近日，广东省东莞市发布了《关于规范新增工业用地建设平台项目有关事项的通知》（以下简称通知），这一产业新政策的实施意味着东莞成为国内首个设定产业园区开发主体准入门槛的城市。该通知主要包括总量控制、“双准入”机制、集中申报遴选、企业入驻要求等八大方面的内容。无界招商小编及时摘编该通知内容及解读供参考。
以下是东莞市《关于规范新增工业用地建设平台项目有关事项的通知》全文：
市招商引资创新工作领导小组有关成员单位，战略性新兴产业基地现场指挥部，镇人民政府(园区管委会、街道办事处)：
为贯彻落实市第十五次党代会精神，加强工业用地节约集约利用，规范我市产业平台建设和管理，打造产业集聚、规范有序、运营高效的产业平台，业经市人民政府同意，现就规范新增工业用地建设平台项目(以下简称“平台项目”)有关事项通知如下:
对平台项目实行用地规模总量控制，三年内平台项目认定面积不超过1200亩。原则上单个项目不超过100亩，实行分期供地，首期不超过50亩，项目达到约定财政贡献50%及以上，可申请下期供地。
同时符合以下条件，可申请建设平台项目:
(一) 现有新型产业用地(M0) 产业转型升级基地、2016年以来新建的工业用地和科研用地平台项目(不含“工改工”项目)近三年平均财政贡献达到协议约定财政贡献50%及以上；未约定财政贡献的，次发达镇项目达到40万元/亩及以上，其它镇街(园区)项目达到50万元/亩及以上。
(二) 已批未建或在建的平台项目(不含“工改工”项目)不超过100亩。
开发主体及其母公司、控股子公司符合以下条件，可申请建设平台项目:
(一) 已在我市范围内开发建设新型产业用地(M0)、产业转型升级基地、2016年以来新建工业用地和科研用地平台项目(不含“工改工”项目)的，需同时满足以下条件:
1．开发主体在东莞市注册成立独立法人，税收征管关系及统计关系均在东莞范围内。
2．已建设项目平均财政贡献达到协议约定标准50%及以上;未约定财政贡献的项目，已落户次发达镇的需达到40万元/亩及以上，落户其它镇街(园区)的需达到50万元/亩及以上。
3.在我市范围内没有已批未建或在建的平台项目(不含“工改工”项目)。
(二) 首次申请平台项目的企业，需满足以下条件:
1.开发主体在东莞市注册成立独立法人，税收征管关系及统计关系均在东莞范围内。
2．项目开发主体或其母公司上一年度(或近三年平均)总资产10亿元以上，自有资本不低于项目投资总额的30%，具有3年以上运营建筑面积不少于30万平方米产业园区经验。
3.在北京、上海、广州、深圳等城市运营的产业园项目上一年度(或近三年平均)财政贡献不低于50万元/亩，或在其他城市运营的产业园项目上一年度(或近三年平均)财政贡献不低于40万元/亩。
建立平台项目遴选工作机制。由市投资促进局定期发布申报通知，受理平台项目申请，组织市有关部门和行业专家通过材料审核、现场答辩、实地考察等形式，集中开展项目评审，形成遴选工作建议，报市招商引资创新工作领导小组审定。
(一) 产业定位
平台项目需根据《东莞市制造业高质量发展“十四五”规划》有关要求，围绕新一代电子信息、高端装备制造、纺织服装鞋帽、食品饮料等四大支柱产业，以及软件与信息服务、新材料、新能源、生物医药及高端医疗器械、半导体及集成电路等五大新兴产业明确产业定位。重点支持新兴产业为主导的项目。强化专业园区建设，平台项目产业定位原则上“一主两副”即明确1个主导产业，规划发展的其他产业类型不超过2个，主导产业入驻企业数量或使用面积比例不低于60%。
(二) 入驻条件
1.在东莞市注册成立独立法人，税收征管关系及统计关系均在东莞范围内。
2.所属行业符合平台项目产业发展定位。
3.在项目地注册的规上工业企业总数或合计使用面积不低于20%;高新技术企业、拥有I类知识产权企业、通过“双软评估”的软件及信息技术服务业企业的总数或合计使用面积不低于20%;引进市外企业数量或合计使用面积不低于40%。
(三) 入驻管理
1.审核入驻。属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)对入驻企业产业类型、经营状况以及约定税收、产值等指标进行审核，经审核同意后引进。
2.签订投资协议。属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)或指定镇属部门与项目开发主体、入驻企业签订三方投资协议，应在30日内将项目协议(合同)投资纳入招商引资数据统计，500万元及以上项目需及时纳入固定资产投资统计。
平台项目根据《东莞市城市规划管理技术规定(2020年文件汇编)》(东自然资〔2020〕266号)的规范要求进行建设，同时满足以下条件:
(一) 工业厂房每个基本单元的套内建筑面积不得小于1500平方米。
(二) 鼓励支持首层地面荷载不低于1500公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于1000公斤/平方米，四层到八层楼层荷载不低于800公斤/平方米，八层及以上楼层荷载不低于650公斤/平方米。
(三) 鼓励开发主体建设或参照高标准洁净产业空间(无尘车间)预留相关改造空间，以及危化品集中储存间等设施。
(四) 项目需提供不低于总计容建筑面积10%的工业厂房作为低成本空间，入驻低成本空间的企业可享受园区租金减免50%的优惠，减免年限为3年，减免优惠由项目开发主体承担。具体程序按照《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市重点招商园区(低成本空间)扶持奖励暂行办法的通知》文件要求执行。
(一) 平台项目遵照《东莞市招商引资项目管理办法》有关规定，进行项目评估、供地管理、动工建设、投产运营、履约监管的全流程闭环管理，由市投资促进局按审查标准组织遴选工作，并提请市招商引资创新工作领导小组开展经济效益审查。
(二) 松山湖高新区及东莞新材料产业基地、松山湖生物医药产业基地、东部智能制造产业基地，水乡管委会统筹地块及东莞数字经济产业基地、东莞新能源产业基地，滨海湾新区的平台项目具体管理办法由松山湖、水乡、滨海湾管委会参照本通知的相关标准和流程另行制定，三年内认定面积分别不超过200 亩。
(三) 战略性新兴产业基地红线范围外的村集体自建20亩以下平台项目由属地镇街结合产业发展需要进行严格把关，按审查标准自行开展经济效益审查。项目用地规模，不纳入年度总量控制。
(四) 承担市政府发展特定产业任务的市属国企(含园区企业)及其全资子公司、镇属企业及其与市属国企(含全资子公司)联合开发的项目准入要求根据市政府的批复条件执行，无需参与遴选。项目用地规模，需纳入总量控制。
(五) 本通知印发实施前，已完成效益审查的平台项目，可按协议约定条件进行供地。
(一) 本通知自发布之日起实施，有效期至2025年8月31日。
(二) 本通知由市投资促进局负责解释。
以下是东莞市《关于规范新增工业用地建设平台项目有关事项的通知》解读：
最近几年，东莞市一直处于“大刹车、大洗牌、大整顿”的状态，不断高压清理产业地产的乱象，严政频出，政策管控正在全面升级，而且“打补丁”越来越成体系，把开发主体资格认定门槛、新增产业用地、M0用地、产业转型升级基地、土地整备、工改工的“可操作漏洞”一点点补上，政府有形的手向产业地产行业伸得越来越长，过往基于投资品属性的“野蛮生长”空间将越来越逼仄。
《通知》就是在这样的背景下出台的，其目的是为了贯彻落实东莞市第十五次党代会精神，加强工业用地节约集约利用，规范产业平台建设和管理，打造产业集聚、规范有序、运营高效的产业平台，由东莞市投促局经市政府同意而发布的政策，其本质是要开始从源头把控园区开发主体的资质，设定了高准入门槛，建立起崭新的游戏规则。所谓的“产业平台”，可以简单理解为市场主体开发运营的二级园区，但是在政府看来，原来东莞大部分二级园区都被做成了房地产项目，不管是国企还是民企，包括很多貌似不错的实体企业，都把它当成了能够快速盈利的市场化产品，这与东莞政府用低廉的成本和良好的服务发展集聚产业的初衷严重违背，让当地政府很受伤。特别是如今东莞增量工业用地已经极度稀缺，而且有着深深的“产业空心化”忧虑，更不能这样任由产业平台野蛮生长了，严厉的约束政策就应运而生了。
具体而言，《通知》包括总量控制、“双准入”机制、集中申报遴选、企业入驻要求等方面，主要内容包括以下部分：
对镇街（园区）和开发主体的准入提出相应的要求。镇街（园区）申请建设平台项目需同时满足两个要求。一是财政贡献要求。二是已批平台建设进度要求。
一是已在东莞市开发建设平台项目的企业，已约定财政贡献的项目；二是首次申请平台项目的企业。
由东莞市投资促进局定期受理平台项目申请，集中开展项目评审，形成遴选工作建议，报东莞市招商引资创新工作领导小组审定。
一是明确平台项目产业发展定位。二是明确入驻企业规范。三是明确国企开发平台项目要求。
在建筑设计上，平台项目根据《东莞市城市规划管理技术规定（2020年文件汇编）》的规范要求进行建设，同时要求大单元厂房设计，提供一定的低成本空间，鼓励建设高荷载、高标准洁净产业空间。在日常管理上，平台项目遵照《东莞市招商引资项目管理办法》有关规定，进行项目评估、供地管理、动工建设、投产运营、履约监管的全流程闭环管理。
首先看新政第一条，就是先划定实施“总量控制”：
原文是：”对平台项目实行用地规模总量控制，三年内平台项目认定面积不超过1200亩。原则上单个项目不超过100亩，实行分期供地，首期不超过50亩，项目达到约定财政贡献50%及以上，可申请下期供地。”
背后的潜台词很明显，新增优质产业就这么多，别再拿着勾地术那一套来忽悠“远期1000亩，首期300亩”，事实证明根本用不了那么多，还占着茅坑不那个，先给你50亩地，是骡子是马拉出来遛遛，真有这金刚钻，再给你更多的瓷器活。
再看看准入门槛，首先是镇街（园区）产业平台的申请资格，同时满足两个条件：
(一) 现有新型产业用地(M0) 产业转型升级基地、2016年以来新建的工业用地和科研用地平台项目(不含“工改工”项目)近三年平均财政贡献达到协议约定财政贡献50%及以上；未约定财政贡献的，次发达镇项目达到40万元/亩及以上，其它镇街(园区)项目达到50万元/亩及以上。(二) 已批未建或在建的平台项目(不含“工改工”项目)不超过100亩。
然后是开发主体的准入门槛，必须拿出过硬的条件才能获得开发二级园区的资格，这里面又分为两种情况，一种是已经进来的，另一种是准备进来的。已经进来的，跟上面的镇街（园区）申请资格类似，首先要在东莞注册成立独立法人，税收征管关系及统计关系均在东莞范围内；然后就是既有项目达到协议约定财政贡献50%以上，以及没有已批未建或在建的平台项目（不含“工改工”项目）。就这一条，恐怕东莞市目前所有的市场开发主体都要被挡在门外了，先不说你的税收贡献有没有达到（没达到的是不是可以进行补偿，新政没有明确说明），但就后一点，你必须把在建的园区项目全干完才能拿新的，这对这些开发商来说很难做到。这其实意味着，正在建设园区的市场化平台开发主体们，已经在政府眼中失去价值，至少没有多少议价能力了。
至于对于准备新进入东莞市场的园区开发运营商，就要看看以下规定，盘算一下自己有没有资格，以及还有没有进入的必要了：
这就设立了一个明确无误的门槛，从现在开始不再是你有钱，或者有所谓的产业资源就可以为所欲为的，必须拿真实的数据和实力说话，真的有足够的业绩和经验作为背书，还要经得起东莞市评审团严格的审核、考察与答辩。这个起到一定筛选淘金作用的门槛，理论上并不能挡住一些具有品牌能力和资金实力的龙头园区开发商，实际上政府还是欢迎一些有经验、有诚意、有资源的园区开发企业来锦上添花的。新政强调，现在东莞新增二级园区不能再做那种综合性的大杂烩园区了，必须要打造符合本市产业需求、强链固链补链的专业主题园区：
招商也不再是以前房地产套路的营销，而是按图索骥，择优入驻，为东莞市产业集聚与发展实实在在做出增量贡献的：
新政最后还特别提到一点，“承担市政府发展特定产业任务的市属国企（含园区企业）及其全资子公司、镇属企业及其与市属国企（含全资子公司）联合开发的项目准入要求根据市政府的批复条件执行，无需参与遴选。”
这一点的潜台词我们就不需要再赘言了，大家自己意会。产业园区正在回归本质，它是一种公共服务性质的产业基础设施。既然是公共服务性质，它的经营性色彩就会急剧削弱，而政府的主导与干预力度会重新占据上风。东莞市这次设定园区平台准入门槛的新政，就是发出了再明显不过的信号了。
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