以案说法 | 加装电梯应当对低楼层业主进行补偿——广州案例

老旧步梯楼宇加装电梯工程，为人们的出行，尤其是在中、高层居住的人们出行提供了极大的便利，提升了楼宇的使用价值和市场交易价值，且随着老龄化问题日趋凸显，旧楼在功能上已无法满足人民追求高质量生活的需求，因此加装电梯是政府解决人民群众实际困难和生活需求的惠民工程，在合乎加装条件的情况下是应予鼓励之举。另一方面，旧楼增设电梯往往会影响与电梯相邻房屋的通风、采光、隐私等民事权益，因此应根据公平原则予以适当补偿。

2023年2月6日，原告向一审法院起诉，请求：

1.判令被告共21名业主向原告支付补偿款5万元；

2.判令被告等全体业主承担本案诉讼费。

荔湾区××大街××号之一（以下简称1号之一）和荔湾区××大街××号之二（以下简称1号之二）是位于荔湾区××大街××号的两栋并排的大楼，1号之一被称为二梯，1号之二被称为一梯。原告是1号之二904房的所有权人，被告共21人系1号之二的其余业主。

被告提交了《流花路西村三约大街一号大楼集资加建电梯意见征询表》，拟证明原告对于流花路西村三约大街一号大楼（含一梯、二梯）加建电梯明确表示同意，该征询表上载明，单元：904，是否同意本大楼建电梯：同意，是否参与集资建电梯：同意，对大楼集资加建电梯的意见和建议：只要能装电梯、任何方案都大力支持，并留有联系手机。原告质证认为该证据仅证明司徒锦璇同意1号之二加建电梯，而并非是同意加建1号之一加建电梯。

2017年1月18日，原告于《加建电梯的授权业主代表》中签名，确认委托1号之二住宅楼的业主代表针对案涉楼房加建电梯的相关资料报审、工程建设、商务谈判、签约、供货、结算等具体工作，并签署所有有关文件材料、协议和采购合同等相关事宜。原告还签署了有关于1号之二的《加建电梯所送审建筑设计方案的业主意见表》《加装电梯业主同意书》《加建电梯受遮挡或影响有关的业主意见表》。后1号之二因故未能加建电梯。

根据被告提交的证据——《加建电梯的业主意见表》《加建电梯所送审建筑设计方案的业主意见表》及《加装电梯业主同意书》，案涉楼房1号之一的业主共21户，除405房其余20户均签名表示同意加建电梯，包括405房业主在内共21户业主均签名表示愿意为加建电梯各分摊金额1400元。2017年3月20日，广州市国土资源和规划委员会就1号之一电梯加装印发《关于进行批前公示的函》，要求1号之一对加装电梯进行批前公示。2017年7月6日，广州市国土资源和规划委员会核发穗国土规划建证【2017】2033号《建设工程规划许可证》，建设单位为1号之一业主，建设项目名称为住宅改建电梯间，建设位置为1号之一，建设规模为改建电梯间一幢，9层，建筑面积为58.49平方米，并附《广州市建设工程放线测量记录册》及《建设工程审核书》。

庭后，法院到现场进行了勘验，从小区进入1号之一、之二的共用走廊，之一的楼梯口位于走廊入口附近，对面为加建的电梯，之二的楼梯口位于走廊的尽头。从之一乘坐电梯至9楼，出电梯后左边为1号之二904房，电梯连廊与904房卧室对出阳台挨着，阳台与连廊之间有三面磨砂玻璃窗，其中靠近电梯口的一扇玻璃窗可移动，其余两扇窗不可移动。楼梯经过改造，原楼梯经过抬高与904房的地面齐平，其余楼层楼梯抬高情况与9楼相同，连廊在保留原有转角横梁的情况下向外延伸2.4米。从10楼天台向下走至之二904房，进入与电梯相邻的房间，该房间为之二904的卧室及对出阳台，其中阳台靠近连廊玻璃处，原告用板材封住。向下走至之二9楼及8楼的转角处，转角处为一大通风窗，高1.17米、宽1.4米，该窗口下沿与901阳台地板基本齐平，从该窗口向左望是904房，向右望是901房，均需要仰视方能看见客厅及阳台。后至之一304房查看，该房屋靠近电梯的卧室及对出阳台与904房一致，用窗帘及窗户玻璃隔断。后原告补充，电梯连廊能移动的那扇窗户与司徒琳达、司徒锦璇卧室阳台的窗户相连，形成“L”字形，无法移动的玻璃外面依次是原告卧室阳台的防盗网、玻璃窗及KT板，电梯连廊的砖墙紧贴原告卧室阳台的阳台墩。

一审法院认为：关于被告加建电梯是否需要征得原告的同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，司徒琳达、司徒锦璇主张的外围墙体并不属于其专有部分。另据《广州市老旧小区住宅加装电梯指引图集》1.3.2的规定，若加装电梯占用业主专有部分的，还应当取得该专有部分的业主书面同意意见。专有部分：一般指业主的房产证范围，因此原告主张被告加装电梯需取得其同意，依据不足。

关于被告是否需要对原告进行补偿的问题。首先，原告虽然曾在《流花路西村三约大街一号大楼集资加建电梯意见征询表》上签名同意，但并不能视为其单独就1号之一加装电梯表示同意。其次，1号之一的楼梯因加装电梯抬高至与涉案房屋地面平齐并加建连廊，连廊上虽安装有三扇玻璃窗户，但其中的两扇不可移动，涉案房屋的通风、采光必然受到影响，另一扇玻璃虽可以移动，但靠近电梯出口，与涉案房屋卧室对出阳台相邻，在一定程度上会导致原告生活的不便；最后，原告未从1号之一受益，也未享受被告加建电梯所带来的便利，因此原告对电梯加建不存在容忍义务。综上，从公平合理角度衡量，被告应当对原告进行补偿，但原告要求补偿5万元标准过高，法院酌情调整陈一全等上诉人（合计21户）共同向司徒锦璇赔偿25000元。

一审判决后，作为被告的21名业主均表示不服，故而提起上诉。其请求为：

1. 撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回原告的全部诉请；

2. 判令本案一、二审诉讼费由原告共同承担。

21名业主上诉的理由包括：

1. 原告已在《流花路西村三约大街一号大楼集资加建电梯意见征询表》上签名同意，并特别手写注明“只要能加装电梯，任何方案都大力支持”，该证据足以认定原告对二梯的电梯加装知情、且同意。

2.二梯自2017年1月筹备加建至2018年7月经批准正式投入使用，整个过程，原告从未提出过任何反对意见、权利主张。

3.退一步讲，原告属于一梯业主，被告属于二梯业主，涉案外围墙体不属于原告的专有部分，依法二梯加装电梯不需要征得其同意。且二梯加建未对原告住宅的通风、采光构成法律上的影响，被告无须承担补偿责任。

4.二梯加建程序合法、实体合法，投入使用已五年之久。行政机关在二梯的加装审批过程中已确认二梯加建不存在妨碍他人通风、采光的情况。行政机关禁止加建电梯对他人通风、采光造成“严重遮挡”的行为，但不禁止可容忍限度内对通风、采光的影响。根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.1条的规定，只有当梯井或连廊与窗户的正投影净距离小于6米时才构成严重遮挡。本案中，二梯连廊挨着的是904房阳台外延部分，连廊位置并未正对904房卧或起居室。原告应有一定的容忍义务。

原告则认为：

1.原告在《流花路西村三约大街一号大楼集资加建电梯意见征询表》签字“同意”不能视为单独就1号之一加装电梯表示同意。

2.一审法院认定加装电梯对原告有不利影响，且无获益无容忍义务，被告应承担补偿责任。（一）只要加装电梯对涉案房屋造成不利影响，就应承担补偿责任。（二）“严重遮挡”是判断是否符合加装电梯的基本条件，与本案情况不同。如果存在“严重遮挡”的情况，该户业主对加建电梯方案具有“一票否决权”，届时连《建设工程规划许可证》都不能颁发，电梯无法加建，更不用说补偿，与本案情况不同。（三）被告无获益亦无容忍义务。涉案房屋睡房及睡房阳台与之一楼梯共墙相连，现被告选用的电梯加建方案对原告有不利影响，就应承担补偿责任。

二审法院认为，本案是因加装电梯导致的补偿问题，对此本院分析认为：

一、老旧步梯楼宇加装电梯工程，为人们的出行，尤其是在中、高层居住的人们出行提供了极大的便利，提升了楼宇的使用价值和市场交易价值，且随着老龄化问题日趋凸显，旧楼在功能上已无法满足人民追求高质量生活的需求，因此加装电梯是政府解决人民群众实际困难和生活需求的惠民工程，在合乎加装条件的情况下是应予鼓励之举。另一方面，旧楼增设电梯往往会影响与电梯相邻房屋的通风、采光、隐私等民事权益，因此应根据公平原则予以适当补偿。《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十六条规定，业主认为因增设电梯侵犯其所有权或相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决；协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。

二、本案中：1.涉案电梯连廊与涉案房屋卧室阳台毗连，连廊靠向涉案房屋方向有三面磨砂玻璃窗，其中靠近电梯口的一扇玻璃窗可移动，其余两扇窗不可移动；楼梯经过改造，原楼梯经过抬高与904房的地面齐平。可见，涉案房屋的通风、采光会受到电梯及连廊的影响，亦会部分侵扰住户的私人生活安宁及私密空间、私密活动。2.原告作为一梯的住户，并不使用涉案电梯。3.原告虽然曾在《流花路西村三约大街一号大楼集资加建电梯意见征询表》上签名同意，但不足以认定其单独对1号之一加装电梯表示同意，且即使同意加装电梯，亦不意味着放弃受补偿的权利。

综上，一审判决认定陈一全等上诉人需向司徒琳达补偿25000元，定性准确，金额恰当，应予维持。陈一全等上诉人的上诉意见理由不足，本院不予支持。

综上所述，被告人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

本案是典型的老旧小区加装电梯补偿争议类案件。与实践中通常存在的低楼层业主认为加装电梯后对其生活带来影响不同，本案的原告居住在9楼，亦认为电梯的加装对其通风、采光以及日常居住私密性带来了影响。同时，本案争议的电梯并不属于为原告楼栋提供出行便利的电梯，原告对该电梯的使用并未获益，此种情形与低层业主相同，故本案具有典型的代表意义。通过本案，我们能够发现两级法院对于老旧小区加装电梯争议的相关司法态度：

首先，从方向上来看，法院对老旧小区加装电梯持支持态度。法院认为：老旧步梯楼宇加装电梯工程，为人们的出行，尤其是在中、高层居住的人们出行提供了极大的便利，提升了楼宇的使用价值和市场交易价值，且随着老龄化问题日趋凸显，旧楼在功能上已无法满足人民追求高质量生活的需求，因此加装电梯是政府解决人民群众实际困难和生活需求的惠民工程，在合乎加装条件的情况下是应予鼓励之举。该态度说明，在涉加装电梯争议案件中，法院处理此类争议的司法态度以支持电梯加装为主，尽可能地通过司法裁判促成电梯加装，并在加装过程中尽量化解矛盾，解决争议。

其次，对于低层业主或认为加装电梯因而受损的业主，法院认为应当负一定的容忍义务。《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”，不少法院以此条为基础认为低楼层业主应当对加装电梯负担一定的容忍义务。例如广东省清远市清城区人民法院（2021）粤1802民初7656号判决认为：“即使在既有住宅进行无障碍改造加装电梯一定程度上影响了相邻住宅的原有日照标准，相邻住宅也应负一定容忍义务”，再比如上海市浦东新区人民法院（2024）沪0115民初6365号判决书认为：“电梯安装或许会给低楼层住户的采光通风造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，低楼层住户对加装电梯的行为，应负有一定的容忍义务。”

第三，低楼层业主或受损业主的容忍义务具有适用的前提。如果认为低楼层业主或受损业主必须无条件地容忍，势必会造成对其合法权益的过分影响，以牺牲个人利益而去维护其他多数人的利益，并不利于塑造良好、和谐的邻里关系。因此本案法院认为，原告负担容忍义务的前提是“受益”，即一审法院提出的“原告未从1号之一受益，也未享受被告加建电梯所带来的便利，因此原告对电梯加建不存在容忍义务”，以及二审法院强调的“旧楼增设电梯往往会影响与电梯相邻房屋的通风、采光、隐私等民事权益，因此应根据公平原则予以适当补偿”。其他法院亦对此采取相同的态度，例如北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初17382号判决书认为：“容忍义务应以“临时性”“必须性”为前提。李某1、李某2、姚某在建筑物外的加建行为，即非临时，也非出于不得已而为之的必要，其在建筑物外增加利用面积的行为导致王某需长期承受容忍义务，非民法所倡导平等、公平原则之体现，也非相邻关系中相邻人容忍义务之本义。”

第四，如加装电梯对低层业主或其他受影响业主带来的损害超出了容忍义务范围，则必须对受损业主进行补偿。这里需要区分“补偿”和“赔偿”的区别，“赔偿”主要适用于侵权领域，是对侵权行为造成的损害进行的事后弥补，而“补偿”则是对相关利益方按照公平原则进行权益上的分配，以平衡和维护各方利益。本案中，正是出于公平考虑，一方面法院支持了原告要求补偿的诉请，另一方面认为原告诉请的金额过高，最后进行了必要的调整。

最后，目前各地都在持续推进老旧小区电梯加装工作，该项民生工程实事工程中必然会碰到业主利益不一致而产生争议的问题。本案中，《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十六条明确规定了业主有提出补偿的权利，这对于协调此类纠纷、化解邻里矛盾提供了一定的立法依据。该条的规定对于其他地区老旧小区电梯加装立法工作具有十分重要的参考意义。（文章仅代表作者观点，供读者参考）