关于《永安市物业管理实施细则》的政策解读
一、制定必要性
随着我市城市化进程的不断加快，物业服务行业亦随之迅速兴起。但是近年来，物业管理活动中暴露出来的问题越来越多，矛盾纠纷不断出现。物业服务不规范，企业之间低价恶性竞争、乱收费、服务差的问题突出；小区业委会成立难、业主大会召开难，业主委员会委员素质参差不齐、存在私心杂念，制约机制缺失；政府相关部门权责不清、履职不到位、街道、社区缺乏管理手段和措施；虽然《福建省物业管理条例》对物业管理作出了较多规定，但有的条款规定比较宏观，有的条款原则性强。因此，为了进一步贯彻《福建省物业管理条例》，在与上位法不抵触的前提下，制定更具有针对性和操作性的实施细则，具有重大的现实意义。
二、制定依据
（一）《中华人民共和国民法典》；
（二）《福建省物业管理条例》；
（三）《业主大会和业主委员会指导规则》；
（四）《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》；
（五）《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金有关事项的通知》
（六）《关于推进物业服务企业信用综合评价的实施意见》；
（七）《福建省住房和城乡建设厅办公室关于加强物业服务合同备案工作的通知》。
三、主要内容
主要内容：共八章六十三条，主要包括：第一章总则。阐述了物业管理的定义和范围。第二章业主委员会。规定了业主委员会候选人的推荐以票数高低确定；规定了产权人为单位时担任业主委员会委员的条件；规定了将物业管理联席会议制度执行情况纳入物业企业年度考核。第三章物业服务合同备案。细化了物业合同备案所需证明材料；规定了未依法进行备案的企业记入企业信用档案。第四章物业缺失小区。规定了乡（镇）人民政府或者街道办事处是所辖区域内物业缺失小区管理工作的责任主体；规定了未成立业主委员会的小区，由所属社区代行小区业主委员会部分职责，选择小区管理模式；制定了二种物业缺失小区的管理模式。第五章公共收益。规定了公共收益需要招投标的门槛。规定了公共收益使用前必须在各单元口醒目位置公示以及公示日期和影像资料的保存。规定了业主委员会届满未能成功选举产新一届业主委员会的公共收益应移交辖区社区居民委员会管理。第六章住宅专项维修资金管理。指定了我市维修资金代管单位是城管局。明确了开发建设单位在房屋交付前需先经城管局确认维修资金是否交存完毕。第七章监督管理。规定了各政府职能部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处在物业管理及小区内部的职责。第八章附则。规定了实施时间和解释单位，以及对各专业用语的解释。
四、政策条款解读
（一）关于《永安市物业管理实施细则》（以下简称《实施细则》）的适用范围
《实施细则》第二条明确：本细则适用于全市范围内的住宅物业管理及其监督管理活动。非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本细则有关规定执行。第三条明确：本细则所称物业管理，是指前期物业或者经过业主大会选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条明确：本细则所称物业服务企业，是指依法成立、具有独立企业法人地位、依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
（二）关于业主委员会委员要求
《实施细则》第十条第一款明确：业主委员会（以下简称业委会）委员应具有业主身份，业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准。第十一条第一款明确：业主大会筹备组成员、业委会委员候选人必须模范履行业主义务，业委会委员候选人均不得有以下情形：被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的。业主不得以不正当手段谋取上述人员入选资格。
（三）关于物业服务合同备案范围
《实施细则》第二十三条明确：建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向城管局提出划分物业管理区域申请。建设单位在新建项目出售前，应当依法依规选聘物业服务企业，做好前期物业服务合同备案手续。
（四）关于物业缺失小区管理模式选择
《实施细则》第三十条明确：乡（镇）人民政府或者街道办事处是所辖区域内物业缺失小区管理工作的责任主体，按照“政府引导扶持、动员群众参与、促进业主自治、鼓励中介组织参与市场化管理服务”的整体思路。组织、指导业主召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主选择小区管理模式；尚未成立业主委员会的小区，由所属村（居）民委员会代行小区业主委员会部分职责，选择小区管理模式。
（五）关于公共收益的范围
《实施细则》第三十三条第一款明确:物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。
（六）关于住宅专项维修资金使用范围
《实施细则》第四十一条明确：一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
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