导言
随着中国房地产市场从“增量开发”的高速扩张，全面转向“存量运营”的精细化治理阶段，存量房产正加速步入“老龄化”。住宅小区建筑本体老化、设施设备功能衰退的现实，与居民日益增长的生活品质需求之间，矛盾愈发突出。住宅专项维修资金，作为保障房屋全生命周期安全与功能的“养老金”“治病钱”，在房地产市场发展历程中，一直发挥着关键的民生保障作用。但受当前归集制度的局限，维修资金“续筹难”的困境日益凸显，成为制约这一制度持续发展的重要瓶颈。不少地方通过立法创新，尝试构建“内生造血”与“外部强制”相结合、技术赋能与制度约束相配套的双轮驱动续筹机制，为破解难题提供了新思路。
本文立足地方立法实践，结合经济学与公共管理理论，深入剖析续筹工作在集体行动逻辑、信任机制、制度设计等层面的深层阻滞因素，梳理多地业主共有资金管理的最新实践与探索，力求为破解“续筹难”提供兼具理论支撑与实操性的政策建议。
一、全国住宅专项维修资金续筹问题现状
（一）资金“蓄水池”濒临干涸
我国住宅专项维修资金制度建立之初，便确立了“业主交存、专户存储、专款专用”的基本原则。初衷是通过业主购房时的一次性归集，搭建长效资金池，为房屋未来的大修、中修及更新改造提供资金保障。然而，上世纪90年代末至本世纪初大规模交付的商品房，如今已逐步进入“中年”甚至“老年”期，建筑物老化引发的维修问题集中爆发：电梯故障频发、外墙渗水脱落、消防设施瘫痪、二次供水设备锈蚀污染等涉及公共安全的“大病”接踵而至。
尽管初期归集的维修资金在保障维修项目落地中发挥了重要作用，但这些维修项目往往突发、紧急且成本高昂，单次维修费用动辄数十万甚至上百万元，导致本就不充裕的资金池快速“缩水”。据不完全统计，部分城市早期交付小区的维修资金余额，普遍已不足首期缴存额的30%，达到法定续筹线的小区数量正逐年增多。
与高频、刚性的资金使用需求形成鲜明对比的是，成功完成续筹的小区寥寥无几。在全国范围内，维修资金续筹成功率长期处于极低水平，资金池呈现“只出不进”或“快出慢进”的单向消耗特征。大量小区因此陷入“有钱难修、修完没钱、没钱更烂”的恶性循环，房屋资产价值大幅缩水，共用部位、共用设施设备瘫痪，成为城市治理中亟待破解的痛点。
（二）续筹机制“休眠”，执行阻力重重
尽管《民法典》《物业管理条例》均明确规定，当维修资金余额不足首期筹集金额的30%时，业主应当及时续筹，但在实际操作中，这一法定机制长期处于“休眠”甚至“瘫痪”状态，缺乏自我激活能力。具体原因可归结为三个方面：
一是启动程序“卡壳”。绝大多数小区在资金触及续筹红线时，没有自动触发的续筹程序。现行治理结构下，续筹议题需由业委会、物管会或物业服务企业主动发起。但业委会成员多为兼职，缺乏推动此类复杂事务的专业能力与精力；物业服务企业则担心发起筹资引发业主反感，影响物业费收缴，往往选择消极回避。这种“谁牵头谁受累”的局面，导致续筹议题常常因“无人牵头”而搁置。
二是表决程序“攻坚”难。即便启动了续筹程序，在现行表决规则下，组织全体业主投票也是一项浩大工程。由于业主对资金管理不信任、抵触出资义务，部分业主长期失联（如空置房业主、投资客），且小区所有权结构复杂等原因，投票率、同意率往往难以达到法定标准。续筹工作在实际操作中阻力重重，每一次尝试都可能演变成一场消耗巨大的拉锯战。
三是缺乏有效强制手段。当前维修资金归集政策中，仅对首期资金归集的法律责任作出了相对明确的规定，而对于拒绝缴纳续筹资金的业主，缺乏有效的强制约束机制。这种“欠费者无恙、缴费者吃亏”的逆向淘汰现象，严重挫伤了守信业主的续筹意愿，最终导致续筹计划难以推行。
二、维修资金续筹难的深层症结
维修资金续筹难，表面是资金缺口问题，实则折射出深刻的社会治理困境。
（一）集体行动困境：“搭便车”效应下的公地悲剧
从经济学及公共选择理论视角来看，住宅小区的共用部位和设施属于典型的“准公共物品”，维修资金的筹集本质上是多方博弈下的集体行动问题。
一方面，收益非排他性催生“搭便车”心态。维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，其成果（如修好的电梯、粉刷的外墙、疏通的管道）具有公共性，即便业主拒绝缴纳续筹资金，也能同等享受维修带来的便利和房产价值的维护。缺乏强制约束时，个体的理性选择往往是“不交钱也能享服务”。这种心态的普遍存在，最终导致集体非理性的“公地悲剧”，筹资行动难以达成共识，全体业主的利益都受到损害。
另一方面，决策成本过高形成制度性障碍。依据《民法典》及相关法规，筹集和使用维修资金属于重大事项，有着严格的表决门槛。在动辄数千户的超大型小区，业主需求多元、背景各异，组织有效投票的信息传递成本、沟通协调成本和时间成本极高。任何一个环节的疏漏、程序瑕疵，或是少数意见领袖的反对，都可能导致整个决策流程夭折，使得续筹在制度层面就面临极高的交易成本。
（二）信任危机：资金使用的“黑箱”焦虑
我国大部分小区的维修资金采取“政府代管”模式，管理部门一直致力于推动资金使用的公开透明，但由于维修资金使用流程复杂、维修工程专业性强，且业主对相关政策了解存在信息不对称，不少业主对维修资金制度的看法过于悲观，非理性猜测多于理性认知。再加上业主对物业公司、业委会的天然不信任，极易产生维修资金使用的“黑箱”焦虑，这也是业主拒绝续筹最直观、最普遍的主观原因。
实践中，一些现象进一步加剧了信任危机。业主普遍面临信息不对称困境，常常质疑“之前的钱花到哪了？”“是否被物业公司虚报冒领、挪用？”“工程造价是否严重虚高？”，进而形成“维修资金使用和公共收益收支是一笔糊涂账”的刻板印象。尽管政策要求维修资金使用需全程公示、征求业主意见，但部分物业企业和业委会为图省事，有意或无意简化程序；同时，业主对公共管理事务普遍“漠不关心”，这两种情况相互叠加，进一步固化了业主的负面印象，形成恶性循环。在业主看来，旧账未清、新账不明，又缺乏有效追责机制，此时要求再次缴费，必然引发强烈的心理抵触。这种基于历史经验的“不信任”，成为阻碍续筹的最大心理障碍。
（三）制度设计：先天不足与滞后性
一是一次性缴存模式的静态弊端。我国现行制度主要依赖购房时按建安成本或房价比例的一次性缴存，这种静态资金模式，严重忽视了通货膨胀、建筑材料与人工成本上涨，以及建筑全生命周期的维护规律。二十年前缴存的几千元，在当下的维修市场中购买力已大幅缩水，根本无法覆盖房屋70年产权期内日益增长的维修需求。“一次缴存建资金池”的政策导向，已不再适应当前的维修资金实践。
二是法律强制力不足的软肋。虽然法律明确业主有续筹义务，但并未像首期资金归集那样，明确对应的法律责任与后果，续筹全凭业主自觉。行政主管部门多以“指导”“督促”为主，缺乏硬性行政处罚或行政强制措施。没有外部强制力介入，仅靠业主自觉难以打破僵局，法律的强制性未能转化为执行的有效性。
（四）公共收益：“造血”功能失效
理论上，小区公共收益（如电梯广告费、地面停车费、通信基站占地费、快递柜场地费等）是维修资金最理想的“造血”来源和补充渠道，国务院《物业管理条例》第五十五条也明确“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金”。但在实践中，这一渠道却常常被阻断：
一是公共收益底数不清，资产闲置。很多业主甚至业委会成员，都不清楚小区有哪些资源能产生收益，更不了解具体收费标准。大量潜在公共资源处于闲置或低效利用状态，未能转化为实际资金流。
二是公共收益被侵占，存在利益输送。部分物业服务企业利用信息优势和管理便利，将本应归属全体业主的公共收益据为己有，或通过虚报高额管理成本（如虚增人工费、能耗费、税费），将收益“洗”成亏损。这不仅直接切断了维修资金最可持续的补充来源，更激化了业主与物业的对立情绪，让利用公共收益解决续筹问题成为空谈。
三是对公共收益“造血”功能认知不足。有些小区虽能规范管理公共收益，但业主和业委会对其“造血”功能认识不够，往往在年终将公共收益平分给业主。业委会将平分收益当作管理业绩，业主也将其视为小区管理好坏的唯一标准。却忽视了长远效益：每家每户每年分几袋米、几桶油，远不如将公共收益投入到小区设施维修改造中，带来的房屋价值保值增值更有意义。
三、各地实践与政策探索
针对上述困境，近年来全国多地政府通过规范公共收益管理，探索破解维修资金续筹难题。梳理《深圳市业主共有资金监督管理办法》《广州市业主共有资金管理办法》《成都市住宅物业业主共有资金管理办法（试行）（征求意见稿）》，以及上海、重庆、福建、浙江等地的相关文件可以发现，地方政策正从“模糊管理”向“法治化、数字化、强制化”转型。
（一）明确公共收益的法律地位与归属
各地政策开篇均明确界定公共收益权属，旨在从法律层面打破物业公司的实际控制与垄断，确立业主的主体地位。
深圳创新建立“基本账户”和“共管账户”制度，要求开户单位（业委会或物业企业）必须与数据共享银行签订协议，资金流转全程受平台监管。这种物理上的资金隔离，有效防止了资金被物业混同使用或挪用，为资金安全筑牢第一道防线。
上海、广州则强调“全量归集”原则，明确利用共用部位产生的收入，扣除“合理成本”后，余额必须归全体业主所有。上海进一步要求管理成本在物业服务合同中明确约定，避免物业随意扣除；广州则详细列举了公共收益的五大来源，确保无死角覆盖。
福建、江西等地则推出精细化清单，将快递柜入场费、通信基站占地费、旧设备残值、公共收益孳息等容易被忽视的项目，纳入公共收益管理范围，从源头上堵住收入漏算的缺口。
这是各地政策的核心突破点——将公共收益与维修资金续筹制度性绑定，确立公共收益优先补充维修资金的原则，让“输血”成为常态。
一是明确硬性比例与优先顺序。上海市明确要求，公共收益用于补充专项维修资金的比例不得低于50%，且需按季度入账，为资金补充划定底线。
二是推进数字化监管与专户管理。为破解“信任赤字”，各地纷纷引入金融科技手段和严格的账户管理制度，推动管理从“人治”走向“数治”。广州、深圳、杭州、郑州等地均要求设立业主共有资金/公共收益专用账户，严禁以个人名义开户或与物业经营账户混用。南昌推出《公共收益账户共管协议书》示范文本，引入居委会、银行、物业三方共管机制，通过多方制衡保障资金安全。深圳建立全市统一的“物业管理信息平台”，杭州搭建“智慧物业管理服务平台”，平湖开发“公共收益管理数字化平台”，这些平台要求收支明细实时上传、在线公示，业主可通过微信小程序、浙里办等手机端随时查询，让监管从“贴纸质公告”的1.0时代，迈入“大数据实时监管”的2.0时代，大幅降低业主监督成本，提升资金使用透明度。
三是审计监督常态化、强制化。针对“烂账”问题，各地强化审计刚性约束，引入第三方力量破局。福建、湖北、江苏昆山等地规定，年度公共收益达到一定金额（如5万元或10万元），或发生业委会换届、物业合同终止等关键节点时，必须进行第三方审计，既清算历史账目，也规范未来管理。浙江平湖、上虞等地建立政府主导的“抽查审计制度”，由街道或主管部门每年抽取一定比例小区进行审计，费用从财政或公共收益中列支。这一举措既解决了业主组织审计难的问题，也对违规行为形成强大威慑，倒逼管理方合规经营。
从上述分析可以看出，受普遍存在的信任危机和业主“重分配、轻维护”观念的影响，传统“上门收缴”的续筹模式落地性不强。因此，必须另辟蹊径，寻找维修资金“开源”新路径。结合各地探索实践，规范公共收益向维修资金的转化是当前的有益尝试，在此基础上，还可通过房屋交易环节强制挂钩、打通住房公积金体系等方式，构建破解续筹难的可行路径。
小区公共收益来源于全体业主共用部位、设施的经营性产出，理应成为维修资金续筹的“第一顺位来源”，可从三方面推动其向维修资金合理转化：
一是确立“优先补充”原则。现行法规多规定公共收益“可以”用于补充维修资金，这种任意性规范可操作性不强。建议地方立法结合实际，进一步细化补充途径、比例，简化操作流程，确立并完善“优先补充”原则。例如，明确小区公共收益扣除合理经营管理成本后，剩余部分原则上全额转入住宅专项维修资金账户，除非经业主大会决议用作他用或调整转入比例。这种“原则上转入、除非决议不转入”的转变，既尊重业主自治权，又能在业主大会难召开、难表决的现实背景下，有效促进公共收益向维修资金补充。
二是完善账户监管机制。针对公共收益资金混同、流向不明的顽疾，必须从制度设计入手，强制推行公共收益独立账户制度，实现资金物理隔离与流程透明。传统模式中，公共收益常存入物业企业基本户或一般户，在法律上被视为物业资产，一旦物业面临债务纠纷、破产清算或账户被冻结，业主公共收益将面临极大风险。建议参考深圳做法，通过立法明确公共收益账户“专款专用”性质，账户资金独立于物业固有财产，不属于物业偿债资产；账户的开设、变更、撤销，必须向辖区街道办事处（或房管部门）备案，确保信息唯一可追溯。管理上，根据小区业主大会成立情况，设计差异化共管机制：已成立业委会的小区采用“业委会+物业”双控模式，未成立业委会的小区实行社区代管模式，打破物业“既当运动员又当裁判员”的局面。
三是引入第三方审计与公示。针对业主对公共收益“不知情、不信任”的痛点，建立强制审计制度。要求物业或业委会每年聘请第三方会计师事务所进行专项审计，费用从公共收益中列支，审计报告需在小区显著位置及业主APP上公示不少于30日。对于历史遗留的公共收益“烂账”，建议由街道办事处牵头开展专项清查，通过法律手段追回被侵占资金，作为续筹“种子基金”，以实际行动重建业主信任。
借鉴税收征管中“完税证明”的逻辑，利用房屋交易（二手房买卖、赠予、继承）这一高频、资金充裕的窗口期，建立维修资金强制续筹机制，这是解决“搭便车”问题最有效的行政手段。
将“资金体检”作为过户前置条件，参考首期资金归集制度，把维修资金续筹查验延伸至二手房交易阶段。建议不动产登记中心办理房屋转移登记时，系统自动核验该房屋维修资金账户余额，若余额不足首期交存额的30%，要求交易双方在过户前补足。同时，通过法律明确补足维修资金是房屋产权转移的前置条件。通常情况下，应由卖方（原业主）交易前补齐——毕竟其是房屋损耗的实际使用者，理应承担维修义务；也可由买卖双方协商，在房价中扣除相应金额，由买方代为补缴。这种市场化博弈机制，比行政催缴更具实效。
（三）联动住房公积金与财政补贴
我国住房公积金资金池规模庞大，但使用范围多局限于购房、租房。打通公积金与维修资金的壁垒，可大幅降低业主现金支出的心理压力。
一方面，建议各地公积金管理中心出台细则，允许业主及其配偶提取公积金账户余额，用于支付维修资金续筹费用。技术层面可开发“一键划转”接口，小区启动续筹时，业主通过手机端授权即可直接从公积金账户扣款。由于业主对公积金的敏感度低于银行卡现金，这种方式能显著降低续筹阻力。
另一方面，参考老旧电梯更新补贴模式，通过财政“以奖代补”发挥杠杆效应。建议政府设立“老旧小区维修引导基金”，对成功通过业主大会表决、完成70%以上自筹资金的小区，给予10%—20%的配比补贴，用少量财政资金撬动大量社会资金。同时，针对低保户、特困供养人员等无力缴纳续筹资金的群体，可由政府通过专项救助资金代缴，或允许其暂缓缴纳，待房屋上市交易时再补扣。
（四）其他创新路径
一是推广“维修资金+商业保险”模式。从节流角度出发，鼓励小区利用部分维修资金或公共收益，购买“房屋及其附属设施维修保险”。当发生电梯故障、外墙脱落、水管爆裂等大额意外事故时，由保险公司赔付，将不可控的大额支出转化为每年可控的小额保费，变“低频大额”冲击为“高频小额”支出，平滑资金需求曲线，减轻一次性大额续筹压力，提升资金使用效能。
二是优化表决规则，强化技术赋能。进一步明确《民法典》中“参与表决”的定义，探索推行“异议表决制”或“默认同意制”（在法律允许范围内）：公告期内未提出书面反对意见的业主，视为同意续筹方案，破解“沉默的大多数”难题。全面推广电子投票系统，利用人脸识别、实名认证等技术，解决传统纸质投票“跑断腿、磨破嘴、假票多”的问题，确保投票真实、便捷。
三是建立“应急续筹”行政代偿与追偿机制。针对电梯停运、消防瘫痪、外墙严重脱落等危及公共安全的紧急情况，若业主拒绝续筹或无法达成一致导致无法维修，政府可动用应急周转金先行垫付，消除安全隐患。事后，相关部门通过法律途径向业主追偿，并探索将恶意欠费行为纳入个人征信系统，提高违约成本，倒逼业主履行法定义务。
结语
住宅专项维修资金续筹，本质上是存量房时代对社区治理能力的一次大考。这不仅是简单的资金问题，更是深层次的信用问题、法治问题和民生问题。梳理全国各地政策样本与实践经验可以发现，破解续筹难的关键，在于打破“自愿缴存”的理想化认知，通过公共收益制度化导入实现“常态化输血”，通过房屋交易环节刚性约束实现“精准化补血”。唯有构建起多源头、强约束、可持续的资金更新机制，辅以数字化监管与多元共治手段，才能有效避免城市住宅在老龄化浪潮中沦为“失修建筑”，切实保障居民居住安全与资产价值，推动城市可持续发展。
文章仅代表作者观点，供读者参考
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