住宅专项维修资金（以下简称 “维修资金”）的管理发展与物业管理行业的演进深度绑定，二者共同构成保障商品房住宅小区长期稳定运转的核心支柱。物业管理解决住宅小区 “有人服务” 的基础治理问题，维修资金制度则为房屋共有部分的维修、更新和改造提供稳定资金保障，二者均以解决房屋共有面积的管养运行问题为核心，是维护业主共同利益、保障居住品质的重要制度安排。
现实中，维修资金的性质与期望之间出现越来越大的偏离。物业管理引自香港，依托于清晰的产权制度设计；维修资金同样应在产权明晰的前提下，为共有部分的维修管养提供资金保障。然而除纯粹商品房外，诸如保障房、中低价商品房、人才房、房改房、拆迁安置房等带有政策属性的住宅，并不属于完全意义上的商品住宅，其业主结构也与商品房业主存在显著差异。若简单套用维修资金制度，势必带来诸多问题。
近三十年来，维修资金制度在大部分时间里并未得到全面贯彻，存在选择性执行现象，导致房龄十年以上的住宅小区普遍存在维修资金覆盖不全的问题，尤其在拆迁安置房、保障房及非纯住宅类楼盘更为突出，维修资金状态呈现不可预测的“量子化”特征，管理与使用中存在诸多先天性矛盾。
维修资金使用性质与建账到户制度之间存在设计矛盾。制度要求建账到户，但管理成本高，业主私有财产意识强，多数人并未意识到维修资金属于业主共有财产。尤其在维修资金续筹使用以楼梯单元为最小单位的情况下，低层业主阻挠电梯更新、防水工程等现象频发。在多数城市尚未建立续筹制度的情况下，维修资金实质上成为一次性资金，与业主个体关联较弱。如何高效管理使用该资金，成为全体业主的重要议题。
去年住建部推行三项制度试点，重点研究如何建立公共账户，以支持建筑体检和保险机制，这也是各地房屋养老金制度推进中的难点。其根源在于维修资金制度在制定与执行中存在错配，过度强调私有性而忽视其共有属性。
几乎所有城市在维修资金管理中都面临套用、滥用的风险。今年以来，南京发生多起维修资金滥用案件，多人被捕。与以往物业服务企业单独作案不同，近期出现业主主动参与套取资金的现象，形成“自己贪自己的钱”的怪圈。主要原因在于普遍认知错配：不少业主认为维修资金是“别人的私产”而非“公产”，从而有意侵占。
滥用动机因主体不同而表现各异：
1. 物业服务企业：凭借时间与信息优势，常与施工单位、业委会串通，通过虚构项目、虚增工程子项等方式获利。
2. 施工企业：虽具备技术经验，但在申请与构建项目方面处于劣势，多通过串通审价、监理等单位，虚增工程量、偷工减料或随意变更项目获利。
3. 业主或业委会：利用身份与信息优势，因监督机制薄弱，可与物业、施工或招标代理机构合谋实施全过程套取，常见手段包括招投标造假和虚增工程量。
4. 街道社区：作为基层监管单位，为缓解财政压力或居民投诉，可能存在套取资金用于其他事务的动机，通常通过表面合规的招投标程序，夸大维修工程的必要性与规模，尤其在消防与防水工程中较为常见。
维修工程作为建筑工程的一种，因其特殊性常被排除在主流工程管理范围之外，尤其在一些房建与建设行政主管部门分设的城市更为明显。事实上，没有任何法律法规或技术规范将维修工程排除在建设工程之外。
维修工程确有特异性，可定义为：“对建筑物、设施或设备进行检查、维护、修复和更新，以确保其功能正常、安全可靠并延长使用寿命。涵盖日常保养至紧急修复，涉及建筑结构、机电设备、管道系统等多个领域。其核心是预防故障、减少停机时间、优化资源利用，保障使用者安全与舒适。”
传统观念中维修资金的使用范围未能有效覆盖实际需求，大量套取滥用案例侵蚀创新动力，反而使得以电梯保险为代表的房屋保险成为维修资金使用创新的亮点。
维修工程与普通建设工程的区别主要体现在规模小微化、分部分项模糊化、勘查设计简便化、施工变更频繁化、竣工验收非专业化等方面。具体包括：
第一，维修工程规模普遍较小，除消防、安防等项目外，大多低于100万元监管起点，导致处于监管盲区，现有监管措施因单位成本过高难以落地。例如，南京规定8000元以上项目须审价，20万元以上须监理，但审价费用起步为2000元，即便有折扣也需800元以上，导致审价费用占项目金额比例畸高；20万元项目规模有限，监理费用支付困难或监理质量难以保障。
第二，维修工程小微化带来次生特征，如分部分项工程在维修中常被合并施工以提高效率，但对施工记录、监理等环节提出灵活适应要求。勘查设计多在现场完成甚至口头约定，若机械执行流程将极大降低效率，增加成本。勘查随意性导致施工变更频繁，变更手续常被忽视，埋下争议隐患。
此外，维修工程规模效应差、单价高，资金监管部门长期纠结于单价控制而收效甚微，实为以建筑工程定额思维管理维修工程的错配。
在主客观因素共同作用下，维修资金使用申请乱象丛生:
第一，设计、施工企业为盈利，在多重约束下被动虚增工程量、虚构子项，甚至先定总价再倒算工程量和单价，留下造假痕迹。
第二，施工资质挂靠或无资质现象普遍，尤其在小微维修中，资质要求本身合理性不足。
第三，套利主体多元化，大型物业企业甚至设有专门申请人员，初衷或是协助业主，但长期可能出现“物企进驻-特定维修大增”的怪圈，尤其在电梯、消防等高技术含量、低留痕类别中。
第四，利用勘查、审核人员的业务盲区，夸大维修必要性与范围，虚构项目或虚增工程量。
第五，与审价机构串通，表演式审价，象征性扣减造价；审价机构为避险，常在报告中做手脚，避免实质性审核。
第六，申请人与设计施工单位串通，通过多重冗余维修拉高总价，或以不透明单价、子项及临时措施费等方式提高报价。例如防水工程中，做两道不同类型防水层，其中一道为无法查验的“隐蔽工程”。
维修资金使用审核部门的职能定位存在偏差，导致制度设计问题。政府部门期望过高，一方面盲目压缩审核时间与要件，使申请材料无法覆盖关键信息，缺乏专业审查人员细致审核，难以查证套用嫌疑；另一方面，忽略资金代管部门更近似专项资金财务审批的职能，期望其解决一切虚报冒领问题，混淆资金审批与工程管理，扩大代管部门责任。
个别城市如南京甚至以立法形式将维修资金全过程监管固化为物业部门责任，超出其职能与专业能力，成为法律风险点。当前受审批优化压力，难以增加申请要件，仅凭维修方案、工程预算、列支范围、分摊清册等无法实现有效管理，更不用说全过程监管。
当前审核中的盲区主要有：
1. 未区分维修工程类别，难以分类监管。防水、电梯、消防、安防等工程中申请材料“水分”特征不同，如防水工程虚增工程量隐蔽，电梯维修则多通过偷工减料套利。
2. 审核人员专业能力不足。维修种类繁多，审批人员需具备财务管理与基础物业知识，难以准确判断电梯、消防等专业材料，即便土建知识也因技术更新快而不易掌握。
3. 维修工程规模不确定、单价高、波动大，大部分地区无专门造价体系，建立维护难度大于建筑工程，难以推广，资金管理部门很难配备造价专业人员完成审核。
4. 实际工程量核算依赖施工企业自觉，资金管理部门、街道、业委会等缺乏核算能力与精力，竣工验收流于形式。工程监理制度即便在建筑工程中也备受质疑，在小微维修中效果更有限。
维修资金管理早在制度建立初期就已信息化，但因职能定位不清、专业力量不足、工程管理知识缺乏等因素，审核中对虚报冒领的形成机制、法律风险、监管边界等理论研究不足，管理效果随人员能力波动。建立一套审核阶段预警体系成为重要课题。
在信息化系统提供预警前，需先建立完备的人工预警机制。审核人员应具备完整业务知识，能通过材料挖掘造假信息，并动态更新知识库。目前人工审核预警机制不健全的原因包括：
第一，审核人员凭经验与直觉查找信息，效率低、稳定性差、经验传递难、新手成长期长；
第二，审核部门与申请单位信息反馈机制不健全，误判后缺乏沟通，申请主体多选择退回修改，若合理报价被要求调整，反而形成错误监管方向。
因此，审核需充足时间、精力及业务经验，吸收各方反馈，不断修正审核方向，形成科学监管路径。在此基础上，可将地区维修工程审核经验结构化，形成量化审核机制，通过信息化输入管理系统，生成初级预警信号。目前维修资金管理系统基础数据质量不高，头部企业优势集中在数据治理，多数城市未全面开发预警功能，仅少数依据简单条件实现实时预警，更多依靠定期统计筛查回溯，时效差且难以应用成果。
2024年起，结合楼栋数据治理，以南京防水维修工程为切入点，开展线下总结应用。在确保申请材料完整性的基础上，重点审查虚增工程量、虚构子项、倒算单价等节点。在现有三审流程中，对“聚氨酯防水层”、“砼隔热板”、“砼找平层”等项目的必要性，以及“蜘蛛人措施费”和不合理材料清单进行把控。
近一年来，在房改房维修资金申请中，已多次成功拦截可疑申请。通过人工排查，发现多起套用特征明显的案件。例如，某龙虾城楼上房改房申请维修屋顶防水及楼梯间，牵头业主与施工企业串通，专业“物闹”幕后指使，以重复防水层、提高单价、多列材料等方式将造价提至34余万元，并煽动老年居民多次信访施压。资金管理部门顶住压力，通过一审二审拒签，终审约谈施工企业与申请人，揭露造假细节，迫使对方退出。一年后，该项目以一半价格完成维修，成功守住资金关口。
该案例暴露人工审核主观性强、依据不足、拦截风险高、投诉压力大等问题。同类案件中信访投诉频发，反映物业管理形势复杂。“专业物闹”凭借信访复议、矛盾化解、资金套取和舆论操控等综合能力，快速成长，超过行政管理部门能力增长，要求资金管理部门加快开发管理工具，适应社会治理发展需要。
通过人工预警优化和审核系统升级，将人工机制嵌入系统实现自动化预警是趋势，部分先进城市已初步实现。在房建与城建合并的城市，借助建设部门技术支持，可较便利地实施全过程监管，整合工程咨询、设计、施工、监理等市场资源形成合力。但全国维修资金信息化管理水平整体不高，资金规模近两万亿元，堪比一家全国性商业银行的净资产规模，信息化管理却各自为政、分散进行，承建企业规模小、实力弱、抗风险能力差。历史数据整治成为许多城市首要任务，线上办理虽成亮点，但难以实现“两地三中心”备灾标准。维修工程地区特色明显，通用性差，自动化预警开发滞后，多限于本地历史经验指标的统计分析。
AI技术重塑了信息化管理概念。以Deepseek为代表的具备自学习能力的人工智能，为维修资金自动化预警提供新思路。基于AI的二次开发，通过动态分析与调整监管策略，尤其在大区域、跨区域联合监管系统建成后，各地数据量不断投喂，可促使本地单系统预警快速迭代为区域化信息共享机制，大幅提高审核效率，更客观、高效地拦截虚假申请，形成基于AI判断的动态标准，降低拦截风险。
住宅专项维修资金制度历史较短，多数城市未设专门监管部门，专业能力弱、法规体系不健全、技术规范近乎空白。维修资金无财政属性，难以获得财政、审计等部门业务支持，这些都是监管中的困难与弱项。一旦发生舆情，将给资金监管部门带来巨大职业风险。“严管”与“好用”难以平衡。加强维修资金使用申请体系改革，依法建立标准化预警机制，是摆脱上级压力、方便业主申请的重要课题。这既需专业团队深入研究，也需一线管理部门提出可行方案，充分利用AI技术，跳过案例积累、数据统计和人员深度训练等环节，适应时代发展，形成高效资金管理模式。
作者：南京市物业服务指导中心 李濮
（文章仅代表作者观点，供读者参考）