之前本号曾经分享过的《业主委员会具备追缴维修资金的主体资格》一文中，法院认为业主委员会可以代表全体业主利益，在开发建设单位代收维修资金且未按规定交存至维修资金专户时，以诉讼方式向开发建设单位追回代收的维修资金。本期分享的案子与此类似，但是是由业主个人予以追回，值得关注。
原告将房屋维修基金8191元交至被告后，被告未举证证明将代收的房屋维修基金交存至住建部门住宅专项维修资金账户，故被告的行为属于违约，应当承担相应的法律责任，原告主张被告返还维修基金8191元的请求，具有事实和法律依据，理由正当，本院予以支持。
审理法院：河南省商丘市梁园区人民法院
案号：（2024）豫1402民初7126号
2020年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告某某公司将其开发的商品房出售给原告。《商品房买卖合同（预售）》补充协议（一）二十五约定：出卖人应当在买受人交存的首期房屋专项维修基金后、在房屋交付使用前存入房屋专项维修基金专户，并向买受人提交房屋专项基金缴纳的专用凭证。被告某某公司于2020年10月26日向原告收取了维修基金8191元，并出具加盖财务印章代收代付款项收据一份。后被告没有按照合同约定将该住宅专项维修基金转存入商丘市住建部门维修基金专户内，双方产生纠纷。
原告认为：原告购买商品房时，销售人员谎称原告只能由商丘某某置业有限公司代缴住宅维修资金，原告于2020年10月26日向被告支付了住宅专项维修资金人民币8191.00元。事后原告发现被欺诈，依据《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条，首期住宅专项维修资金交存时间按下列规定执行：（一）商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，将维修资金存入专户，或者委托房地产开发建设单位代收存入专户。（二）由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到专户。原告多次向被告索取退还该笔钱款未果，遂提起诉讼，要求：一、请求依法判被告向原告归还住宅专项维修资金人民币8191.00元；二、请求依法判被告支付同期贷款利息至还清欠款之日止；三、请求依法判诉讼费由被告承担。
法院认为，本案被告代收原告住宅专项维修基金8191元的事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据在案证实，事实清楚。根据查明事实，原告将房屋维修基金8191元交至被告后，被告未举证证明将代收的房屋维修基金交存至住建部门住宅专项维修资金账户，故被告的行为属于违约，应当承担相应的法律责任，原告主张被告返还维修基金8191元的请求，具有事实和法律依据，理由正当，本院予以支持。原告要求被告赔偿维修基金占用期间利息，具体金额按照代收时国家基准利息4.9％据实计算的请求，无合同约定的缴纳时间，此项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：
一、被告商丘某某置业有限公司将代收原告周某艳的维修基金8191元返还原告周某艳，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、驳回原告周某艳的其他诉讼请求。
本案与前文《业主委员会具备追缴维修资金的主体资格》中的判决均在2024年作出，属于追缴维修资金的最新司法实践。本案案情并不复杂，法院的判决结果也十分简单直接，具体而言可以看出以下几个方面的司法态度：
首先，对于开发建设单位代收维修资金后不交存至专户的行为，法院认为属于“违约”行为。法院不仅在说理上将此行为直接定性为“违约行为”，并且引用了《中华人民共和国民法典》第509条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态”、第577条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”作为裁判依据。
其次，在举证责任分配上，法院将证明已经按规定将代收的维修资金交存至专户的举证责任分配给了开发建设单位。业主个人仅需证明自己向开发建设单位支付了维修资金即可。例如本案中，因被告未举证证明将代收的房屋维修基金交存至住建部门住宅专项维修资金账户，故法院直接认定被告的行为属于违约。
值得注意的是，本案与《业主委员会具备追缴维修资金的主体资格》文中的案例虽然最后法院均判决开发建设单位应当返还代收的维修资金，但从法院说理来看，两案仍然存在以下不同之处，值得注意：
第一，本案系纯粹从合同履行角度出发，以“违约”为由支持业主请求，而前案则从建筑物区分所有权出发，认为“维修资金具有公共性、公益性”，因而业主委员会有权追讨。简单说，本案的裁判基础是债权，而前案的裁判基础是物权。
第二，本案并未支持业主的利息请求，而前案则支持了业主委员会要求开发建设单位支付占用资金期间的利息的请求。此种不同，可能也与前述案件裁判基础不同有关：本案以债权作为裁判基础，因而法院认为利息请求“无合同约定的缴纳时间”，故不予支持；而前案以物权为基础，故法院认为“为了最大限度地保障业主权利，追缴的维修资金不仅包括本金，还应包括由此产生的利息”。
结合前文，对于代收维修资金如何追缴的问题，似乎越来越清晰。实践中一直对代收维修资金的追缴主体存在争论，到底应由管理机构追缴，还是由业主委员会或业主个人自行追缴一直没有明确规定。但通过本案和前案，至少在司法实践层面能够明确，由业主委员会或业主个人自行追缴是没有法律障碍的。业主如在购房过程中遭遇开发建设单位代收维修资金且不交存至专户的情形时，与其在要求管理机构追缴上耗费时间成本，不如按照本案及前案提供的路径，自行或委托业主委员会以全体业主名义追缴，尽快追回自己的维修资金，避免开发建设单位进一步转移资金或无力执行等时间耗费导致的法律风险。
同时，管理机构在法律尚未明确能否以自己名义追缴维修资金的前提下，也可以根据本案与前案两个生效法律判决，积极与司法部门沟通，尝试建立一种快速的业主维权通道，在业主向开发建设单位追缴代收维修资金的过程中提供有力帮助，让业主以最小的维权成本实现自己维权目的。
最后，以往之所以存在开发建设单位代收维修资金的渠道，主要是从方便业主办事角度出发，以免业主购房后还要专门去指定银行交存维修资金。但随着各地维修资金信息化管理水平的不断提高，不少城市开发了维修资金线上缴存平台，业主交存维修资金不再有障碍与困难。因此今后业主在购房时，从维护自身权益角度出发，也应由自己交存维修资金，不再委托开发建设单位代收代缴，从而降低后续风险与麻烦。
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