1.公司简介
华润万象生活是中国領先的物业管理及商业运营服务供应商，并为最大的住宅物业組合之一提供物业管理及增值服务。
截至2020年6月30日，提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约106.6百万平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约5.6百万平方米。
取得成绩如下：
1、按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，排名第五；
2、按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算，排名第二；
3、按2019年所有在中国的购物中心运营服务供应商在中国所管理的重奢购物中心数目计算，排名首位；
4、按2020年上半年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心运营服务市场总收入计算，排名第二。
2.发展历史
2.1 里程碑
2.2 股权结构
股权结构稳定，央企保持绝对控制。华润集团持有华润臵地 59.55%的股份，持有公司1.43%的股份，华润臵地持有公司 72.29%的股份。央企华润集团保持对公司的绝对控制权。
2.3 公司高管
3.商业模式
3.1 卖什么？
3.1.1 主要品牌线
3.1.2 业务形态
主要业务是源自华润置地开发及拥有的物业提供运营和管理服务，主要有以下形态：
购物中心
1、商业运营服务
2、物业管理及其他服务
3、商业分租服务
住宅物业
1、物业管理服务
2、针对物业开发商的增值服务
3、社区增值服务
写字楼
1、商业运营服务（2020下半年开始）
2、物业管理及其他服务
3.1.3 公司商业运营业务
公司购物中心商业运营采取品牌输出及管理模式主要收三类费用，其中包括:
筹备期(开业前):
1、定位及设计管理服务(定额费用，一般千万级别);
2、招商及管理服务(不超过3个月租金);
运营期(开业后)：
1、佣金制服务费(营业收入抽成不超过 5%+EBITDA 抽成不超过 10%，母公司大部分 4%+8%模式，外拓多为 5%+10%模式);
2、管理外包及品牌授权费(定额费用，一般百万级别);
3、物业管理费(酬金制，成本加成率为 6-10%);
分租业务:
1、即从业主处整租后再分租，向业主支付定额租金或与业主按比例分成。
商业运营及管理一般先重后轻，因此具有资金沉淀、拿地建造、品牌资源、招商调铺、策 划推广、会员巩固等一系列高壁垒;
目前市场主流轻资产商管输出主要分为三类模式:
1、NOI (或 NPI)分成(万达商管、龙湖集团、新城控股、中骏商管)
2、委托管理(宝龙商业、中骏商管)
3、品牌输出及管理(华润万象)。
品牌输出及管理模式的优势在于对于品牌要求 较高;同时在非稳定运营期间(培育期和波动期)轻资产方(商管方)也能够获得相对更多的固定收入，并且承担相对更少的成本 ，因此该模式的议价能力较强。
3.2 怎么卖？
3.2.1 在管购物中心运营
商业管理项目保持有质有量的增长，行业高端购物中心地位毫不动摇。
2021 年公司在管购物中心增至 71 个，在管购物中心面积由 2020 年的 640 万方提升至 2021 年的 760 万方;
在规模提升的同时，依旧保持领先的行业地位，截至 2021 年末，公司在手 8 个重奢购物中心，数量位列全国第一，公司在管项目所在的城市销售额排名，有 27 个位列当地第一，54 个位列当地前三，所管项目保持当地前三的占比高达 76%。
3.2.2 与奢侈品牌合作
公司保持和国际 100+奢侈品牌的合作关系，合作国际奢侈品牌店铺数量超过 400 家。考虑到奢侈品牌通常集体行动，且对商业中心的要求较高， 公司作为境内管理重奢购物中心最多的公司，拥有长期合作经验，加上公司定位高端，因此也经常是奢侈品牌新进入城市的首选目标。
2021 年，公司新开业 13 个项目，首进品牌数量占比就达到 26%。
3.2.3 会员体系维护
会员体系羽翼丰满，价值贡献及忠诚度呈上升趋势。公司自建的会员平 台截至 2021 年末，会员人数超 2400 万，会员消费贡献超过 50%，人 均消费金额与客单价均实现可观的增长。
3.2.4 第三方商管项目拓展
公司市场化拓展首年便取得良好成效。2021 年公司首次开展商业管理轻 资产输出管理业务，取得了优良成果:全年取得 12 个项目，单项目平 均面积约为 10 万方，且 75%位于一二线城市。
公司成功开辟臵地之外 的购物中心运营的增长点，随着轻资产项目的持续获取，未来公司商业 运营在管规模有望在原先计划的基础上，进一步得到提升。
2021 年，公司在管面积和合约面积继续保持增长，总在管面积由 2020年的 1.1 亿增至 1.6 亿;合约面积由 2020 年的 1.5 亿增至 1.96 亿。
毛利率进入上q升通道。公司住宅物业管理服务毛利率自 2018 年低谷期 11.45%后，逐年提升，2021 年末达到 19.31%。
2017-2019 年整体毛利率较低主要因承接一些国企改革项目，前期投入设施改造，收缴率有爬坡阶段，不少项目盈利质量较弱，随着项目进入成熟运营期，毛利呈现 改善态势。同时，公司致力于降本增效，争取在存量项目上提升现有利润率水平;
最后，高毛利率业务—社区增值服务收入占比的提升，也一定程度上拉高了整体板块的毛利率水平。
3.2.5 经营状况
截至 2020 年末，公司购物中心合同面积 1,010 万平，同比+155%;合同个数 99 个，同 比超 3 倍。
开业面积 610 万平，同比+11.7%，主要由于 2020 年新开业商场仅 3 个;开业个数累计 57 个，考虑到置地和集团已在管尚未完成签约流程则合计 62 个(后续会纳入公司在管)， 其中置地、集团和第三方分别为 45、12 和 5 个。
*注:公司于 2020 年 1 月起提供购物中心商业运营服务;2020 年 7 月起，购物中心物业管理 由包干制改为酬金制。
2020 年公司购物中心运营收入 18.1 亿元、同比+16%，其中商业运营管理、物业管理和商业分租分别占比 44%、41%和 16%;后续物管酬金制后，商业运营管理的收入占比将继续提升。
考虑到公司商场 2020 年租管费收入 112 亿元，则对应轻资产收费占比 7.1%，该占比目 前仍然较小，这主要由于:
1、商业运营服务项目自 2020 年开始才逐步装入公司;
2、早期项目 3%+6%模式居多，后续置地项目基本为4%+8%模式，外拓基本为 5%+10%模式。因此预计公司后续商业运营管理收费比例和规模有望持续提升。
4.行业分析
4.1 行业规模
供给增多需求稳定背景下，优质商管稀缺性凸显。据 iiMedia Research (艾媒咨询)数据显示，2017 至 2020 年，中国购物中心数量由 5300 家增长至 6900 千家，预计 2021 年将达 7500 千家。
4.2 行业竞争
根据弗若斯特沙利文 统计，2019 年以收入计算，全国前五大购物中心服务商市占率 23.4%， 公司以 4.3%的市占率排第二位。
公司是国内排名第一的高端商业管理公司。从经营质量及产品力角度看， 以中国主要购物中心参与者排名，2019 年公司在管购物中心的加权平均月租金达到 291 元/平/月位列第一，领先第二位近 100 元，这得益于公司定位中高端商业运营服务商，2019 年公司在管重奢购物中心有 7 个， 同样位居全国第一。
5.风险与危机
1、我们的商业运营服务作为獨立业务的經營期相對較短，難以衡量前景或預測日後的业績
2、我们維持或提升現有盈利水平的能力取決于我们能否控制經營成本，特別是員工成本及分包成本。
3、品牌是我们的重要資產，影響市场對我们的認知。任何對「華润」、「万象城」、「万象匯」或相關字號或商標的不當使用以及「華润」、「万象城」或「万象匯」品牌形象惡化均可能對我们的业务產生不利影響。
4、我们可能無法收回代表按酬金制所管理物业的业主作出的付款。
5、我们受限于影響中国物业管理及房地產行业的監管環境及措施，包括政府有關物业管理服务收费水平的指引。
我们于中国享有的優惠所得稅待遇及政府補貼可能會更改或終止。
6、我们的聲譽可能受到与我们提供的服务有關的客戶投訴（即使有關客戶投訴或屬不值一提或無理取鬧）的不利影響。
6. 资料引用
1、申万宏源（香港）-华润万象生活-1209.HK-商管龙头，重奢标杆-210729
2、中泰证券-华润万象生活-1209.HK-国内商管领航者，扩张提速与盈利改善并行-220606
3、华润万象新生活香港招股书