摘要：2024年7月，上海城邺公寓管理有限公司、上海天旸公寓管理有限公司、杭州正盛商务信息咨询有限公司及建万武汉市房屋租赁有限公司等四家公司100%股权捆绑转让项目在上海联交所成功落地，中国国际金融股份有限公司代表建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“建信住租ABS”）成功受让，成交金额合计8.85亿元。建信住租ABS随即在上海证券交易所成功发行，并成为全国首单住房租赁持有型不动产ABS产品，发行规模11.7亿元，产品总期限为66年。
建信住租ABS顺利挂牌上市是产权市场与证券市场规范衔接和组合联动的一次成功实践，依托产权市场流程规范性，为ABS产品的后续发行提供坚实保障和支撑。两个市场共同探索走出了一条企业盘活资产的新路径。
项目背景
为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，中国建设银行于2022年设立了一只专注于长租资产投资的不动产投资基金——建信住房租赁基金。该基金自设立以来，通过综合运用股权投资、银行信贷、REITs等一揽子金融工具，积极推动存量盘活、租房供给及相关政策的落地实施。本次建信住租ABS的发行就是借助金融工具打通投融资渠道，盘活市场存量资产的一次重要突破。
项目重点
建信住租ABS的原始权益人为建信住房租赁基金（有限合伙）、建融安居（北京）股权投资基金（有限合伙）和建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），底层资产是位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保障性租赁住房项目，资产收入来源分散，现金流增长稳健，运营情况稳定。原始权益人通过上海联交所转让4宗项目公司股权实现底层资产的转让，旨在遵循国有资产转让相关流程依法合规完成股权转让，并通过公开信息披露和进场交易确保转让程序公平公正。
针对本次股权转让，上海联交所组建了专业的服务团队，对资产证券化和ABS发行的有关政策、法规条文进行了系统性研究，结合国资监管的监管导向及建信住房租赁基金盘活资产的具体诉求，组织相关方对本次ABS发行涉及的资产装入、国有股权转让、估值定价、发行衔接等环节涉及的疑难问题以及交易过程中的要点、难点进行了多轮论证，形成了合规、合理、全面的解决方案。
2024年6月6日至7月4日，上海城邺公寓管理有限公司100%股权、上海天旸公寓管理有限公司100%股权、杭州正盛商务信息咨询有限公司100%股权及建万武汉市房屋租赁有限公司100%股权4宗项目在上海联交所正式公告，公告期满征集到中国国际金融股份有限公司代表建信住租ABS作为意向受让方进场摘牌。上海联交所在组织交易的过程中结合项目前期申报的进程，为股权转让基础底价与ABS发行价格的匹配设定了报价机制，经意向受让方报价，确定4宗股权转让项目最终成交金额为8.85亿元。本次交易的组织程序依法合规、公开透明，时间周期安排合理，与ABS的发行实现了顺利衔接。
项目启示
本次股权转让是上海联交所在权益融资渠道方面的一次业务创新，也是产权市场与证券市场规范衔接、组合联动，助力企业提高资产使用效率、优化市场资源配置的一宗典型案例，交易模式值得借鉴推广。
随着国家有效盘活存量资产、形成良性循环、合理扩大有效投资等政策的持续推出，存量资产的盘活成为新一轮国资国企改革的发力重点之一。产权市场作为多层次资本市场的重要组成部分，将进一步发挥功能，助力优化国有资产配置，提升资本效率，有效服务国家战略目标的实现。
项目团队丨上海交易集团央企业务总部
