国泰君安资管REITs团队
2022年3月18日，中国证监会官网刊登《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文，文章指出证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。这对完善国内REITs市场制度建设及扩充REITs市场体量、助力REITs市场高质量发展具有重大意义。自2021年6月首批基础设施REITs项目落地以来，已有11单基础设施REITs获批发行，涵盖产业园、仓储物流、高速公路、生态环保等多类型资产，REITs二级市场整体表现良好，受到众多投资者青睐。同时，风电、新基建、保障性租赁住房等资产持续纳入储备项目，资产类型进一步丰富，国内基础设施REITs取得良好开局。此次中国证监会再次发文，释放积极信号，国内REITs市场有望进入高效、高质量发展阶段。
一
扩募机制明确，REITs市场有望进一步扩容
此前证监会在党委（扩大）会议中指出“扩大基础设施领域公募REITs试点”，首发项目的供给量预计将逐步提升，配合已发行REITs项目扩募，将会有越来越多优质基础设施资产出现在资本市场，缓解目前二级市场基础设施REITs“供不应求”的局面。通过扩募及首发资产扩容，国内基础设施REITs体量将持续扩大，市场逐步迈向成熟。
此次中国证监会发文提出建立明确扩募机制，将打造REITs作为资产上市平台的“完全体”形态。扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。参考国外成熟REITs市场，REITs本身均具备扩募功能，通过扩募行为实现REITs的外延式增长，REITs市场规模将得到进一步扩容。
扩募机制的引入对国内基础设施REITs市场的发展具有重要意义。对REITs本身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资单一基础设施项目带来的风险；对市场而言，REITs二级市场交易相对活跃，为基础设施资产大宗交易提供了“定价锚”和流动性，同时大宗交易市场为资本市场带来了优质资产来源；对基础设施REITs发起人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资工具的范畴，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，对发起人通过REITs实现资产盘活的意愿起到了重要促进作用。
二
落实国家政策导向，促进基础设施投资良性循环
自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以外，低碳能源、水利设施，新基建、保障性租赁住房等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和及落实民生工程保障等有利国计民生的资产类型成为重点推进的方向。
2021年7月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称“22号文”），提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；国家发展改革委公布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号，以下简称“958号文”），将保障性租赁住房加入试点行业范围。
22号文和958号文相继出台后，市场参与各方一直在积极推动保障性租赁住房REITs落地，广东、湖北、浙江、上海等地政府多次在相关住房租赁政策中提出要大力推进保障性租赁住房REITs，市场都在翘首以盼。但是，在保障性租赁住房REITs的实操过程中，依旧面临了诸多困难和问题，如收益率较低、土地性质为住宅、发行人很多是房地产开发企业等。
对于上述保障性租赁住房REITs在试点工作中面临的难点和痛点，监管层前期也与市场各参与机构进行了深入了解。因此，本次证监会的文章所释放的信息不仅是积极响应和落实国家政策导向，更是落到实处，从实操层面给予了市场极大的信心。
后续相关政策的正式出台相信有望针对性地解决市场参与各方关注的问题，促进保障性租赁住房REITs项目申报的常态化，有力助推保障性租赁住房REITs的成功落地。此外，通过相应的制度建设规范REITs参与各方的权利义务，在增加优质资产供给的同时，也能够切实保障REITs投资人的权益，确保新增投资用于补短板领域基础设施建设，助力市场规范化健康发展，促进保障性租赁住房行业形成投资良性循环。
三
坚定补短板建设的战略目标，驰而不息，久久为功
基础设施REITs可吸引社会资本参与基础设施建设、盘活存量资产，以回收资金投入新项目建设，对我国实体经济发展有积极作用。其中保障性租赁住房REITs帮助租赁住房企业拓宽融资渠道、带动新建项目投资，促进形成投资良性循环，对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。
此次证监会发布的文章虽然是为了便于市场知晓后续的政策导向，但无疑给REITs市场再次注入一剂强心针，无论是即将发布的扩募制度，还是针对保障性租赁住房REITs的配套政策，都将进一步完善REITs制度体系，推动REITs市场供给常态化，从顶层设计上保证了REITs市场健康有序发展，保障广大投资人利益；同时，监管层一系列制度的出台也是对十四五规划中提出的“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的贯彻落实。
驰而不息，久久为功，相信在监管部门的指导和市场各参与方的努力下，基础设施REITs市场将健康茁壮成长，成为中国基础设施投资建设的基石力量！
END