维修资金丨关于印发《驻马店市住宅专项维修资金管理办法》的通知

各县、区人民政府，经济开发区、市产业集聚区管委会，市直相关单位：

《驻马店市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

2015年8月3日

驻马店市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条  为了加强我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔2012〕76号），结合我市实际制定本办法。

第二条  本市行政区域内的商品住宅、已售公有住房以及与上述住宅相连的非住宅部分专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本实施办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

保修期按照《建设工程质量管理条 例》（国务院令第279号）、《住宅建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定执行。

第三条  本实施办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重结构、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、非产权式楼内存车库等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及与之结构相连的非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、天线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 凡商品住宅和公有住房出售后都应当建立住宅专项维修资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房管理中心会同市财政局负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县房地产管理部门会同县财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市、县房地产管理部门应当成立住宅专项维修资金管理机构，负责资金的归集、管理和使用。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业产权登记的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我市住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

我市住宅建筑安装工程造价由市住房和城乡建设局每年定期发布，市住房管理中心根据我市建筑安装工程造价变化情况，适时调整并公布首期住宅专项维修资金交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我市房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、已售公有住房业主、非住宅业主所交存的住宅专项维修资金，由市、县住宅专项维修资金管理机构代管。

市、县住宅专项维修资金管理机构应当委托一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。

第十一条 首期住宅专项维修资金交存时间按下列规定执行：

（一）商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，将首期住宅专项维修资金存入维修资金专户。

（二）未售出部分应交的维修资金在办理房屋初始登记时由开发建设单位先予足额垫交，待房屋售出时由开发建设单位足额扣回。

（三）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内将提取的维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十二条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十三条 市、县住宅专项维修资金管理机构、住宅专项维修资金的售房单位代收的维修资金应当使用河南省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十四条 住宅专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

市、县房地产管理部门或者住宅专项维修资金管理机构应当自收到业主委员会申请30日内，将该物业管理区域住宅专项维修资金有关账目移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县房地产管理部门的监督。

未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其维修资金由市、县住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。

已售公有住房提取的住宅专项维修资金由市、县住宅专项维修资金管理机构负责管理。

第十五条 住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

第三章 使用

第十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主应当加强爱护住宅共用部位、共用设施设备责任；物业服务企业应当按照物业服务合同约定，承担住宅共用部位、共用设施设备的日常维护、养护管理。

第十七条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

（四）未售出住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照未售出住宅的建筑面积分摊。

相关业主未交存住宅专项维修资金或分户账中资金余额不足的，应当补建、补足应分摊的费用。相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

第二十条 使用业主交存的住宅专项维修资金，应当由业主委托的物业服务企业、依法备案的业主委员会或业主代表提出使用建议。

使用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，由公有住房售房单位提出使用建议。

第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会后的使用程序，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条 执行。

第二十二条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由物业服务企业、业主委员会或相关业主共同认定后直接提出维修资金使用申请，并办理相关手续，其维修费用由本区域相关业主按各自拥有房屋建筑面积的比例据实分摊。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县住宅专项维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十三条 住宅专项维修资金管理信息系统的建设维护、管理机构相关管理设备的建设维护及其他必要的管理费用，应编报预算，经同级财政部门审核后，在维修资金增值资金中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。

第二十四条 在保证住宅专项维修资金正常使用的情况下，市、县住宅专项维修资金管理机构可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。购买国债时应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当征求业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十五条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 续交和补交

第二十六条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。并于续交公告发布之日起30日内存入市、县住宅专项维修资金专户。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。业主大会做出的续交决定由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施。

未成立业主大会的，由市、县房地产管理部门会同属地街道办事处，组织续交工作。

第二十七条 住宅专项维修资金的补交。

（一）补交范围

凡在市、县行政区域内，已建成且未交纳住宅专项维修资金的住宅小区（公有住房、单位集资房及个人已购商品房）均应统一补交住宅专项维修资金。单位代收的维修资金都应统一归集到专项维修资金管理机构在专业银行设立的专用账户。

（二）补交标准

住宅专项维修资金的补交标准按照本办法第七条 第二款的规定执行。

补交住宅专项维修资金，自补交公告发布之日起30日内存入住宅维修资金专户。

（三）补交方式

未交存或未按照规定数额交存的住宅专项维修资金的购房人及公有住房售房单位，自本办法实施之日起到市、县住宅专项维修资金管理机构核算并补交维修资金。

已成立业主大会的，补交方案由业主大会决定，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施，并报住宅专项维修资金管理机构备案。未成立业主大会的，补交方案由住宅专项维修资金管理机构决定，由物业服务企业组织实施，没有物业服务企业的，由房屋所在地社区居民委员会组织实施。

第二十八条 业主未按照规定时限续交补交的，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当书面通知其交纳时限，逾期不交纳者，业主委员会可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章 监督管理

第二十九条 房地产开发企业申请办理商品房初始登记前，住宅专项维修资金管理机构应对商品住宅专项维修资金交存情况予以稽核。所有业主交纳住宅专项维修资金后，出具住宅专项维修资金交存情况证明。

第三十条 房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明，该住宅分户帐中结余的住宅专项维修资金随住宅所有权同时过户。未交存住宅专项维修资金的，在该房屋产权办理转移登记时由房产登记机构责成业主交存。

第三十一条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房出售单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收交同级国库。

第三十二条 市、县住宅专项维修资金管理机构和专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十三条 市、县住宅专项维修资金管理机构及业主委员会，应当每月和专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，每半年向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十四条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督及票据购领、使用、保存、核销情况的监督。

住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十五条 住宅专项维修资金未按规定统一交存到资金专户的，市、县房地产管理部门不予办理预告登记、所有权登记和产权过户登记手续。

第三十六条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第六章 附则

第三十七条 本行政区域内产权式商业用房、经济适用住房、集资合作建房及征收安置房屋的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依据本办法中商品住宅的有关规定执行。

第三十八条 本办法自发布之日起施行，《驻马店市住宅物业共用部位共用设施设备专项维修资金管理办法》（驻政〔2004〕64号）和《驻马店市人民政府办公室关于印发驻马店市住宅专项维修资金管理办法的通知》（驻政办〔2014〕87号）同时废止。