的相关租金”。
（2）确定违约金和保证金的扣除选项。如果一方未按照合同条款提前书面撤回租赁协议的，则可以撤回租赁协议，以补偿因公司辞职而造成的空缺期损失。
(3) 有些公司违约，他们会将一些办公用品落在办公室，或者该公司被法院机关查处，这些物品没有及时清理。在这种情况下，如果合同中没有约定，园区无权处置物品，所以，应在合同中增加一条：“如果租金拖延XX天，甲方有权终止合同。房屋内剩余的物品视为出租人自愿放弃，并由出租人自由处置”。
(4) 此外，如果是政府园区，还需要制定特殊规定，如果他们不能达到政府的要求，也就是说，该公司必须被清退， 这是入驻公司违约的一部分，园区物业出租方无责，园区出租方无责。
为防止篡改合同，园区方应采取以下措施：
(1) 合同中不得有空白，也不得有可以手写的空格。如果空格不需要填写，则用划线将其注销。
(2) 标注“合同修改，手写无效”。
(3）如果园区经办人员要将电子合同发送给入驻公司，请确保使用PDF版本，并仔细核查条款。
(4) 如果是签名而不是印章，双方要用正式的字体可辨的字体签名，使用不易褪色的黑色钢笔及附加身份证号码。
(5) 快递签订的合同时，必须仔细审核对方盖章的合同。
此外，以欺骗形式签订的合同也不是无效合同，但可以申请撤销，必须走法院流程。因此，在签订合同之前，园区方应该对另一方进行法律调查，并审查其诚信记录。
如果合同内容因任何原因（合同变更、房屋变更、公司续签等）需要变更，合同必须重新签订。
重新签署合同时有几点注意事项：
(1) 重签时，合同保证金、担保条件、租赁保证金、水电押金等做好衔接和持续性。
(2) 不延长续签合同的装修期限（如果园区提前终止合同，则不会有过多的装修补偿）。
(3) 法定代表人在公司成立前签订合同的，可以在公司成立后的后期签订三方协议变更合主体。
(4) 如果合同正常到期或提前解约的，应签订解除协议，约定解除时间，应未付款项的支付、交付时的房屋状况等。
在租赁合同中，仅约定交付时间不足以确定物的权属。还需要提供具体信息，如租赁时间起算、交付清单、水电数据、软硬件状态、维护责任归属等，以书面形式与另一方签署。
如果超过约定的时间，以及入驻公司还是没有交付或办理退场，园区方有义务根据合同条款督促对方尽快交付。如果另一方失联，可根据合同条款强制清退，并没收押金和其他约定的预存费用。
(1) 中介服务合同
园区的居间合同的设计主要关注佣金，包括客户身份识别（最好签订委托协议）、佣金支付标准、佣金结算标准（最好是收到客户的定金和中介的发票再给予）。对于政府园区，与中介机构或其他招商公司签署的服务合作协议应规定服务提供商推荐的企业和项目必须符合政府要求的条件。并且要掌握支付的主动权和审查权。例如，项目通过政府评估并支付园区相应费用后，园区方再支付服务方的佣金。
(2) 合作协议书
对于支出类合同，园区招商运营部门必须确保有无过分限制园区方的违约条款，明确付款时间、开票信息和付款条件（另一方已达成条款的条件）；对于收入类合同，请注意约定对方违约的条款，明确支付时间，并就逾期付款的违约金比例达成一致。
(3) 其他合同
维保类合同要保障园区方的利益、场地租赁合同中约定的赔偿条款（如果我们或第三方遭受损失）、商业性质的合作约定保密条款等。
最后，不管是哪种合同，都应该精准表述，避免容易产生歧义的用词。
合同签订与审核是一项技术活。合同的订立、执行、审查、监督、修改、转让，终止和违约追责是紧密相连，每样内容都不可缺少。如果因合同疏漏和对方公司走法律程序，不仅会消耗人力、物力和精力，长期还会影响园区的品牌与声誉。因此，园区应雇佣专业法务，参与合同的签订和审查，以遏制风险。
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