财产租赁个税政策汇总
政策解读与计算实例
1. 财产租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税[财税〔2000〕125号]。
2. 财产租赁所得指个人出租不动产、机器设备、车船及其他财产取得的收入。
3. 每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额：
- (1) 每次(月)收入额不超过4000元的：应纳税额 = [每次(月)收入额 - 允许扣除的项目 - 修缮费用(800元为限) - 800] × 20％
- (2) 每次(月)收入额在4000元以上的：应纳税额 = [每次(月)收入额 - 允许扣除的项目 - 修缮费用(800元为限)] × (1 - 20％) × 20％
4. 财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。税务机关放宽口径，按每月收入为一次计算：
- (1) 一次性收取一年租金，算一次收入。
- (2) 每月收取租金，则每月算一次收入。
- (3) 不同租赁标的物分别算次数。
【例】某人出租一套房屋，每月租金8000元，一次性收取12个月租金：
- (1) 按照政策，96000元为一次：应纳个人所得税税额 = （96000×（1-4%）- 800）× (1-20%) × 10% = 7308.8元
- (2) 按照放宽口径或每月收租金，8000元为一次，总共12个月：应纳个人所得税税额 = （8000×（1-4%）- 800）× (1-20%) × 10% × 12 = 6604.8元
- (3) 两次租金相差个人所得税：7308.8 - 6604.8 = 704元
5. 税前扣除税费的扣除次序为：
- (1) 财产租赁过程中缴纳的税费；
- (2) 向出租方支付的租金；
- (3) 出租财产实际开支的修缮费用；
- (4) 税法规定的费用扣除标准[国税函〔2009〕639号]。
6. 扣除项目包括：
- (1) 纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和相关基金可从其财产租赁收入中扣除。
- (2) 准予扣除由纳税义务人负担的实际开支的修缮费用，以每次800元为限[国税发〔1994〕089号]。
个人出租房屋其他涉税政策
一、增值税
- (1) 自然人出租住房按5%征收率减按1.5%计算应纳税额：应纳税款 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 1.5%。
- (2) 自然人出租不动产(不含住房)，按5%征收率计算应纳税额：应纳税款 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 5%。
- (3) 一次性收取租金收入，分摊后月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
- (4) 个体工商户出租住房，按5%征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。
- (5) 个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为9%；简易计税方法计税的，征收率为5%。
二、房产税
- 个人出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%；个人出租住房，按4%的税率征收房产税。
三、城镇土地使用税
- 个人出租住房，免征城镇土地使用税。
四、印花税
- 个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
