各县（市、区）房产主管部门：
为规范本市物业服务市场秩序，维护业主与物业服务人的合法权益，做好住宅小区物业服务有序承接、退出，现将《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》印发你们，请认真贯彻执行。
太原市房产管理局
2024年12月30日
太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）
第一章 总则
第一条 为规范本市物业服务市场秩序，维护业主与物业服务人的合法权益，做好住宅小区物业服务有序承接、退出，根据《中华人民共和国民法典》及国务院、省、市《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，结合太原市物业管理工作实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，因（前期）物业服务合同期满未续约、（前期）物业服务合同期未满业主依照法定程序解除、双方当事人协商解除等，物业服务人退出住宅小区物业服务的活动，适用本办法。
第三条 物业服务人退出项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、平稳有序过渡的原则进行。
第四条 太原市房产管理局负责全市物业服务人退出住宅小区物业服务项目管理的政策制定、业务指导和监督工作。
县（市、区）房产主管部门具体负责本辖区内物业服务人退出住宅小区物业服务项目管理的业务指导、监督工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处〔以下简称：乡镇（街道）〕负责本辖区物业服务人退出住宅小区物业服务项目管理的具体实施，牵头召开物业管理联席会议，解决物业服务人退出项目管理过程中发生的争议和纠纷。
居民委员会、村民委员会〔以下简称:居（村）民委员会〕协助乡镇（街道）做好有关工作。
第二章 退出情形
第五条 物业服务人退出住宅小区物业管理包括但不限于以下情形：
（一）前期物业管理阶段，首次业主大会成立后，经业主共同决定，业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的；
（二）物业服务期限届满后，双方均表示不再续约的；
（三）不定期物业服务合同履行期间，一方已提前六十天通知对方，决定解除物业服务合同的；
（四）业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，并已依照合同约定期限通知物业服务人的（如合同未约定通知期限，则业主已提前六十天书面通知物业服务人的）；
（五）对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，经属地房产主管部门或乡镇（街道）调查、了解，作出限期责令改正后，拒不整改或到期仍无法达到整改标准的，重新核定物业服务等级后，依旧矛盾不可调和的，由乡镇（街道）指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的。
出现以上几种情形之一的，物业服务人应当在限定期限内退出小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒决退出。
第六条 业主大会应从保持项目管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序。
第三章 退出程序
第七条 物业服务人、业主及业主大会应当分别在作出决定后按下列程序做好相关工作：
物业服务人、业主及业主大会作出解约（解聘）决定后，应当将拟解除合同原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式通知对方，并在小区显著位置进行公示，公示时间应不少于七个工作日。
接到书面通知后，双方应当在三十日内就物业服务人退出项目管理的时间、交接等事宜进行协商，形成交接方案。
物业服务人、业主及业主大会应当在作出解约（解聘）决定和形成交接方案后，分别将有关事宜在3日内书面报告所属居（村）民委员会、乡镇（街道）和县（市、区）房产主管部门。
第八条 原物业服务人在作出解约决定或接到解聘通知后，应当按照下列程序做好衔接工作：
应当继续按照合同约定履行义务，并做好退出物业项目的相关准备工作；
应当在确定的退出之日起七个工作日内退出物业管理区域，并将《太原市物业管理条例》第三十六条规定的相关财物资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者指定的人，同时与新的物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
第九条 业主及业主大会在作出解聘决定或接到解约通知后，应当按照下列程序做好衔接工作：
（一）应当督促业主按时交纳物业费至双方约定的退出时间；
（二）应当按照《太原市房产管理局关于进一步规范太原市物业承接查验工作的通知》（并房〔2018〕84号）的规定，配合新的物业服务人做好承接查验工作；
（三）业主、业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，按照法定程序共同决定选聘新的物业服务人，在双方约定的退出时间一个月前完成选聘工作，并在小区显著位置进行公示，公示时间不少于七个工作日，公示结束后应当及时与新的物业服务人签订物业服务合同；
（四）业主、业主委员会应当与原物业服务人做好承接查验工作（也可委托新的物业服务人办理），形成相关记录或报告，并与原物业服务企业签署确认。新的物业服务人接管后，业主、业主委员会应当将承接查验的财物、资料移交给新的物业服务人，并与其签署确认。
第十条 原物业服务人不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。
第四章 退出后选聘
第十一条 在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，百分之二十以上的业主可向物业所在地的乡镇（街道）提出召开首次业主大会的申请：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；
（二）房屋出售并交付使用，自第一个业主入住之日起满2年的；
（三）前期物业服务合同届满前90日。
首次业主大会成立时，应当就是否续聘或解聘前期物业服务企业进行表决。
第十二条 选聘物业服务人应当由业主共同决定。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；鼓励业主大会优化会议表决形式，采取互联网等方式进行表决。业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市房产主管部门建立的电子投票系统进行。
业主大会会议表决选聘物业服务人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十三条 业主大会会议应当由业主委员会（以下简称：业委会）或物业管理委员会（以下简称：物管会）组织召开。因客观原因未能选举产生业委会（物管会），或者业委会（物管会）委员人数不足总数的二分之一的，新一届业委会（物管会）产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在乡镇（街道）的指导和监督下，代行业委会（物管会）的职责，由居（村）民委员会组织业主进行表决。
召开业主大会会议前，业委会（物管会）及其他召集人应当事先将有关情况及会议议题向乡镇（街道）和居（村）民委员会报告，乡镇（街道）和居（村）民委员会应当对召开业主大会会议给予指导和协助。
第十四条 原物业服务人退出后，经业主共同决定，可以进行业主自治，也可采用协议或招投标方式选聘新的物业服务人。
采用招投标方式选聘物业服务人的，可由业委会（物管会）或属地居（村）民委员会作为招标人，在乡镇（街道）的指导下，依照法定程序履行招投标程序。
（一）评标标准和评标方法应当在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。业主对内容有异议的，招标人应当记录并作出答复。
（二）依照程序完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐2-3名中标候选人。
（三）业主大会应当按照本办法第十二条的规定由从中标候选人中确定物业服务人。投票表决时，首轮得票即过半的，始得当选。首轮均未过半，则剔除一名得票少的，继续投票，直至最终选出。
第五章 应急管理
第十五条 原物业服务人退出项目时，未实现业主自治或尚未选聘新物业服务人，可由乡镇（街道）或居（村）民委员会，临时指定物业服务人进行不超过一年的应急管理，保障住宅小区保洁、秩序维护等基本生活秩序，服务费用照实结算，由全体业主共同承担。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法承担管线和设施设备维修、养护工作。
第十六条 物业服务人、业主及业主大会在物业服务人退出项目管理阶段，无法解聘、选聘物业服务企业的，项目所在地乡镇（街道）应组织召开物业管理联席会议进行协调解决。
第六章 责任
第十七条 业主、业主委员会未经业主大会共同决定，不得擅自作出解聘和重新选聘物业服务人的决定。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的；受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十八条 原物业服务人不按规定履行交接和退出义务的，由项目所在地乡镇（街道）责令其限期改正，逾期未改正的，由乡镇（街道）指导业委会（物管会）依法请求人民法院强制执行。
第十九条 原物业服务人不按规定程序做好交接退出工作的，由县（市、区）房产主管部门将该物业服务人列入当季度“黑榜”名单，三年内其管理的所有物业项目均不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动。
第二十条 本办法自发布之日起实施，试行两年。
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