娄底市政府办于2017年10月20日正式出台了《关于进一步加强物业管理的通知》（娄政办发〔2017〕41号）（简称《通知》），下面将有关《通知》出台情况作说明和解读：
一、《通知》出台背景
物业管理作为城市管理的重要方面，是美化城市环境、提升人居品质的重要手段，也是实现城市化从以物为本向以人为本转变、从重建设轻管理向建管并重转变的重要路径。
我市物业管理工作虽起步于2002年，但随着城市建设的快速发展，物业管理工作不断加强和规范，整体呈现岀发展有序的良好态势。物业服务行业在社会管理特别是创建国家园林城市、国家卫生城市和全国文明城市过程中，发挥了基础性和主力军作用，为改善人居环境、创建美好生活做出了重要贡献。
在物业管理工作取得长足发展的同时，由于行政管理体制不顺，物业收费市场化机制不健全，业主、物业企业、建设单位等主体间的责权利界定不清晰，以及行业制度、政策规定不完善等原因，存在一些制约行业健康持续发展的紧迫问题，影响了物业服务水平和群众的满意度。一是有的开发企业资金链断裂，导致遗留问题较多，严重影响了后续物业管理开展；二是业主违规装修多；三是物业企业整体服务质量不高；四是业主“花钱买服务意识不强，物业费缴交率、入住率双低，严重制约物业管理的可持续发展。对此，市委市政府高度重视，市主要领导、分管领导多次作出重要指示，为《通知》的出台及全市物业管理发展提供了难得的机遇。
二、《通知》主要精神
（一）关于规范管理方面
规范房地产开发行为。一是加强房地产开发源头管理，房地产开发项目必须依法办理建设工程规划许可、建筑施工许可等行政审批手续，不得擅自调整规划设计、提高容积率、变更建筑设计施工图纸，按照相关规定落实人防、物防、技防等安全防范措施，物业管理用房按照标准配置且不得擅自变更审批图位置和面积，否则不予办理竣工验收手续；二是履行物业承接查验手续，开发建设单位在交房前，应当与物业服务企业履行物业承接查验手续，签订物业承接查验协议，明确物业承接基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任。
规范物业服务经营行为。严格执行省市物业服务收费管理相关规定，水、电、气价格严格执行政府价格主管部门的收费标准。物业服务收费实行明码标价。物业服务企业要严格落实物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况公示制度。建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，通报物业服务工作中存在的问题和整改措施落实情况，努力提高业主满意率。
（二）强化物业企业监管
在“加强事中事后监督和联合惩戒”上做文章、下功夫。一是随着国家“放管服”改革的推进，加强对物业服务企业的事中事后监督；二是强化物业服务企业及从业人员信用管理，并纳入社会诚信体系和个人信用基础数据库。对违约失信的，由相关职能部门依法实施联合惩戒；三是完善前期物业服务和政府购买服务的招投标活动，建立统一的物业服务招投标评委库，政府及部门购买物业服务，应当主动征询房地产管理部门意见，凡列入失信名单的物业服务企业,2年内不得参加前期物业管理和政府购买服务招投标活动；四是按照全国文明城市和国家卫生城市的标准，在质价相符的基础上，逐步提高服务标准和服务价格，坚决抵制“低价中标”行为，维护正常市场竞争秩序。
（三）完善体制机制
主要推行“属地管理”、收费保障、物业专项维修资金交存和使用、政策扶持等有关工作。一是按照属地管理原则，建立健全市、县市区、街道（乡镇）、社区四级物业管理管控体系。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立和完善物业管理联席会议制度，明确1名以上人员负责辖区内的物业管理特别是物业矛盾纠纷的调处工作。二是建立物业服务收费保障机制。加强与人民法院的协调，探索建立欠缴物业服务费等物业纠纷诉讼案件快立、快审、快结的通道。三是规范物业专项维修资金交存行为和优化专项维修资金使用渠道。没有按照规定交存专项维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，不动产登记机构不得办理不动产登记手续。出现危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况，按照规定应从物业专项维修资金中列支的，可以采用应急程序使用专项维修资金，事前不用表决、事后公示。四是鼓励物业服务企业做大做强的政策扶持。引导物业服务企业开展创优、争优活动，培育出一批典型，充分发挥先进企业引路、以点带面的示范带动作用。市本级设立物业管理专项资金，对管理规模超过20万平方米的物业服务企业，创文管卫先进物业企业，智慧物业项目，物业管理示范企业和示范项目予以支持。各县市可参照设立物业管理专项资金，支持物业服务企业做大做强。同时，市本级及各县市区要积极探索，鼓励有条件的单位进行智慧物业试点。
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