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导语
在此前分享的案例中，法院认为：
本次分享的案例，具体案情与上期案例基本相同，即开发建设单位作为车位所有权人对是否享有小区共同管理事项的投票权产生争议，但本期案例中的法院却对此作出了截然相反的判决，认为开发建设单位作为车位的所有权人，并非业主，并不享有投票权。两个情节相同的案件，法院却做出了截然相反的判决，值得关注。
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判决概要
车位与房屋性质不同，车位是商品房的配套设施，从上述规定来看，“车位应当首先满足业主的需要”属于强制性规定。而且一般情况下，小区车位的所有权人几乎是购房者。因此，基于车位属于小区配套设施的属性，即便是车位所有权人亦不能单独作为小区的业主。且本案中，某公司是基于其作为开发商的合法建造行为取得未售车位的初始产权，某公司即使为车位所有权人，亦不能单独为小区的业主。
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案件背景
某公司向一审法院起诉请求：撤销某小区首次业主大会会议表决通过的《某小区管理规约》《某小区业主大会议事规则》《业主委员会章程》及某小区业主委员会委员候选人选举结果。
一审法院判决：驳回某公司的诉讼请求。
某公司对此不服，上诉请求撤销一审判决，并改判支持某公司全部诉讼请求。其理由为：
某小区业委会则答辩称：
一、一审法院认定某公司作为案涉小区的车位所有权人，并非案涉小区房屋的所有权人，不属于案涉小区物业管理活动范畴的业主，认定事实清楚，适用法律正确。
二、某小区第一次业主大会的召开及表决符合法律规定，依法有效。
二审法院意见：
二审法院认为，本案为业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，本案二审仅围绕某公司的上诉请求范围进行审理。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：某公司作为车位所有权人是否属于小区业主，对于首次业主大会会议表决事项有无投票权。
综上所述，某公司的上诉请求不能成立，二审法院最终驳回上诉，维持原判。
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案件评析
本案案情与上期分享的案例类似，均为业主委员会在组织表决时未让持有车位的开发建设单位参与，引发开发建设单位提起撤销之诉。但是两个案件的法院作出的判决却截然相反，因此有必要进行对比分析。
首先，两个案例中的法院在基本审判逻辑上可以说是一致的，即认为只有“业主”才享有对小区共同管理事务的投票权。如最终的决议侵犯了业主的该项权利，业主可以申请法院对该决议进行撤销。
关键在于，两个法院对于“业主身份”的认定产生了分歧。在上一个案例中，法院基于原始取得理论，认为“建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，在此种情况下，建设单位与其他业主的地位并无二致。开发商自行持有的地下车库，符合上述定义的业主”，而本案的法院，则对“业主”作出了狭义上的理解，认为“车位属于小区配套设施的属性，即便是车位所有权人亦不能单独作为小区的业主”。
上述分歧产生的原因，在于《民法典》仅规定了业主权利，并未规定业主身份的构成要件。同时，在《民法典》之外，国务院《物业管理条例》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于业主身份的界定上也产生了一定的冲突。
具体到两个案件中来看，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主”。国务院《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”。可见，司法解释采取的是广义标准，即只要享有专有部分所有权的人，即可认定为业主。而《物业管理条例》则采取的是狭义标准，即只有房屋所有权人才能认定为业主。
在上一个案例中，法院基于原始取得理论认为开发建设单位取得了车位的所有权，同时根据司法解释认定开发建设单位为业主。而在本期案例中，法院则主要基于《物业管理条例》认为，只有房屋所有权人才能构成业主，车位虽然亦属专有部位，其所有权人仍然不能构成业主。
可见，法律法规对“业主”身份构成上的冲突，最终导致了两个法院截然不同的判决。考虑到《民法典》为法律，其层级不仅高于《物业管理条例》，且生效时间亦晚于《物业管理条例》，根据“上位法优于下位法、新法优于旧法”的原则，今后在修订《物业管理条例》时，相关部门应当注意到关于业主身份认定问题上的冲突，以解决实践当中存在的认定难题。
回到本案中，如果仅从最终的判决结果上来看，本案似乎比上一个案件更加符合现实中促进业主自治的政策导向。这是因为，如将开发建设单位所有的车位纳入表决体系当中，则极有可能出现开发建设单位因享有较大车位面积从而使得无论如何表决结果均不满足“专有面积比例”的法定表决标准，间接使得开发建设单位在业主事务决策中享有“一票否决权”，这显然是不符合《民法典》业主自治基本精神的。当然，解决这个问题的关键，还应该是在立法层面统一“业主”身份认定的标准，以便更好地指导相关实践。
文章仅代表作者观点，供读者参考。
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