观察| 产业园区运营的五个关键点

园区运营无论说的有多高大上，实际内容其实并不复杂。第一个是最基本的物业服务，第二个是为园区里的企业员工提供日程生活配套支持，最后是为入驻企业提供产业赋能支持。园区服务基本上都逃脱不了以上三个方面。

一些全国性产业运营商的园区招商中心和企业服务中心展示的运营服务，在内容上完全没有问题。但是，为什么一些园区的运营服务只能停留在愿景展示上，而另一些园区确实能获得一些成绩，在品牌口碑和收益方面取得了良好的效果。这两者有什么区别？关键在于“极致”。

对于一个成熟的园区，运营团队每年必须对数千项商业服务做出回应。无论是基本服务领域的住房护理、环境打造和安全保护，协助解读政策和企业申报，或者是企业资金、税收和人才招聘方面的问题，园区运营商都会根据既定的流程和工作跟进机制，委派专人处理问题，快速响应公司需求。

如同售后服务一样，入园企业的要求也应该在第一时间得到回应，运营部负责人冲在前线。如有必要，园区负责人甚至公司负责人应积极行动，与进入园区的公司负责人沟通，以解决出现的问题。要不断调动团队的积极性，还需要一些科学合理的评估和激励机制。提高运营团队绩效考核中的入园公司拜访、问题反馈与解决周期、公司对园区的满意度等因素的占比，从企业文化、团队荣誉、团队合作等方面强化运营团队的服务意识，物质奖励等，并做到极致。

上一个关键词强调的“极致”属于态度范畴，那么下一个“链接”是关于实际操作中需要体现的核心价值。链接有两层含义：从企业内部角度来看，它是促进不同业务领域之间更紧密互动的链接和催化剂。从园区来看，它是各种业务嫁接和资源整合的重要枢纽。首先，关于公司的内部链接。以某高新园区模式为例：以园区发展为平台，以产业研究为基础，以运营服务为枢纽，以产业投资为重点。运营服务是连接园区开发、产业投资、扩建、规划、招商、成本控制、智能构造等内部业务渠道的枢纽。为园区企业提供更好的全方位服务。

外部业务拓展和资源整合需要运营团队具备相当的专业能力。运营商不再是传统意义上的“物业”，而是了解园区和行业的资源对接和方案提供商。园区运营团队可以根据园区内企业的划分领域、发展阶段、技术特色等优势领域绘制园区产业发展蓝图，将企业一一填入地图，更清晰、准确地了解园区产业发展状况，不断寻找新的突破口和利润增值空间。

无论是从对外讲叙事展示的角度，还是真的想深入产业结构寻找商机，这种类型的提炼在产业资源层面是最为稀缺的。然而，这种业务关系的缺点是，需求往往过于另类化，难以创建可复制的内容行成规范化，也难以从行业纵深找到足够的利润点。

在“自持+公募REITs”模式渐成主流的成为主流之际，这些以产业端为基础的商业关系也对园区资产的增值大有收益。从这个角度来说，园区内一些无法产生直接经济价值的座谈会、培训和行业论坛，以及政府、金融机构和园区之间的互动，可以通过加租和续租来实现，提高运营者资产的升值和口碑，以促进投资吸引力。

理论上，园区运营与产业投资之间的关系和互动是最为密切的。园区的运营可视为产业投资的先锋队。运营部门是与园区内公司联系最频繁的团队。通过园区的运营系统，可以了解企业老板和职业经理人的特点、企业水电消耗、员工数量、订单和业务发展情况。这是产业投资团队进行项目筛选和调整时最有价值的数据，可以显著提高产业投资对象的收益效率；

从运营的角度来分析，产业投资可以作为运营服务的重要环节，增加被投资企业在园区的粘性，为招商引资和运营提供支持。经营园区还可以解决商业投资的一个核心痛点，这就是为什么优秀的公司，尤其是那些进入园区并准备上市的公司，希望接受你的投资。投资中有句俗话，愿意让你投的企业你不想投，你想投的企业却不愿让你投，公司越好，越有钱。这些企业上市前的投资份额都是抢着要的状态，它们必须能够带来超过纯资金外的更大附加值，才能被这些公司认可。这也是园区运营对产业投资的核心价值所在。

如果我们仅从传统物业管理、安保和住宅配套等角度来看待园区运营，那这项工作的想象力和发展前景将非常有限。园区运营的最大想象空间在于加强产业端的赋能。一方面，各地正在开展的智慧园区打造，就是数字化园区运营对产业进行赋能的重要手段。例如：《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》中特别强调“数字底座、数字运营、数字经济、数字示范”为重点，将园区塑造成一个全方位感知、全方位连接、主动服务、智能服务为一体的有活力的生命体和可持续发展空间。

假设这个智慧园区系统能够收集和分析园区内的各种生产要素和行业数据，最终在一些技术领域提供智能升级和解决方案，其价值是非常高的。当然，园区内的大多数公司在这一领域还处于最早的愿景阶段，几乎没有落地。另一方面，各种产业公共服务平台也是园区产业赋能的核心。如医药生物类园区的各类实验室和污水处理厂、医疗设备园的省级检测平台、智能制造园的共享工厂、电商园的直播和物流平台，以及各种比较常见的孵化平台，合作平台、创新平台等。这类项目都可以由园区运营商积极设立，并通过引入外部专业合作伙伴共同打造。

园区行业的一个核心特征在于任何相关业务都与政府和企业之间密切相关。如果我们想做好运营工作，政府沟通和资源协调渠道是非常重要的。例如，如果运营团队直接去和入园的公司或老板谈，他们可能以对物业方的态度对待你，不会太在意你；但是，但如果你协同政府的发改委等部门一起，对接园区内公司的重大项目申报，那么公司给予你完全不同的关注度，这更有利于获得与企业相关的行业大数据，为园区运营提供支持。

如果园区运营商与政府委办局形成深度联动，帮助园区企业在获取政策补贴、申报知识产权、对接业务资源、提升企业品牌等方面获得实实在在的利益，园区内企业对运营商的信任和粘性自然会增加。在和谐而友好的的沟通中，政府、园区平台和企业之间的关系将更加密切，从而产生更多的运营价值。作为沟通的回报，也可以为园区开发和运营创造更好的工作运营环境和可持续的发展的运营空间。