近年来，因其价格相对较低可能存在 “捡漏” 的机会，法拍房市场呈现出蓬勃发展的态势。然而购买法拍房存在较多风险问题，具体到维修资金领域表现为如拍卖时房屋并未交存维修资金，则拍卖后的维修资金应由原业主交存还是由购买人交存？本期分享的案例便与此相关。
案涉房屋产生的专项维修资金并非房屋办理过户中产生的费用，而系业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。朱某华通过司法拍卖程序竞拍取得案涉房屋，成为房屋业主，应当承担该房屋项下相应的义务，即将专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
审理法院：新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院
案号：（2025）新22民终45号
2023年12月6日，乌鲁木齐铁路运输法院在淘宝网发出公告，对王某位于乌鲁木齐市某某住宅楼进行拍卖。该房屋网络询价为1812613.67元；起拍价为1268829.57元。该公告第六条规定：“标的物以实际交付时的现状为准，标的物过户登记手续由买受人自行办理，交易过程中所发生的应由相应主体承担的税、费等相关费用按法律规定各自承担。如买受人迟延缴纳以上税费所产生的滞纳金，由买受人自行承担。可能存在的暖气费、物业费、水电费等欠费均由买受人自行了解，自行承担。竞买人是否具有竞买资格，请自行了解，人民法院、拍辅机构不承担一切责任。”
2024年1月7日，朱某华以1269829.57元的价格成功拍下案涉房屋。在办理房屋过户手续时缴纳住宅专项维修资金19930.32元及各类税、费100377.01元，合计120307.33元。2024年4月26日，乌鲁木齐铁路运输法院向朱某华退税、费合计94216.57元。现朱某华认为，乌鲁木齐铁路运输法院未退的26090.76元，应由王某退还，诉至一审法院，引发本案诉讼。
不同于传统商品房买卖，法拍房主要是通过法院拍卖作为标的物的房屋以执行当前诉讼中的款项。其他涉及房屋的过户登记、税费、物业费、水电费等问题均属于其他法律关系而不会在拍卖程序中一并解决，因此法拍房的拍卖公告通常会注明“标的物以实际交付时的现状为准，标的物过户登记手续由买受人自行办理，交易过程中所发生的应由相应主体承担的税、费等相关费用按法律规定各自承担。如买受人迟延缴纳以上税费所产生的滞纳金，由买受人自行承担。可能存在的暖气费、物业费、水电费等欠费均由买受人自行了解，自行承担”。本案的争议就在于，被执行人（房屋原业主）未交存的维修资金，是否属于上述公告中的“税费”，到底应由前一手的业主交存还是由后一手的业主交存？
一二审法院对此问题的认定明显不一。一审法院依据的是《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条。该条规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”虽然一审法院并未详细阐述依据该条为何能得出“由此看来，住宅专项维修资金应由王某负担”的结论，但从结果来推测，一审法院应该是认为既然前一手的业主需说明资金交存和结余情况并出具有效证明，那么便可以反推出该业主一定交存了维修资金，否则便无法出具说明与证明，并在此基础上得出交存维修资金应当系前一手业主应尽的义务，而非买受人的义务。
但二审法院并不这样认为。二审法院虽然也引用了《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条，但更多的是依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，认为维修资金并非办理过户产生的费用，而是办理房屋入住前产生，从而排除了拍卖公告中“交易过程中所发生的应由相应主体承担的税、费等相关费用按法律规定各自承担”的适用。更为重要的是，二审法院从维修资金的本质出发，认为维修资金系业主的基本义务之一。既然买受人经过法拍行为成为新业主，那么交存维修资金的义务亦从原业主转移到新业主之上，也就是应由法拍房的购买人来交存维修资金。
可见，本案的争议实质上是对维修资金交存义务应由谁承担的争议，而引起争议的一个原因，恐怕是对《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条的理解不同而导致。为避免此类争议的出现，今后修订《住宅专项维修资金管理办法》时，应当对房屋产权转移过程中，到底由谁负担维修资金的交存义务作出更为明确的规定。同时，本案也提醒了购房者，无论是购买普通二手房，还是购买法拍房，一定要注意维修资金的交存事宜。在购买普通二手房时，如该房屋未交存维修资金，需与出卖人对此问题进行协商，通过协商的方式明确维修资金交存义务由谁负担；如购买法拍房，则除了对房屋其他债权债务关系及税费问题进行调查外，不能忽视对维修资金缴存情况的调查，从而最大限度地降低自身购房风险，避免后续纠纷的发生。