房地产售楼处与样板房成本税务处理解析

会计与税务处理要点：开发成本与销售费用的划分标准

房地产企业售楼处和样板房的建造、租赁及装修支出，在会计和税务处理中需根据其性质区分计入开发成本或销售费用，并判断其在企业所得税和土地增值税前的扣除资格。

一、售楼处的会计与税务处理

1. 租赁房屋作为售楼处：租金在租赁期内摊销计入销售费用；装修费用作为“固定资产——租入房屋的装修费”核算，按租赁期与装修间隔期孰短原则分期计提折旧，残值可设为零；税法规定该类支出扣除年限不得低于3年。

2. 临时性建筑作为售楼处：应作为固定资产入账，折旧年限不低于20年，自投入使用次月起计征房产税；拆除时通过“固定资产清理”核算，相关损失可计入“营业外支出”，在企业所得税前扣除，但需按税务机关要求进行专项申报备案；若同时用于管理办公，折旧应按建筑面积分摊，分别计入销售费用、管理费用或开发成本（开发间接费用）。

3. 会所等永久性建筑作为售楼处：若产权归属于全体业主且无法办理独立产权证，依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第六款，营销设施建造费应计入“开发成本——开发间接费用”，在企业所得税和土地增值税清算时允许扣除。

4. 开发产品临时作为售楼处：按开发产品归集成本处理；使用期间需按规定缴纳房产税。

二、样板房的会计与税务处理

1. 精装修开发产品作为样板房：其装修费用应计入对应商品房的开发成本；若仅作展示用途且未售出前，根据《国家税务总局关于房地产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号），不征收房产税。

2. 临时性建筑作为样板房：应资本化处理，折旧费用计入销售费用；拆除产生的损失计入营业外支出，并通过专项申报方式向税务机关备案后可在企业所得税前扣除。