【特约】“房住不炒”基调不变 政策松绑的范围有多大？

新冠疫情影响下，春节后原本该门庭若市的售楼处却门可罗雀，楼市成交量同比大幅下跌。为缓解疫情对房地产市场的冲击，近期多地政府持续密集发布稳定房地产行业发展的政策。

国泰君安证券宏观团队分析认为，“‘房住不炒’仍是主基调，但疫情冲击下，单纯放松开发商融资政策已不够，在地方层面出台支撑居民房地产需求政策已是需要和必然。后续，房地产政策将集中于两方面：中央层面大力度放松开发商融资政策；并默许地方政府层面松绑支撑居民改善型需求等的政策。”

但另一方面，通过对比目前已召开地方两会的29个省（市）的地方工作报告发现，各地对于房地产的政策表述还是呈现出了明显的梯度色彩。

这也体现出了“因城施策”将是接下来判断楼市政策风向的一个重要因素。

伴随着疫情在全球愈演愈烈，房地产企业正在迎来重大考验。

• 一方面，销售面积大幅下降。最新数据显示，30大中城市商品房成交面积同比下降六成以上，2020年房地产销售同比负增长已成必然；

• 另一方面，房企面临债务到期压力。统计数据显示，2020年3-12月，房地企业信用债到期偿还量合计为3960.9亿元，同比增长15.8%。而上市房企经营活动产生的现金流量净额与负债比例为0.34%，在申万一级26个行业中排名倒数第五，而其资产负债为80.25%，排名最高。

此时，我国中央层面的房地产政策正出现微妙变化，牵动着亿万国民的心。

2月20日，2020年金融市场工作电视电话会议侧重强调“因城施策”，落实好房地产长效管理机制。而在此之前，多部委则强调强调“房住不炒”总基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 

截至目前，已有29省召开“两会”，其政府工作报告中除贵州、山东、天津、西藏4省（市）未提房地产外，其余25省（市）都对房地产政策有表述。

据其表述可把25个省（市）对房地产调控政策从紧到松分为六个梯队。

• 北京、湖南、浙江、吉林、山西五个省（市）强调和重申“房住不炒”是最严梯队。

• 次之梯队为强调“房住不炒”，又提稳房价、稳地价、稳预期的五个省市，包括上海、宁夏、河北、海南和江苏。

• 第三梯队是福建、湖北、江西和重庆，只强调稳房价、稳地价、稳预期。

• 第四梯队的广东、安徽和甘肃则强调差别化调控和因城施策。

• 第五梯队只强调“平稳健康发展”等问题，为河南、广西、内蒙古、辽宁和新疆五个省。

• 第六梯队为贵州、山东、天津、西藏四个省（市）未提及房地产政策。

在业内分析人士看来，调控虽有弹性空间，但仍会坚守“房住不炒”总基调，“稳”字当头，避免出台触及刺激市场的房地产政策，前期的“一日游”政策便是前车之鉴。

最新上演政策“一日游”的是浙江省海宁市。3月24日，海宁日报等多个当地官方认证号发布消息称，3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。

然而，消息发布不到半天时间就被从源头删除。海宁市住建局相关人士表示，该“一月不限购”的政策已经被撤回，现有限购政策不变。目前海宁市执行的限购政策为2017年颁发，主要包括暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

而首个针对需求端进行刺激的房地产政策当属河南省驻马店市。该市2月出台多项稳楼市政策，包括降低首套房首付比例、提供住房补贴、大力推广住房公积金组合贷款业务、下调个人住房按揭贷款利率。

各地稳定房地产政策“井喷”，为何这五地遭遇政策撤销？从这五地的政策来看，驻马店市和宝鸡市的政策都提及“降低首套房贷款首付比例”；济南市和海宁市的政策涉及“松绑限购”；而广州市的政策则被认为是率先解禁商住的限售政策。据市场人士分析，撤回的政策都是刺激市场而非稳定市场。

上述分析事实上也从另一个纬度证明了中央对于坚持“房住不炒”的决心。

稳定房地产市场和平衡好调控与房地产企业的生存问题，才是当下政策边际放松的主基调，因此，指望通过“刺激”、“放水”再来一轮疯狂的楼市行情的人们，恐怕还是要有一颗平常心。

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