摘要：2024年，光明集团下属上海飘鹰房地产开发有限公司通过上海交易集团不动产租赁平台出租虹口区曲阳路118号房屋，这也是该公司首宗进场招租项目，上海交易集团上海总部不动产租赁团队（以下简称“不动产租赁团队”）通过建立协同联动机制，强化全流程管理服务，前期开展充分市场调研和需求对接，中期实施精准化运营推广策略，后期配套专业化服务保障，最终促成租赁标的实现38.15%的租金增值，有效释放国有资产增值潜力，为国企存量不动产的规范化、专业化招租运营提供了示范案例。
项目背景
曲阳路118号房屋位于虹口区中心部位，毗邻住宅小区飘鹰东方花园，近虹口区知名商业地标-瑞虹天地太阳宫。周边交通便捷，步行10分钟内可至轨道交通10号线邮电新村站、8号线曲阳路站。
本次出租部分（以下简称“本项目”）涵盖地下一层至地上一、二层，总租赁面积4245.8平方米。经不动产租赁团队现场踏勘及市场调研，发现标的虽位于虹口区曲阳路及祥德路核心商圈交汇处，但存在一定的运营制约：一是临街界面有绿化带及广告牌阻挡，隔绝了一部分客流，且无配套停车位，商业布局欠佳；二是原承租方将本项目定为社区商业，重点服务周边居民，退租后房屋状态较差，并存在渗水、漏水等工程问题，需要承租方投入较大成本进行改造；三是房屋建成年限较早，房型格局不方正，纵深较长，可经营的业态受限，当下热门的酒店、公寓等业态并不合适。
项目重点
01
发挥投资人资源优势
实施精准推介
结合实地踏勘了解的情况，在征得出租方同意后，不动产租赁团队通过上海联交所微信公众号对本项目进行市场化推介，同时面向储备投资人库中重点投资社区商业、超市卖场、整体商业运营的优质投资人进行点对点推介，通过双线并推机制实现有效触达、精准匹配，陆续组织并陪同多家意向方前往项目现场踏勘。
02
发挥专业优势
协助优化整体招租方案
鉴于标的资产结构缺陷、改造成本较高、商业布局欠佳，且尚未有意向方与出租方达成明确的租赁意向，出租方在制定招租策略时陷入多维决策困境：既担心信息披露时暴露问题过多引发估值折价甚至无人承租，又担心信息披露不全对意向方形成误导，引发合规性风险。不动产租赁团队结合过往项目经验、房屋总体状况及陪同各意向方踏勘的排摸情况，建议出租方通过适当延长租赁期限、放宽免租期时长，制定更好的商务条件来提升本项目在市场上的竞争力，吸引多家承租方参与。同时特别设置条件，要求意向承租方在“实地踏勘、认清现状、理顺解决措施”后再参与项目承租，以便有效实现风险管控。最终，本项目挂牌期满征集到3家意向方，并通过网络竞价（一次报价）的方式实现了38.15%的租金增值。
03
发挥生态圈优势
配套解决出租方后顾之忧
鉴于标的房屋建成年限较早，经历任承租方改造后，出租方并不明确当前房屋实际可对外租赁面积的大小；同时，考虑当下租赁市场并不景气，出租方对承租方履约能力也表达出担忧。得知前述情况后，不动产租赁团队充分发挥自身构建的不动产租赁生态圈资源优势，结合平台正培育推广的市场化配套服务为出租方提供解决方案，建议其采用实勘测绘服务来确定计租面积，通过第三方专业机构背书来降低自身决策风险及后续履约风险；同时引入租赁合同具强公证服务，在双方签订租赁合同后由公证处对租赁合同进行公证，并出具公证书，大大降低未来如果承租方发生违约时的执行成本，有效解决出租方违约诉讼成本高、清退难的痛点问题，该产品获得出租方的高度认可，最终采用了这两项服务。
项目创新
不动产租赁团队充分发挥平台资源整合优势，深入对接租赁需求，灵活运用平台资源，以精准需求匹配、全周期服务生态及差异化解决方案构建核心竞争力，确立平台产品和服务的竞争优势。另外，团队通过租前风险预判、租后动态管理等全链路服务优化客户体验，立足项目特性强化专业化服务能级，在方案制定、面积测定等环节凸显平台技术优势与责任担当，最终形成“资源整合-精准赋能-价值倍增”的良性闭环，有效提升资产处置效率并增强用户黏性，成功打造集专业服务、科技赋能与风控升级于一体的不动产租赁运营范式，赢得客户的高度认可。
项目团队丨上海交易集团上海总部
