2025年8月REITs市场月报：政策支持加码，新型基础设施REITs上市，奥莱类REITs受关注

央行等七部门联合发文支持新型工业化，首批数据中心REITs上市，中金唯品会奥莱REIT成消费降级背景下新焦点

摘要：2025年8月，政策层面，央行等七部门联合印发《关于金融支持新型工业化的指导意见》，提出积极运用REITs等方式拓宽数字基础设施建设资金来源。产品层面，华夏华电清洁能源REIT及首批以数据中心为底层资产的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT相继上市；国泰君安临港创新产业园REIT完成定向扩募；中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT、中航京能光伏REIT扩募注册生效。华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、中金厦门安居REIT于本月解禁。

市场表现方面，8月REITs整体成交活跃度提升，但仅能源与市政类成交量与金额双增，新型基础设施交投活跃。产权类REITs价格分化，新型基础设施与仓储物流类上涨，保租房与产业园类下跌；经营权类普遍下行。中金唯品会奥莱REIT正式成立，成为继华夏首创奥莱REIT后第二只奥特莱斯类REIT，发行价3.48元/份，估值稳健，联营模式占比高且含保底条款，出租率与租金坪效领先同类项目。

1. 2025年8月舆情跟踪

1.1 行业层面

8月5日，中国人民银行、工业和信息化部、国家发展改革委、财政部、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局联合印发《关于金融支持新型工业化的指导意见》，明确提出积极运用不动产信托投资基金（REITs）、资产证券化等方式，拓宽数字基础设施建设资金来源，强化金融对新型工业化的支撑作用。

1.2 产品层面

发行上市

8月，华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市，发行规模18.95亿元，发行价3.79元/份，公众认购倍数达516.47倍，市场认购热情高涨。首批以数据中心为底层资产的新型基础设施REITs——南方万国数据中心REIT（发行规模24亿元，发行价3.00元）和南方润泽科技数据中心REIT（发行规模45亿元，发行价4.50元）于8月8日同步上市，战略配售占比均为70%，网下认购倍数超160倍，显示机构高度认可。

国泰君安临港创新产业园REIT于8月15日完成定向扩募，扩募规模17.23亿元，扩募价格4.43元/份，原始权益人或关联方参与20%，体现持续资本运作能力。

审批动态

中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT、中航京能光伏REIT扩募均已注册生效。其中，中金唯品会奥莱REIT已于8月27日正式成立，华夏凯德商业REIT将于9月9日发售。中信建投沈阳国际软件园REIT已获上交所反馈，华夏湖北交投楚天高速公路REIT已被受理，REITs项目储备持续扩容。

产品舆情

华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、中金厦门安居REIT于本月解禁，解禁份额分别为3.94亿份、3.28亿份、0.78亿份。华夏北京保障房REIT公告将于9月1日解除限售0.75亿份。

华泰江苏交控REIT基础资产沪苏浙高速公路7月车流量同比增长22.88%，路费收入增长18.44%，主要受益于苏台高速七都北至桃源段、G50沪渝高速宣广段改扩建通车及跨城观赛需求上升。鹏华深圳能源REIT受广东电力市场机制调整影响，预计售电收入与稳定性将承压。

2. REITs成交量价回顾

成交活跃度

8月REITs市场成交总量与金额环比上升，但仅能源基础设施与市政设施实现量价双增。能源类成交量与成交金额分别增长77%和51%，市政类分别增长14%和9%。新型基础设施REITs因新上市交投活跃，区间日均换手率达4.64%，显著高于市场平均水平。生态环保、园区、消费、水利类换手率环比下降，其余资产小幅上行。

价格与估值表现

产权类REITs价格分化明显：新型基础设施与仓储物流类上涨，保租房与产业园类普跌，消费类内部表现分化。南方万国数据中心REIT单月涨7.08%，南方润泽科技数据中心REIT涨3.95%；华泰紫金宝湾物流、中银中外运仓储物流REIT涨幅超3%。保租房类全面下跌，红土创新深圳安居、中金厦门安居等跌幅超5%。产业园类中，中金湖北科投光谷产业园REIT跌8.74%。消费类中，中金印力、华安百联上涨约3%，华夏首创奥莱REIT跌3.01%。

中债IRR方面：产权类整体上行，均值排序为：消费基础设施＜新型基础设施＜保租房＜产业园＜仓储物流。仓储物流类IRR集中在4%~6%，产业园类分化显著，中金湖北科投达7.46%，创金合信首农为-0.24%。消费类IRR在1%~4%之间，嘉实物美为负值。新型基础设施类中，南方润泽与万国数据中心REIT的IRR分别为3.51%和2.71%。

经营权类REITs价格普遍下跌：高速公路类整体下行，仅华夏南京交通、平安宁波交投杭州湾大桥等微涨，招商公路REIT跌6.27%。清洁能源类全面走低，华夏华电清洁能源REIT跌4.76%。生态环保、市政、水利类亦小幅下跌。

经营权类中债IRR分化：均值排序为市政＜能源＜水利＜生态环保＜高速公路。平安广河高速、华夏中国交建高速IRR达8.61%、9.58%，为最高，而平安杭州湾大桥REIT为-0.63%。清洁能源类IRR普遍在0%~2.5%，工银蒙能清洁能源REIT为-1.07%。

3. 热点关注：中金唯品会奥莱REIT

3.1 一级发行情况

中金唯品会奥莱REIT于8月20日发行，募集期仅两天即提前结束，发行规模34.8亿元，发行价3.48元/份，在已上市消费REITs中仅次于华夏华润商业REIT。战略、网下、公众投资者占比为70%、21%、9%，网下认购倍数253倍，公众356倍，市场认可度高。原始权益人杉杉商业集团认购51%，持股比例显著高于同类产品。

3.2 原始权益人

发起人为唯品会控股有限公司（VIPS），2012年于纽交所上市，2025年9月市值约83亿美元，实际控制人沈亚持股17.4%，拥有64.5%投票权。唯品会2024年GMV达2093亿元，线下奥特莱斯业务收入占总营收6.42%。

基础设施原始权益人为杉杉商业集团，专注奥莱运营，与首创、王府井、百联等并列国内六大头部运营商，2023年市占率达34%。旗下共20个同类项目，宁波杉井奥特莱斯所在城市能级最高。

3.3 基础设施项目情况

项目为宁波杉井奥特莱斯，位于海曙区，总建筑面积10.4万平方米，商业面积8.3万平方米，2011年、2016年、2020年分阶段开业，运营成熟。宁波人均GDP达18.64万元，高于济南、武汉，区位优势明显。

运营模式以联营为主（占比约77%），租赁为辅，收入结构稳定。2024年联营收入占74%，租金8%，物管费12%。联营模式下，商户销售额按合同扣率分成，且多数含“保底条款”，保底收入占联营收入约60%，显著增强收入稳定性。2022–2025年一季度，未达保底销售额商户留存率74%–83%，合作关系稳固。

平均联营扣率连续三年超13%，高于济南与武汉首创奥莱，反映项目吸引力强。2025年一季度扣率12.6%，因旺季达成率高所致。零售业态占比82%（面积）、93%（收入），显著高于购物中心，体现奥莱核心特征。

租户集中度低，前五大商户租金占比17.6%，抗风险能力强。2025年6月末出租率回升至98.04%，租金坪效达394元/月/平方米，高于同类奥莱及上海又一城、成都大悦城等购物中心。

3.4 估值分析

戴德梁行评估，截至2025年3月末，项目估值29亿元，单价27,824元/平方米，显著高于济南（8,276元）与武汉（11,568元）首创奥莱项目。

评估假设整体谨慎：联营销售额首年增长2%，后续3%；联营扣率13%，高于同类项目假设；提成与固定租金年增1.5%，低于历史增速；预测出租率97%~98%；长期增长率2%，收益年限24.59年，均低于同类项目；折现率7.75%，高于多数消费REITs。2025年资本化率为7.31%，高于同类项目，估值合理。

3.5 预期现金流分派率

预测2025年4月1日至12月31日可供分配金额1.13亿元，年化现金流分派率4.34%；2026年预测可供分配金额1.64亿元，分派率4.71%，收益稳健。