以案说法 | 开发商自行持有的地下车库是否属于开发商专有？

本案虽然是业主撤销权纠纷，但背后的核心问题在于如何认定专有部分，尤其是地下车库是否属于开发建设单位的专有部分？现实中，此问题确实存在争议，关键在于缺少明确直接的法律规定。并且，现实中的“车位”形态复杂，既有如本案中的“规划建设内的车位（库）”，又有占用业主共用道路的车位，还有利用人防设施建设的车位，增加了此类问题的认定难度。本案法院判决对此问题有一定的指导意义。

分析法院判决，可以得出法院做此认定的基本思路：通常情况下，专有部分的认定应当根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条进行判断，即“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”但由于地下空间产权登记制度上的不明确，地下车库是否能够登记成为特定业主所有权的客体长期不明，这也是业主大会否认地下车库系开发建设单位专有部分的理由之一。在这种情况下，法院并未单独依照此司法解释作出认定，而是依照《中华人民共和国民法典》第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定予以认定。

根据该规定，因事实行为导致物权变动的，自事实行为成就时发生物权变动的效力。从理论上来看，物权的设立也就是物权的取得，包括原始取得与继受取得。因事实行为导致物权变动而取得物权的，应为原始取得，原始取得无需其他人的意思表示即发生物权变动的法律后果。通俗而言，在建房人合法建造房屋之后，如果房屋已经具备四壁和顶盖，就已经形成了一个新的不动产。对该不动产，在没有办理登记之前，在法律上就应当确定其归属。不能因为未办理登记或未及时办理登记，而使该财产成为无主财产。

因此在本案中，开发商因建设房屋的事实行为当然地取得了地下车库的所有权，法院因此认定地下车库为开发建设单位的专有部分。在认定开发建设单位因原始取得而对地下车库专有后，法院又从房屋销售合同从反面印证地下车库的所有权并未转移，亦未成为其他业主的共有部分。法院通过考察房屋销售合同，发现合同明确约定“规划的车位、车库：出卖人享有该商品房所在项目的非人防地下车位、车库的所有权、使用权以及人防地下车位、车库的使用权。”该约定表明原告某某公司在出售小区房屋时已与购房业主进行了明确约定即地下停车位（库）不随同房屋转移所有权，法院正是在综合正反两方面后认定，地下车库由开发建设单位专有。

该案为判断地下车库的权利属性提供了有益的参考与思路，但从延伸角度看，似乎又带来了新的问题：如认定地下车库属于开发建设单位专有，因开发建设单位通常拥有较大的专有面积，根据《民法典》的双重表决机制，开发商会不会因拥有较大专有面积而架空业主表决？第二，地下车库由开发建设单位专有，且本案还提出开发建设单位拥有同样的业主权利，那么根据维修资金管理办法，对于开发商的此类专有面积是否应当以业主身份交存维修资金？第三，既然地下车库属于开发建设单位专有，在开发建设单位交存大量维修资金之后，地下车库的维修依旧只能由开发建设单位自行负责而不能动用维修资金，是否又会成为维修资金使用难的一个间接理由？上述问题，恐怕需要进一步的立法与司法实践逐渐明晰。