【产业地产季报】第2季度深圳厂房销售市场报告

01二级市场

02三级市场

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工业上楼优质产业空间入市，低价冲击市场，虹吸优质企业

2022年深圳政府提出了每年建设不低于2000万㎡，连续五年向企业提供“工业上楼”高品质、低成本、定制化产业空间的目标。而目前在售的宝龙专精特新产业园、新桥东先进制造产业园正是其中两个典型项目。

宝龙专精特新产业园是深圳首个“工业上楼”优质产业空间试点项目，目前厂房售价为8000元/㎡，仅为市场价的30-50%。但是其在招商方面，产业遴选极为严格，在产业符合“20+8”确定的产业导向的同时，企业招引专精特新、小巨人、拟上市企业等优质成长型企业，入园企业需要先入库先报名，由评审团队打分排序，按先后顺序企业选房。

新桥东项目是首个平方公里级“工业上楼”的试点园区，售价仅为1.5万/㎡，而距离不到5公里的金信项目厂房备案价已达2.9万/㎡，价格差距过大。据透露，其主要招商企业为专精特新、拟上市企业，年营收需超过2亿元。

新桥东项目效果图

为何能实现这么低的价格？2023年2月印发的《关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》提出经济可行方案遵循“保本微利“的原则，内部收益率原则上低于4.5%，厂房仅有1/3可分割转让，整体项目不以最大化盈利为主要目标，而厂房可售物业少，整体的利益平衡更多地需要依靠整体运营周期的拉长与配套物业的销售，甚至是政府补贴。另外，两个项目操盘方均为国企，新桥东项目更由宝安区人民政府与深圳投资控股有限公司联合开发，宝安区人民政府的深度参与，从承担更多社会责任方面，就决定了项目有更大的利润承压空间。

巨大冲击之下，民营企业的产业地产开发路在何方？

从上面两个案例不难看到“工业上楼”优质产业项目给其他项目带来的巨大冲击。更低的价格对于优质企业的吸引力是巨大的，两个项目良好的去化数据也正面印证了这一点。放眼未来，政府军令状已立，每年2000万㎡的供应目标会逐渐切实地转化为市场新增供应量，类似的低成本产业空间将会越来越多，产业空间正在逐渐“去地产化”，更多地回归到服务产业本身。

未来，在深圳产业地产开发这个领域内，民营企业是深度参与到”工业上楼“优质产业空间的开发中，以长期精细化运营达成项目整体利益平衡?还是以难以跻身低成本空间的小微企业为目标，提供更有针对性的产品、更有吸引力的小微企业服务？这是需要思考的问题。