【特约】半价买房出现房市要崩？别担心，房市复苏值得期待

即便北方部分省市出现了万元一套房、半价买房的新闻，人们对楼市复苏的期待依然无法按捺。

这种蠢蠢欲动也并不算莫名。这些数据显示房市正在逐渐回暖。

与此同时，3月社融再次放量，信托贷款再次超预期，在价格方面也出现明显回暖。国泰君安表示，这些让投资者看到了土地市场的好转，也看到了“楼市的小阳春”。

2012年与2014年的房市是很有代表性的两个年份，国泰君安房地产团队从宏观环境、货币政策、行政调控和中央表态四个方面，全面复盘了房市的2012与2014，并试图审视当下形势，找出这段故事的第三季结局如何。

• 从房市来看，2012年楼市出现量价齐升，而2014年则没明显回暖；

• 从股市来看，2012年房地产走出一波独立行情，在创业板指数和上证综指全年仅小幅上涨1%、5%的情况下，完成全年大涨35%；而2014年房地产板块更多体现为大盘股与“中字头”个股的跟涨。

国泰君安指出，2012年出现房牛的核心原因在于：2012年通过影子银行做了信贷派生，拉高M2增速从13%到16%，进而引起货币超发和资产价格上涨，带动房地产市场大幅度上行。

• 从宏观环境上来看，2019年与2012年更像，皆是流动性边际好转，通胀见底上行，企业盈利可能回落筑底。

• 从货币政策上来看，2018年至2019年1月，经历了四次降准（含全面和定向），随着2018年10月底以来宽货币政策的不断推出，2019年宏观流动性与2012年一样宽松；且今年土地端融资再次回归，和2012年一样信用派生通畅。

• 从行政政策来看，当前和2012年一样，对居民行政调控既未松绑也未收紧。

  反观，2014年行政调控大幅松绑，以哈尔滨为首的二线城市限购陆续松绑，随后“930”新政行政放松，取消认房认贷、下调房贷利率等等。

• 从中央表态来看，当前中央表态和2012年均坚持继续调控，2019年中央强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的。”

  而2014年中央在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，鼓励刚需、刚改入市，稳定住房消费，刺激房地产市场以保经济增速。

• 从风险偏好上来看，当前的风险偏好介于2012年和2014年之间。2018年因为资管新规出台、中美贸易摩擦爆发抬升风险溢价率，风险偏好接近冰点。

  2019年以来，市场出于对中美贸易问题的预期修复，叠加对内政策宽松的预期，风险偏好从低位开始修复，目前回归至2012年和2014年之间。

国泰君安指出，总结来看，当前是不是牛市，不完全取决于行政政策，更多取决于货币宽松。因为地产的定律是，只要货币宽松，一定地产牛市。

“2018年下半年开始公司债和海外债发行大幅增加，2019年以信托为首的融资渠道，又重新活跃起来，地产企业的土地融资得到了明显的缓解，信用派生通畅。”国泰君安表示。

尽管北方出现了万元一套房的新闻，但事实上，房市经历了一段时间的低迷之后，正开始回暖。

今年一季度数据整体超预期，经济对于边际改善的条件短期响应较强，在信用底到经济底传导已初显成效之时，国泰君安固收团队首先分析了商用住宅领域的居民杠杆情况，认为结构上仍有空间，对于年中地产销售见底和投资韧性可以更加乐观。

另外，国泰君安通过分析28家较为纯粹的商业地产房企样本，发现商业地产领域国有背景隐含的信用背书很强，核心城市大多进入出租率、平均房价“双升”阶段。

结合4月户籍制度改革的纵深推进，国泰君安宏观团队预计2019年16个限购二类大城市销售增速将提升10个百分点，全国销售将提升1个百分点。

国泰君安指出，开年以来的最大特征是，不同区域的分化。

开年以来，一二线地产销量较强，显示居民杠杆至少在结构上仍有增加的空间，对于销售年中见底可以更加乐观。

另一方面，从投资端来看，销售回款和外部融资带来资金来源的改善，而上一轮下沉过程中以三四线为主的土地库存，地产商推盘清库、重心回移一二线城市的动机较强，地产投资也可以更加乐观。

“无论是地产企业高周转的策略能否持续，还是地产销售何时见底。在当前情景下，信贷融资和财政都较早发力，或将面临后续空间有限的情况，地产投资后续走势也对年内的总需求走势有重大影响。”国泰君安认为。

短期可以对地产投资更乐观一点。因为居民杠杆至少在结构上还有上行的空间。

长期来看，可能是一种新的政策思路。一直以来，都存在中国大城市相对而言还是“偏小”的研究，而此前城镇化中的“平均主义”，摊大饼的模式，更可能是出于地域公平，而牺牲了一部分效率。

近期发改委印发的文件和征求意见稿中，对于城市治理中限购房、限户口、限车牌的态度变化，或反映出政策思路有所变化。