二手房交易中，如房屋原业主并未交存首期维修资金，在房屋转让过程中亦未就维修资金的承担方式与责任在房屋转让合同中予以明确约定，那么当业主委员会追缴首期维修资金时，到底是由原业主承担首期维修资金交存义务还是由现业主承担？本期分享的案例便与此相关。
判决概
要
每套房屋的专项维修资金建立单独分账户，在房屋产权发生变更时，该账户也应当随之更名至新业主名下，即上述账户权属变更与房屋产权权属变更应当是一致的，也即每套房屋的专项维修资金账户应属于现任业主，因首任业主未交纳首期专项维修资金，现任业主作为专项维修资金账户的所有权人，应当承担补足首期专项维修资金的义务。
案号：(2024)渝民终122号
某小区1栋19-2号房屋的首任业主为王某，于2003年11月13日向该小区开发商购买。该房屋建筑面积120.52平方米，应交大修基金7702.89元，王某没有按照规定交纳大修基金。王某于2020年4月2日将该房屋卖于李某、纪某某。李某、纪某某于2023年2月17日将该房屋卖给李某。李某系该房屋现业主，该房屋大修基金仍未交纳。
由于部分楼栋电梯设备年久失修，某小区业主大会于2022年9月表决同意对小区22部电梯实行改造换新，并通过招标选取设备供应商。1栋共166户，其中43户未交纳大修基金。因维修费用的筹集和大修基金的交纳问题，1栋的电梯改造换新工程未实施。
为此，某业委会向一审法院起诉请求：1.判令李某（现业主）、王某（原业主）交纳首期专项维修资金7702.89元；2.本案诉讼费由被告负担。
就首期维修资金归集义务到底是原业主承担还是现业主承担的问题，本号曾在《法拍房的维修资金应当由谁交》一文中分析过类似案件。虽然两案案情类似，但法院对该问题的认定却有一定的区别。首先，本案一审法院认为“要求现业主承担首期维修资金交存义务法律依据不足”，故对诉讼请求予以驳回，而法拍房案件中的一审法院则直接认为“首期维修资金交存义务应当由原业主负担”。其次，相比法拍房二审法院意见，本案二审法院的说理更加详细、前后逻辑性强，值得具体分析。
首先，本案二审法院再次明确了交存维修资金是每一位业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。二审法院的此项认定，再次体现了维修资金“权利与义务”一体性表现，并且再次提醒广大业主不要只关注维修资金的权利属性，更要关注并履行好维修资金的义务属性。
其次，本案二审法院明确了维修资金的账户权属与房屋产权权属的一致性。法院认为，每套房屋的维修资金建立单独分账户，在房屋产权发生变更时，该账户也应当随之更名至新业主名下，即上述账户权属变更与房屋产权权属变更应当是一致的。法院的此项认定明确了“钱随房走”的合法性，并且也构成了首期维修资金应由现任业主交存的基本理由。
最后，值得注意的是，本案二审法院“至于现任业主交纳首期专项维修资金之后，能否向首任业主追索的问题，则属于另一层法律关系”的认定，似乎给现业主向原业主留下了空间。本案解决的是在建筑物区分所有权的物权法律关系下，维修资金应由现业主承担的问题。而现业主承担了交存义务后，是否能通过与原业主之间的合同买卖关系，继续向原业主追偿本案虽然并不涉及，但也未就此作出否定性结论，预留了一定空间。
同时，本案也提醒了购房者，在购买普通二手房时一定要注意维修资金的交存事宜并对维修资金的承担作出明确约定，从而最大限度地降低自身购房风险，避免后续纠纷的发生。
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