为全面深化政府信息公开，方便社会公众更好地理解《德宏州前期物业管理招标投标暂行办法》（以下简称“暂行办法”），现就出台背景、政策依据、主要内容说明等解读如下。
一、出台背景
2017年，国务院出台《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）、住房城乡建设部办公厅印发《关于做好取消物业企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号），取消物业服务企业资质等级管理，物业服务企业监管职能自此从事前监管转变为事中事后监管。当前，我州小区前期物业未经招投标程序进驻，“朋友物业”、“父子物业”、“夫妻物业” 现象普遍，此类企业服务意识差，重收费轻服务，管理人员素质又良莠不齐，缺乏专业人员，工作人员普遍文化素质低，也成为企业与业主之间矛盾纠纷突出的导火线。因此，结合德宏实际制定相应的《德宏州前期物业管理招标投标暂行办法》，是运用公正、公平、公开的市场竞争机制，打破开发商“自建自管”的建管不分的“物业管理垄断”做法，可有效减少纠纷矛盾的发生。前期物业管理招标投标的实施，将进一步加强市场引导，形成行业公平竞争的良性循环，提高物业管理行业整体水平，最终促进德宏州物业管理行业的平稳健康发展。
二、政策依据
1、《中华人民共和国民法典》
2、《中华人民共和国招标投标法》
3、《物业管理条例》
4、《前期物业管理招投标管理暂行办法》
三、主要内容说明
《德宏州前期物业管理招标投标暂行办法》分为总则、招标、投标、开标评标和中标、附则五个章节，共五十四个条款，对物业服务项目招标活动的整个流程做出了详细的规定。主要内容如下：
（一）关于监管范围。《暂行办法》分别对州、县市住房和城乡建设部门、市场监管部门、德宏州房地产行业协会的工作职责进行了明确。
（二）关于招标方式。《暂行办法》明确总建筑面积在3万平方米以上（含3万平方米）的，应当采用公开招标方式选聘；总建筑面积在3万平方米以下1万平方米以上的，可以采取公开招标或邀请招标方式选聘；投标人少于三人或物业管理区域内建筑总面积在1万平方米以下的，经当地住房和城乡建设部门批准，可以采取协议方式或纳入社区连片捆绑招标方式选聘。
（三）关于招标文件和投标编制。《暂行办法》根据上位法的规定，结合德宏州物业管理行业的实际情况，对招标文件的编制进行了规范。要求招标文件应当包括：招标人基本情况、招标项目具体情况、物业服务内容及标准、物业服务收费方式、物业相关设施经营与管理、对投标人及投标文件要求、投标企业情况、评标标准和评标方式、招标活动方案、开办费使用要求、投标保证金要求以及前期物业服务合同的签订说明。投标文件应当包含：投标函、企业基本信息、投标报价、物业管理方案等。
（四）关于招标备案程序。《暂行办法》规定前期物业服务招标活动实行备案制度。发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提供相关材料向物业项目所在地住房和城乡建设部门办理招标备案。辖区住房和城乡建设部门3个工作日完成备案，发出《前期物业管理招标备案证明》，德宏州房地产业协会对公开招标的出具《招标预约联络单》，并在相关公共媒介发布招标公告或由招标人发出投标邀请。
（五）关于投标要求。《暂行办法》规定符合前期物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业，且进入云南省物业服务企业信用评价管理平台完成企业信息录入，外地企业需要入州登记确认。同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一物业管理项目的招投标活动。
（六）关于评标专家成员组成。《暂行办法》对评标委员会专家成员的组成进行了明确，评标委员会专家成员除招标人代表以外的物业管理、经济、技术、法律等方面的专家总数不少于三分之二。
（七）关于评标方法和标准。《暂行办法》规定评标采取分项评分加权重求和方法，各分项权重之和为100%。投标报价权重不高于20%、信用部分权重不低于20%、技术部分权重不低于40%、党建部分权重不低于10%、现场答辩权重不高于10%。对于获得州级以上信用评价在130分以上、州级以上示范物业或广大奖的，在评标时加分；反之记入“黑名单”物业服务企业、年度信用评价低于90分的，一年内不得参加投标。
（八）关于中标方式。《暂行办法》明确中标人确定的方式，对中标结果公示、中标结果备案以及签订合同等活动流程进行了详细规定，列明了无效招标情形和无效中标情形。同时明确了中标通知书的法律效力，使物业服务项目的招标投标活动有法可依。
（九）关于备案资料归档。《暂行办法》明确档案管理的相关规定，要求县市住房和城乡建设部门对备案资料进行立卷归档，规范了备案资料的档案管理工作。
（十）关于招标投标费用。《暂行办法》规定了招标代理服务费用实行市场调节价，以及物业服务项目招标、投标、专家等费用的承担问题。同时，对投标保证金进行了限额，不得超出一年物业服务费的5%，最高不超过10万元。
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