“三块地”指农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地。当前，“三块地”上的既有制度性障碍，既阻碍了新型城镇化建设，也不利于乡村振兴。对“三块地”的制度改革亟待取得实质性突破。
近年来，常州市武进区大胆探索，出台21个“三块地”相关政策文件、30多个配套文件，统筹推进全区“三块地”制度改革，成效显著。
今年6月，中央派出的农村土地制度改革试点工作督察组，对武进“三块地”制度改革进行调研后认为，武进区的“三块地”制度改革取得了丰富的经验，形成了可推广的成果。督察组同时表示，这些成果为修改和完善相关法律法规提供了支撑。
助推农村集体经营性建设用地入市 建立城乡建设用地市场
集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，主要包括原来的乡镇企业用地等。集体经营性建设用地所有权属于集体，一直不得入市交易。
武进区是全国“三块地”制度改革试点地区之一。该区按照中央有关精神，仔细研究法律法规，经过反复调研和全面论证，在集体经营性建设用地入市方面一举出台了9项改革政策。这些政策，不但明确规定了集体经营性建设用地入市主体、入市范围和入市途径，而且对入市土地收益调节金征收和使用、入市增值收益分配和管理等作出了具体规定。同时，该区按照宏观规划，做好顶层设计，实现了村级规划编制、管控和实施“一张图”运行。各片区集体经营性建设用地的基准价，全都标注在“一张图”上。这为价格评估、入市交易和抵押，奠定了坚实基础。
今年2月底，该区还建立了集体经营性建设用地网上交易平台，实现了与江苏省国有建设用地网上交易系统同网运行、同网竞价、同网交易。 改革后，集体经营性建设用地都被纳入交易平台，不但解决了这一系列问题，而且使这些土地成为新型城镇化建设中工业和服务业用地的主要来源。 这项改革还给广大农民带来了惊喜，出让前，这86宗集体经营性建设用地，有的出租，有的闲置，总体收益不高。出让后，这些地块的出让金，与50年的预期租金相比，至少高出2.6亿元。86宗地块的成功出让，共惠及农民42.5万人； 农民的另一份惊喜，是享受到了公平公正。
盘活宅基地资产 实现“两权”可抵可转
随着我国新型城镇化建设的推进，“空心村”越来越多，有些住房已无人居住。这些住房，连同它们身下的宅基地一起闲置，造成了极大的浪费。
宅基地制度改革，必然涉及对宅基地上住房的处理。如何让它们能够有偿退出并派上新用场，是武进区农村宅基地制度改革的关键一招。
考虑到农民当初获准使用宅基地是无偿的，武进区在这项改革中，把补偿项目确定在住房拆迁和安置上。安置，统一采取货币化方式进行。
武进区还采取一系列措施，处理农民退出的宅基地和住房，盘活并利用好这些闲置的资源。这些措施包括：权属转让——农民可用出售住房等方式，将住房连同宅基地转让给本集体经济组织其他成员使用，或者用租赁方式流转给他人使用；权益转化——集体经济组织收购农民退出的住房；土地整治——集体经济组织通过土地综合整治、增减挂钩等方式，对农民退出的宅基地进行复垦开发；转换入市——集体经济组织将这些宅基地转换为集体经营性建设用地，公开入市。
农民有宅基地使用权和住房所有权。让农民能用这“两权”抵押贷款发展生产经营，是武进区的一大创新。为了规范这项改革，武进区制定了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》、《农民住房财产权抵押贷款风险共担机制试行办法》等一系列政策文件。
该区在这项改革中抓住了两个关键环节——
第一是区政府投入1000万元，设立“两权”抵押风险补偿基金。在还贷出险时，该基金承担出险金额的70%。这70%先由区政府动用基金向银行进行代偿，再由银行向贷款人进行追偿。最终，被用作代偿的基金将得以返还。
第二是银行积极参与。目前，江南农村商业银行、中国农业银行武进支行、交通银行武进支行等8家银行，都大力发展这一业务。其中，江南农村商业银行还大胆创新，推出了专属贷款产品。
农村宅基地制度改革中必须解决的另一个大问题是一些农户超标准占用了宅基地。对这些“超面积”者，武进区农村宅基地制度改革政策规定，由村集体经济组织收取“超面积”部分宅基地有偿使用费。政策规定，对“超面积”部分，每平方米每年最低收取5元，最高收取20元。具体执行标准，由村民代表会议决定。按30年计算，“超面积”者一次性缴清费用。
跃进村党总支书记张建荣告诉笔者，对新建住房者，全区现在都按照武进区《农村宅基地审批管理办法(试行)》执行，在审批时严格控制宅基地面积。
创新土地征收制度 征地拆迁让农民成股东
土地，是农民的命根子。农村土地征收以及房屋拆迁，比城市国有土地上房屋征收遇到的问题更多，也更复杂。但农民们对武进区在农村土地征收制度改革中建立的多元保障机制普遍认可。
一是住房安置保障。“以前安置拆迁户，都是由政府先集中建房，再统一安置。现在，先由农民‘点菜’，再由政府‘下厨’。”武进区征收办主任姚铭泽说，“农民‘点菜’，是指农民可在政府提供的三种安置方式中自主选择一种。三种安置方式分别是：货币安置，转为城镇居民；实物安置，住进农民公寓；留在当地，批给新的宅基地，建造新居。”
二是社保，包括养老和医疗保障。按照年龄，武进区将27.37万名被征地拆迁农民划分成四类，分类实施保障措施。未满16周岁人员，享受一次性补贴，等到就业时被纳入城镇社会保障体系；女性16周岁以上至45周岁、男性16周岁以上至50周岁人员，享受15年社保缴费待遇和2年生活补贴，达到“保养”年龄时按月领取养老金；女性45周岁以上至55周岁、男性50周岁以上至60周岁人员，享受15年社保缴费待遇，同时享受生活补贴，达到“保养”年龄时按月领取养老金；女性55周岁以上、男性60周岁以上人员，按月领取“保养金”。
“保养”，是一种创新做法，是对被征地拆迁农民的保障。武进区规定，男性和女性的“保养”年龄，分别与城镇职工男性和女性的退休年龄相同。为此，武进区筹资总额达到94.36亿元。同时，该区还将所有被征地拆迁农民纳入城乡统一的居民医保体系。
三是就业保障。常州市级财政每年安排4000多万元，专门用于对失地农民进行就业技能培训。武进区全面组织被征地拆迁农民参加培训，并且与各产业园区、规模企业对接，为经过培训的被征地拆迁农民再就业牵线搭桥。该区还在城市管理、社区建设等多个领域，全面梳理用工岗位，优先录用被征地拆迁农民。目前，全区被征地拆迁农民中的劳动年龄段人员已有96%实现了再就业。
记者了解到，该区已为被征地拆迁农民构建了“六位一体”的多元保障机制。这“六位”，除了上述几项，还包括基础设施和公共服务的配套。
文章来源：常州日报
