第一章 总则
第一条 为规范物业服务和监督管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际 ，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动适用本办法。本办法所称物业服务，是指业主自行或通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 ，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入社区建设规划和社会治理体系，实现物业全覆盖，建立物业服务综合协调机制；建立健全社区党组织领导下居 (村) 民委员会、业主委员会、业主 、物业服务企业等共同参与的治理架构；物业服务遵循专业服务、社区治理、业主自治、政府监管相结合的原则；街道办事处( 乡镇人民政府 )牵头建立在社区党组织领导下，居(村) 民委员会、业主委员会、物业服务企业参与的物业管理三方联动协调工作机制 ，在物业服务企业中推动建立党组织 ，发挥党建引领作用。
第四条 突发事件应对期间，县级人民政府负责落实市政府依法采取的各项应急措施；指导辖区内物业服务企业开展相应级别的应对工作 ， 并给予物资和资金支持。
物业服务企业应按照要求服从辖区县级人民政府统一指挥，在街道办事处 ( 乡镇人民政府 ) 指导下积极配合居 (村) 民委员会开展工作 ，依法落实应急预案和各项应急措施。
第五条 物业管理行业协会应当制定行业自律管理制度 ， 建立物业服务企业及其从业人员诚信档案 ， 开展物业服务企业从业人员培训 ，发布物业服务市场信息 ，促进行业健康发展，并协助政府有关部门 、街道办事处 ( 乡镇人民政府 ) 和社区组织调解处理物业管理纠纷。
第六条 提倡依靠互联网、物联网等先进科技手段提高物业服务管理水平； 对于采用新技术、新方法助推行业服务升级的，同级政府给予鼓励。
第七条 物业行政主管部门在从事物业管理工作中所需经费应由同级政府予以保障 ，具体办法由住建部门商财政部门制定。
第二章 物业管理区域及附属配置
第八条 物业区域的划分 ，应当遵循规划优先、功能完善、 资源共享、便民利民的原则。
新建物业管理区域划分由自然资源和规划部门商住建部门确定。
物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域；规模过大划分为一个物业区域不便于管理或已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。
第九条 已投入使用但尚未划分物业区域或需要调整物业区域的 ，由住建部门征求自然资源和规划部门、街道办事处( 乡镇人民政府)、居 (村) 民委员会及相关业主意见后 ， 确定物业 区域。
调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的 业主且占总人数过半数的业主同意。
第十条 新建住宅物业服务用房由建设单位按照下列要求配置：
( 一 ) 建筑面积不低于总建筑面积 2‰ ，且最少不低于100 平方米；
( 二 ) 具备通水 、通电 、通信 、采光 、通风 、排水等基本使用功能和办公条件 ， 配置独立合格的水 、 电等计量装置；
( 三 ) 有明确的座落、房号；
( 四 )没有配置电梯的物业 ，自然资源和规划部门应从便民的角度出发 ，合理安排物业服务用房所在楼层。
第十一条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积 3‰的比例增加配置物业服务经营性用房，由管理部门委托物业服务企业经营 ， 收益可用于补充物业服务费。
第十二条 物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押 ，也不得擅自变更用途。
物业服务企业办公用房是指为本物业项目提供客服接待、财务办公、项目档案保存、工具物料存放 、人员值班备勤等用房。
业主委员会办公用房从物业服务用房中安排 ，面积不低于20 平方米。
第十三条 建设单位在销售商品房时，应当将物业服务用房的位置和面积等信息向买受人明示。
不动产登记部门在办理不动产首次登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房 、公用设施用房的坐落位置和面积。
第三章 前期物业服务
第十四条 住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘物业服务企业对新建物业 实行前期物业管理。
一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。投标人少于 3 个或者住宅面积不超过 3 万平方米的，经物业行政主管部门批准 ，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。
政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过公开招投标的方式，由建设单位作为主体选聘物业服务企业进行前期物业管理。
第十五条 建设单位应当按照前期物业服务合同示范文本与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起15日内 ，将合同报物业行政主管部门备案。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。
第十六条 前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费由建设单位承担。
物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
第四章 业主、业主大会和业主委员会
第十七条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与 、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人 ， 认定为物业服务关系中的业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利 、履行业主义务。受委托的物业使用人不享有业主的被选举权。
第十八条 业主依照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》的规定，享有业主权利， 履行业主义务。
第十九条 符合下列条件之一 的，街道办事处( 乡镇人民政府) 应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：
( 一 ) 交付的房屋专有部分面积达到建筑总面积 50%的；
( 二 ) 交付的房屋套数达到总套数 50%的；
( 三 )自首位业主入住之日起满 2 年且已入住户数比例达到 20%的。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由辖区县级人民政府承担。
第二十条 符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位或业主可以向物业行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；物业行政主管部门应当书面通知街道办事处( 乡镇人民政府)。
街道办事处 ( 乡镇人民政府) 应当在收到通知之日起 30 内组织成立业主大会会议筹备组 ，并自筹备组成立之日起 60 日内组织召开首次业主大会会议。
第二十一条 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委 、人民政府和业主 、居 (村) 民委员会 、建设单位的代表组成 ，其中业主代表人数比例不低于 50% ； 业主代表的产生方式由街道办事处( 乡镇人民政府) 征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任 。业主大会会议筹备组应当做好以下工作：
( 一 )确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；
( 二 ) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点 、形式 、内容以及表决规则；
( 三 )起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则 、业主委员会选举办法 、业主委员会工作规则；
( 四 ) 提出首届业主委员会委员候选人名单；
( 五 ) 首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式告知全体业主，第二项还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。
第二十二条 业主委员会委员候选人由筹备组组织业主推荐。筹备组应当对参选人员履行业主义务、遵守管理规约等情况进行审核，充分考虑物权份额、物业业态代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人。
街道办事处( 乡镇人民政府)应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查。
除法律法规和规章规定外，有下列情形之一，不得作为业主委员会委员候选人：
( 一 ) 不遵守国家有关法律法规和规章，不遵守管理规约和公序良俗；
( 二 )不履行业主义务，不交纳住宅专项维修资金和物业服务费；
( 三 )在物业管理区域内进行违法建设，侵害公共利益或其他业主合法权益。
( 四 ) 被列入社会失信人员名单的。
第二十三条 首次业主大会会议应当根据分期交付的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员或改选业委会的办法。
第二十四条 筹备组应当自成立之日起 60日内组织召开首次业主大会会议，组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会，异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的，由街道办事处( 乡镇人民政府) 书面公告筹备组解散并另行组建。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移 交业主委员会 ， 并自行解散。
第二十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十六条 召开业主大会会议，应当向街道办事处( 乡镇 人民政府)、居 (村) 民委员会书面报告 ，街道办事处 ( 乡镇人 民政府)、居 (村) 民委员会应全程指导 、参与和监督业主大会会议的召开。
第二十七条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录，业主大会的决定、决议应当以书面形式报送街道办事处或乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置进行公告，时间不少 于 15 日。
第二十八条 业主大会依法决定讨论下列事项：
( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则；
( 二 ) 制定和修改管理规约；
( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
( 五 ) 使用建筑物及其附属设施的维修资金；
( 六 ) 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
( 七 ) 改建 、重建共有建筑物及其附属设施；
(八) 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九) 法律 、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。 业主大会的决定 ， 对全体业主具有约束力。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二十九条 业主委员会应当自选举之日起 7 日内召开首次会议 ，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会应当自选举产生之日起 30 日 内 ，持下列资料向物业行政主管部门和街道办事处( 乡镇人民政府)办理备案手续：
( 一 ) 业主大会决议和业主委员会决议；
( 二 ) 表决通过的管理规约、业主大会议事规则；
( 三 ) 业主委员会名单及委员业主身份资料；
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十条 业主委员会应当履行下列职责：
( 一 ) 执行业主大会的决定和决议；
( 二 ) 召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告 ，接受业主询问；
( 三 )根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
( 四 )及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问 题 ， 维护业主合法权益；
( 五 ) 督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
( 六 ) 组织 、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；
( 七 ) 根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；
(八) 配合街道办事处 ( 乡镇人民政府)、居 (村) 民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；
(九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。
第三十一条 尚未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的 ， 由街道办事处 ( 乡镇人民政府) 指定居 (村) 民委员会代行业主委员会职责。
第三十二条 业主委员会委员不得有下列行为：
( 一 ) 拒绝或者放弃履行委员职责；
( 二 ) 挪用 、侵占业主共有财产；
( 三 ) 利用职务之便接受减免物业服务费、停车费 ， 以 及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益 、报酬；
( 四 ) 打击 、报复 、诽谤 、 陷害有关投诉、举报人；
(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的 活动；
( 六 ) 阻挠业主委员会履行职责；
( 七 ) 转移 、隐匿 、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资 料；
(八)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。
(九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第三十三条 业主委员会应当按照业主大会议事规则及业 主大会决定定期召开会议。业主委员会会议应有过半数的委员出 席 ， 作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
第三十四条 业主委员会应当于会议召开 7 日前，在物业管 理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之 日 起 3日 内 ，在物业管理区域内显著位置进行不少于 7 日 的公告。
第三十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
( 一 ) 管理规约、业主大会议事规则；
( 二 ) 业主大会和业主委员会的决定；
( 三 ) 物业服务合同；
( 四 ) 专项维修资金的筹集、使用情况；
( 五 ) 物业共有部位、共用设施设备的使用和经营收益情况；
( 六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
( 七 ) 业主大会和业主委员会工作经费的年度收支情况；
(八) 其他应当向业主公开的情况和资料。
业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复 。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。未按规定进行公布的，街道办事处( 乡镇人民政府) 应当责令业主委员会限期公布 ，并通告全体业主。
第三十六条 业主大会、业主委员会的工作经费从共用部位、 共用设施设备经营所得收益中列支 ，不足部分由全体业主分摊。 经业主大会同意 ，可适当发放业主委员会委员通讯和交通补贴。
相关标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定， 经业主大会议事规则或者管理规约明确。
第三十七条 公共收益属于全体业主所有，不得存放在任何 个人账户。经业主大会同意，公共收益可以存放在街道办事处( 乡 镇人民政府) 指定的银行账户 ，接受业主监督。
街道办事处( 乡镇人民政府)根据需要可以委托第三方审计机构对业主大会、业主委员会财务情况进行审计，审计经费从公共收益中列支。
第三十八条 有下列情形之一 的，业主委员会应当组织召开
业主大会临时会议:
( 一 ) 业主委员会半数以上委员或者 20%以上业主提议的；
( 二 )需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；
( 三 )业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十九条 有下列情形之一，需要组织召开业主大会会议
的 ， 由街道办事处 ( 乡镇人民政府) 指导、监督物业管理区域所在 的居 (村) 民委员会临时代行业主委员会的职责：
( 一 )具备成立业主大会条件，筹备组成立半年内未召开首次业主大会的；
( 二 )业主委员会委员不足半数，无法组织召开业主大会的；
( 三 )原业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未选举产生的。
第四十条 业主委员会委员不履行职责或严重侵害业主合法权益的，街道办事处 ( 乡镇人民政府) 调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务；如业主委员会委 员 出现空缺时，应当按照规定及时补足；缺额人数超过委员总人 数 50%的 ，由街道办事处 ( 乡镇人民政府) 负责组织重新选举业主委员会。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 业主 、物业使用人应当遵守法律 、法规和规章的规定，依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，正当的使用专有部分 ， 正确处理供水、排水、通行、通风、采光、 维修 、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第四十二条 物业管理区域内禁止下列行为：
( 一 )损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构、地下人防和门窗位置 ，超荷载存放物品；
( 二 )将无防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅 、卧房 、卧室 、书房的上方；
( 三 ) 违法建设建筑物 、构筑物，破坏 、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用 途；
( 四 ) 擅自占用、挖掘物业区域内道路 、场地 ，损毁树木、 绿地；
( 五 ) 违反安全标准存放易燃、易爆 、剧毒 、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材 ，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；
( 六 ) 随意弃置垃圾、排放污水 、高空抛物或者露天焚烧杂物 ， 制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；
( 七 ) 擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画 ，在楼道等业主共用部位堆放物品；
(八) 违反规定停放车辆；
(九) 违反规定出租房屋；
( 十 ) 违反规定饲养动物或者种植植物；
(十 一 )法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。
发生前款所列行为的 ， 物业服务企业应当及时劝阻、制止， 劝阻 、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门，并提供相关证明材料，配合相关行政主管部门依法处理。有关行政管理部 门在接到报告后 ， 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
业主委员会及相关业主有权依照法律、法规、规章以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险 、排除妨害 、恢复原状和赔偿损失。
第四十三条 业主、物业使用人应当按照自然资源和规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业。
第四十四条 业主或者物业使用人装饰装修物业时，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和 注意事项告知业主或者物业使用人，并签订装饰装修管理服务协 议 ， 需经有关行政主管部门批准的 ， 应当按照规定办理。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查，业主、物业 使用人应当予以配合。业主 、物业使用人、装饰装修企业违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时劝阻、制止 ， 要求行为人改正； 劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，物业服务企业应当及时报告相关行政主管部门，并在物业管理区 域内公告。
第四十五条 通道、楼梯 、物业服务用房、信息通讯设施设备等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定 ， 并由业主大会或者相关业主共同决定。
第四十六条 物业区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属 ，由当事人通过销售 、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。
物业区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不 得超过 1 年。
第四十七条 利用业主共有区域设置机动车临时停放的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会成立前，由建设单位或物业服务企业与物业买受人约定。
业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取 ， 并支付一定比例的报酬。
第四十八条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。
我市住宅专项维修资金管理办法由市住建部门、市财政部门 另行制定。
第六章 物业服务
第四十九条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、 前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确 、资料完整、质量合格、功能完备 、配套齐全的物业。
交付的物业应当具备以下条件：
( 一 ) 建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防 、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
( 二 ) 供水 、排水 、供电 、供气 、供热 、通信 、公共照明、 有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分 一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置；
( 三 ) 教育、邮政 、医疗卫生、文化体育 、环境卫生 、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；
( 四 ) 道路 、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成 ， 并满足使用功能要求；
( 五 ) 电梯 、二次供水、高压供电、消防设施 、压力容器、 监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
( 六 ) 同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；
( 七 ) 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
(八) 法律 、法规规定的其他条件。
建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任 ， 并承担前期物业服务费用。
第五十条 建设单位应当在物业交付 15 日前 ，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议 ，作为前期物业服务合同的补充协议。
第五十一条 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起 30 日 内 ， 向物业行政主管部门备案下列资料:
( 一 ) 前期物业服务合同；
( 二 ) 物业承接查验协议；
( 三 ) 建设单位移交资料清单；
( 四 ) 查验 、交接记录；
( 五 ) 其他与承接查验有关的资料。
第五十二条 物业服务企业应建档保存与承接查验有关的文件 、资料和记录。
物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。 前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起 10 日 内，向业主 委员会移交物业承接查验档案。
第五十三条 业主大会成立后，由业主大会决定物业管理方式。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同。
前期物业服务合同履行期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的 ，前期物业服务合同终止。
一个物业管理区域应当由 一个物业服务企业进行物业管理服务。
第五十四条 物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府定价和市场调节价。物业服务收费管理办法由市发改部门会同市住建部门依法制定。
第五十五条 物业服务收费实行政府定价目录管理的，发改部门应当会同住建部门根据物业服务标准和物价指数变动情况 制定收费标准，向社会公布。
物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主大会与物业服务企业参考物业服务标准、 服务规范及其信用评价情况在物业服务合同中约定。
第五十六条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业档案与物业服务档案，分别向街道办事处( 乡镇人民政府) 和物业主管部门报送统 计报表。
第五十七条 物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应事先提交业主大会会议表决通过 ， 但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
( 一 ) 物业服务区域的范围；
( 二 ) 物业服务的事项；
( 三 ) 物业服务的标准；
( 四 ) 物业服务的收费项目和收费标准；
( 五 ) 物业管理区域内安全保障事项
( 六 ) 合同的期限；
( 七 ) 合同解除的条件；
(八) 违约责任；
(九) 当事人双方约定的其他事项。
第五十八条 物业服务企业应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费项目和标准 、收费方式等内容在物业管理区域的显著位置予以公布 ，接受业主的监督。
第五十九条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下 列义务：
( 一 )按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；
( 二 )在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、 共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
( 三 ) 落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作
( 四 )维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；
(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
(六)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册 ，建立物业服务信息平 台 ，为业主提供免费查询服务；
( 七 )实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案 ，及时处理物业服务中的突发事件；
(八) 听取业主委员会 、业主 、物业使用人的意见 ，改进和完善物业服务；
(九) 法律 、法规规定和物业服务合同中约定的其他义务。
物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容、降低服务质量 ，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电 、供气、供热 ，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
第六十条 物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：
( 一 )擅自允许他人利用共有部位、共用设施设备进行广告、 宣传 、经营等活动；
( 二 ) 擅自设置营业摊点；
( 三 )法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。
物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
第六十一条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后30 日内，将物业产权转移情况、 业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第六十二条 有下列情形之一，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务 ， 不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、 阶段工作未完成等为由拒绝退出：
( 一 ) 物业服务合同依法 、依约解除的；
( 二 )物业服务合同期满未续约，业主委员会根据业主大会 决议书面通知退出的。
第六十三条 物业服务企业退出物业管理区域的服务，应当在办理退出手续的同时 ， 履行下列义务：
( 一 )移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房；实行酬金制的 ，还应当移交服务期间的财务档案；
( 二 ) 撤出物业管理区域内的物业服务人员；
( 三 ) 结清服务期间应当支付的有关费用；
( 四 ) 清退预收、代收的有关费用；
( 五 ) 法律 、法规 、规章规定的其他义务。
第六十四条 供水、供电 、供气、通讯 、环卫等专营单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：
( 一 ) 业主自用的，向业主收取；
( 二 ) 物业服务企业使用的，向物业服务企业收取；
( 三 ) 部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
( 四 ) 全体业主共同使用的 ，由全体业主分摊。
专营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用 ， 不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十五条 物业服务企业可以根据业主或者物业使用人的委托，提供物业服务合同约定以外的特约服务，服务报酬由双方约定。物业服务企业可以接受供水、供电、供气 、通讯等专业 单位的委托，对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相 关费用 ， 不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十六条 物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式 的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方 式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营 所得的收支情况。
业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以说明 。业主委员会可以根据业主大会的决 议 ， 委托审计机构进行审计 ， 费用在业主大会公共收益中支出。
第七章 监督管理
第六十七条 市住建局负责全市行政区域内物业服务活动的监督管理工作。
各县(市)住建局按照属地管理原则，负责本行政区域内物业服务活动的监督管理。
中心城区各区住建局在市住建局统一组织下，负责对本行政区域内业主委员会进行业务指导和备案工作，监督物业企业 日 常 行为 ，处理物业服务活动中的投诉和矛盾调解。
第六十八条 市县两级政府相关部门按照各自职责，负责辖区内物业管理区域下列工作：
( 一 ) 住建部门：负责宣传 、贯彻 、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，制定全市物业管理规范性文件；负责组 织物业服务企业展开信用评价； 负责住宅专项维修资金的缴存、 使用、管理工作；负责前期物业服务招标、投标的监督管理工作， 批准符合条件的建设单位采取协议方式选聘前期物业服务企业； 负责物业承接查验监管；负责物业管理区域内供水、供气正常运 行的监管；负责协调处理物业管理投诉案件，依法查处物业服务 行为中的违法违规行为； 负责对业主委员会进行业务指导。
( 二 )公安部门：负责物业管理区域内的保安服务监督管理、 人口管理、治安管理 、掌握登记出租房屋；负责暂住人口的动态情况，督促业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安 管理措施，经常性地开展检查督促指导，协助办理辖区各类治安 行政案件；负责组织物业秩序维护员 (保安员) 考试培训；负责查处物业小区居民违规饲养宠物、不服从物业管理相关法律法规 的违法行为。
( 三 ) 民政部门： 负责指导监督辖区乡镇 (街道)、社区依法组织召开业主大会和成立业主委员会，督导业主大会和业主委 员会依法履行职责。
( 四 )财政部门：负责对住房专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
( 五 ) 自然资源和规划部门：负责审核物业管理用房按规定的要求配置，并在批准的规划相关文件中明确物业管理用房、公用设施用房的位置、面积和生活配套设施；对物业小区内违规改变土地使用性质的查处； 负责配合属地乡镇 (街道)、社区做好老旧小区物业管理区域的划分工作。
( 六)生态环境部门：负责对住宅区域内影响业主正常生活的烟尘污染 、噪声、油烟 、废弃物等超标的行为进行查处；负责对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
( 七 ) 发改部门：负责物业服务收费的政策制定；会同住建部门制定物业服务收费标准和办法；依据开发项目物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务标准等因素，根据住建部门对物 业企业信用等级评定 ， 制定相应等级的收费指导价标准。
(八)市场监督管理部门：负责对物业管理区域内的违法经 营行为依法进行查处；负责食品生产经营 、药品零售经营、特种设备、产品质量安全监督管理；监督执行价格公示制度、查处违反《中央定价目录》、政府定价的违法违规违规收费行为。
(九)应急管理部门：负责督促物业服务企业对消防设施进 行维护管理，对共用部位开展防火检查、巡查及进行消防安全宣 传教育等预防火灾工作；指导物业管理区域内相关管理人员的安 全培训工作。
( 十 ) 教育部门： 负责区域内幼儿园、培训班的监督管理，对住宅改办幼儿园 、学生站等行为进行查处。
(十 一 )卫生健康部门：按照属地管理的原则负责指导管理物业区域内疾病防控和卫生监督工作。
( 十 二 ) 城管执法部门： 负责对物业管理区域内的违法建(构) 筑物 、乱设摊点、乱堆乱放、乱牵乱挂、乱贴广告等行为 进行查处；负责物业管理区域内户外广告设立工作的审批和监 管；负责查处物业管理区域内侵占园林绿地或擅自砍伐、移植等 损坏花草树木的行为。
( 十三)人防部门：负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督；负责对破坏人防工程、降低防护功能、倾倒废弃物以及违法使用等行为的查处。
( 十 四 )文化和旅游部门：负责指导物业小区开展全民健身工作，根据需求提供全民健身器材、设施，对小区体育器材的维护管理工作进行检查督导； 负责整治非法安装广播电视设施。
( 十五) 经信部门：按照负责信息网络进小区的相关工作， 保障业主自由选择网络运营商的权利。
( 十六) 供水、供电 、供气 、邮政 、通讯等部门要依照《物 业管理条例》及相关法律法规的规定，实施终端收费，并根据产权性质，负责物业管理区域内相关设施设备的维修、更新 、改造和养护。
( 十七) 街道办事处 ( 乡镇人民政府)： 负责组织 、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主委员会，鼓励优先推荐党员、人大代表、政协委员或热心公益、清廉正直、时间充裕，具有奉献精神及一定履职能力的人员担任业委会成员 、主任 、副主任。监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区 管理 、社区服务的关系，调解处理物业服务纠纷；居 (村) 民委员会协助街道办事处 ( 乡镇人民政府) 开展物业管理相关工作。
市中心城区各区政府(管委会) 相关职能部门按职责，负责辖区内物业管理相关工作。
第六十九条 物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用管理制度，对物业服务企业从事物业服务活动实施动态监督管理并开展信用评价。信用评价情况应当向社会公开，具体办法由市住建部门负责制定，评价结果用于选聘物业服务企业、调整物业服务收费的参考。
第七十条 街道办事处( 乡镇人民政府)要建立物业管理联席会议制度。
联席会议由街道办事处 ( 乡镇人民政府) 负责召集 ，住建、 公安 、民政、财政 、自然资源和规划 、生态环保、发改 、市场监管、教育 、卫生健康、城市管理、人防 、文旅 、经信等行政主管部门和居 (村) 民委员会 、业主委员会、物业服务企业、建设单位、水电气邮政通讯专业经营单位等各方代表参加 ，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
( 一 ) 前期物业服务阶段的突出问题；
( 二 ) 业主委员会不依法或者因故无法正常履行职责的问题；
( 三 ) 业主委员会换届过程中出现的突出问题；
( 四 ) 物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
( 五 ) 物业服务过程中需要协调解决的其他突出问题。
第八章 附则
第七十一条 前期物业服务合同示范文本、物业服务合同示范文本、临时管理规约示范文本、管理规约示范文本 、业主大会议事规则示范文本遵照省住建厅规定执行。
第七十二条 本办法自2021年1月1日起施行 ，有效期5年。原《荆州市物业管理办法》(市政府令第 88 号 ) 同时废止。本办法在施行过程中，国家和省文件有新规定的，从其规定。
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