破旧立新，老旧园区蝶变之路

主体升级 改善外观

旧园区改造的主要目的是提高园区的形象和运营效率。此外，一些进行资产转让、资产证券化的园区可能会通过改造提高园区的保值收益率，增加园区收入。

动工前计算收益，包括现有资产存量、改建所需投资的预测、投资回报的预测（租金可在现有基础上增加30%），然后根据这些指标列出资金回收计划，以确保转换是有价值的和有利可图的。

提高商业建筑的外观价值，包括铺砌修缮和扩建、立面翻新，屋顶改造、标准楼层改造、门窗地毯更换、水电敷设、损坏修复、墙面油漆等。

设施更新有两种方式：一是在原有空间的基础上进行更新，内容与商业建筑类似；另一个是重新设计、拆除和重建整个园区。相比之下，后者投资大、耗时长，但使用率和经济效益良好。然而，需要注意的是，一些工厂私下扩大了使用面积，重建期间的额外空间无法获得法律许可。

面积重新规划 提高使用率

事实上，分割是一项技术活动。通常，园区内几家甚至几十家公司共用一层楼是正常的。作为管理者，我们必须考虑几个问题：如何划分房屋类型以最大限度地提高办公空间的使用效率？什么比例可以使每个房间都有窗户和户型结构恰到好处？如何在不失去舒适感的情况下尽可能节省公共空间？

设备现代化改造，减少能源消耗

园区除了外观老旧，还面临着设备陈旧的重要问题。

一方面，这些旧设备的高能耗和频繁维护直接导致了运营成本的增加；此外，由于长期维修，设备偶尔会出现故障甚至罢工，给公司带来许多不必要的问题；如今电子产品更新非常快，许多新功能和技术在旧设备中都不可用。

设备改造主要考虑几个方面：

首先，中央空调系统是园区的一大能源消耗系统。如果原始设备的能耗远远高于市场上的常规设备，则应考虑更换；

二是重要的能源消耗者是电梯。如需更换，电梯应选用节能效果好的电梯；如果不更换，则需要进行彻底维护，更换旧部件，并对电梯内部进行翻新；

三是在公共场所更换明亮节能的灯具；

四是翻新厕所和更换卫生洁具；

五是增加一些新设备，如净化系统、智能门禁系统、安防监控系统、汽车充电桩等。

当然，园区的硬件改造与企业的支持密不可分。在转型之前，我们需要与其征求建议，明确利弊，以取得更好的预期。

优化商业设施，提升工作品质

园区的发展必须依靠人才，一个宜居的专业环境是留住人才的关键。通过完善商业支持体系，使园区拥有高质量的工作和生活支持设施。

根据企业类型，加速产业升级

每个行业都有一个生命周期，必须经历从出生到成熟，最终走向衰落的过程。十年前制定的产业规划只能代表当时的技术类型。今天，科学技术的进步速度呈指数级增长。

例如，2000年，所有人都相信诺基亚将主导移动通信行业，但十年之后，诺基亚就完全退出了移动通信市场。

园区的运营也是如此。20年前手机行业仍然是一片蓝海。届时，园区的主导产业应该是手机生产。假设这样一个方向现在仍在继续，那园区的前景必定黯淡无光。

因此，园区的振兴不是换个包装这么简单，而是从外到内的全面改善。通过重新制定产业规划，可以根据时代发展确定产业方向，制定合理的产业发展战略，及时淘汰不符合产业定位的企业。

打造企业孵化器，提升园区活力

旧园区缺乏活力是一个普遍现象。

在我们看来，增加活力最经济的方式是在园区建立一个孵化器。

首先，孵化器项目是目前最热门、最有希望的创业领域。一小部分场馆免费出售给高质量的企业家。企业家的“鲶鱼效应”被用来刺激园区内传统企业的神经，迫使企业转型和升级。同时，孵化器与园区形成一个完整的封闭循环，成功孵化的企业直接入驻园区。

二是孵化器内定期举办沙龙活动和路演，为园区带来人气、媒体广告和品牌推广，可以吸引政府的关注。如果您成功申报了符合相关政策的内容，并获得了补助，您还可以将血液回流孵化器。

三是孵化器内的产业配套设施、培训课程和创业导师也可以作为园区公共配套设施的一分子，丰富园区的日常。