各县（区、市）住房城乡建设局、开发区住房城乡建设局、各房地产开发企业、物业服务企业：
为规范我市前期物业管理招投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》《山西省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合我市物业管理工作实际，现将有关事宜通知如下：
一、前期物业管理
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
二、前期物业管理的招投标方式及原则
（一）方式
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
（二）原则
1、建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
2、物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不得将必须招标项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
3、任何单位和个人不得违反规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
4、物业管理招投标监督工作坚持分级管理原则，市城区的招投标监督由市建设工程招标主管部门负责；各县（市）、开发区的招投标监督由当地建设工程招标主管部门负责。各级建设工程招标主管部门应当依法监督和查处物业管理招投标活动中的违法行为。
5、开发区、介休市、灵石县的物业管理招投标活动，在当地有形建筑市场进行。晋中市城区及其它县的物业管理招投标活动，在市建设工程交易中心进行。
6、 一个物业管理区域原则上只进行一次招投标，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
三、招标选聘前期物业服务企业的范围及要求
（一）范围
符合下列情形之一的，建设单位应当采取招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
1、新建住宅、商住物业项目规划总建筑面积在3万平方米以上的；
2、新建非住宅物业项目；
3、前期物业管理期间，物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业管理合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定重新招标选聘物业服务企业。
（二）要求
1、建设单位应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条规定的时限，在商品房预（销）售或物业项目交付使用前，向物业所在地的物业管理行政主管部门提交如下资料，审批项目选聘物业服务企业的方式：
（1）《晋中市前期物业服务企业选聘方式审批表》（一式三份）；
（2）项目立项文件、规划许可证、规划总平图、施工许可证（验原件，留复印件）；
2、经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，依法采用招标方式选聘物业服务企业的，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下资料向物业所在地的建设工程招标主管部门备案：
（1）《晋中市前期物业管理项目招标备案表》（一式三份）；
（2）规划总平图（验原件，留复印件）；
（3）建设工程规划许可证（验原件，留复印件）；
（4）建设用地规划许可证（验原件，留复印件）；
（5）项目立项文件（验原件，留复印件）；
（6）项目施工许可证（验原件，留复印件）；
（7）招标文件（应当包含项目配置管理专业人员、专职管理和技术人员的规定性要求）（留原件）；
（8）招标公告或者投标邀请书（留原件）；
（9）招标代理机构的资质证书、动态考核合格证明、招标委托合同（具备能力自行招标的除外）（验原件，留复印件）；
（10）其它资料。
3、中标备案
招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，到分级管理所在地招投标管理部门办理中标通知备案，并按照招标文件和投标文件，与中标人签订前期物业管理合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人应当在前期物业管理合同签订之日起15日内，提交以下资料到物业所在地的物业管理行政主管部门进行项目备案。
（1）评标委员会提供的评标报告（验原件，留复印件）；
（2）中标人的投标文件（验原件，留复印件）；
（3）中标通知书（验原件，留复印件）；
（4）中标人的项目管理专业人员、专职管理和技术人员证书（验原件，留复印件）；
（5）前期物业管理合同（验原件，留复印件）；
（6）临时管理规约（留原件）；
（7）物业销售现场公示物业服务企业资质证书、临时管理规约、服务标准的影像资料（留原件）；
（8）其它资料。
四、协议选聘前期物业服务企业的范围及要求
（一）范围
符合下列情形之一的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，一个物业管理区域原则上只进行一次选聘，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
1、新建住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以下的；
2、物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的；
3、投标报名截止之日投标人少于3个的。
（二）要求
依法通过协议方式选聘前期物业服务企业的，建设单位需向物业所在地的物业管理行政主管部门提交以下资料：
（1）选聘物业服务企业的方案（应当包含项目配置管理专业人员、专职管理和技术人员的规定性要求）（留原件）；
（2）拟选聘物业服务企业的资质证书、营业执照，管理专业人员、专职管理和技术人员证书（验原件，留复印件）；
（3）前期物业服务合同（验原件，留复印件）；
（4）项目管理专业人员、专职管理和技术人员证书（验原件，留复印件）；
（5）临时管理规约（留原件）；
（6）销售现场公示物业服务企业资质证书、临时管理规约、服务标准的影像资料（留原件）；
（7）投标人少于3个的，需提供投标人数的情况说明（验原件，留复印件）；
（8）其它资料。
五、有关要求
（一）严格时限
新建物业通过招标投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应当按照以下规定时限完成物业服务招标投标工作：
1、新建现售商品房项目须在现售前30日完成；
2、预售商品房项目须在取得《商品房预售许可证》之前完成；
3、非出售的新建物业项目须在交付使用前90日完成。
前期物业管理期间更换物业服务企业的，建设单位应当在原前期物业服务企业撤离项目前1个月完成招标选聘工作。
（二）严格纪律
招标投标人须严格按照前期物业管理招标投标管理办法的规定和程序，确保招投标活动的公开、公平、公正。
建设单位不具备自行招标的，应按照规定委托招标代理机构招标；招标代理机构在考核期内不合格的，不得接受委托代理物业管理项目招标；物业服务企业上年度动态考核不合格及未按期核定资质等级的，不得参加物业管理投标活动承接项目。
（三）严格执行
2015年3月1日以后的新建物业项目，建设单位必须按照规定，通过招标和协议方式选聘物业服务企业，对不按规定执行，擅自选聘物业服务企业和擅自承接物业服务项目的，将依法按照规定进行查处。
业主大会的物业管理招投标工作参照本通知执行。
晋中市住房城乡建设局办公室
2015年2月10日