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产业链支撑
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2020年11月3日，中共十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）全文发布。《建议》凝聚全党全社会共识，做出了在国内外环境发生深刻复杂的变化之下，我国仍处于重要的战略机遇期的重要判断。《建议》特别指出在新的发展阶段，以新的发展理念，构建新的发展格局是十四五规划的核心要义，这为我国实现高质量发展提出了破题思路。
为此，《建议》在第八点第31条明确提出“推进以人为核心的新型城镇化”，为进一步推进城镇化建设指出了新方向：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。”
北大光华课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度改革的长期研究认为，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的阶段，需要大力培育租赁市场，启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮改革，推动新型住房体制建设，以高质量供给引领和创造住房新需求，最终实现人的城市化。
北京大学光华管理学院院长刘俏等学者在报告中称，面对大城市居高不下的房价，完全以购买途径解决住房问题是行不通的。在一系列现实因素下，租赁住房是解决中国当下住房问题的必由之路。但长期以来，中国住房租赁市场发育相对滞后，租赁供给结构较为单一，一些人口流入量较大的城市租赁房源总量不足、市场秩序不规范。
报告指出，推动实现居民住有所居的目标，需要多主体供给、多渠道保障、租购并举，从供给侧大力推动租赁住房建设，一方面稳定租赁住房市场价格，另一方面也可以缓解政府在保障性住房投资上的巨大财政负担。
报告建议，拓宽租赁住房用地来源，资金来源，放开各类市场主体参与建设和运营，丰富租赁住房品类以及对租赁企业的税费支持等。
报告特别提到，在资金来源方面，可以综合考虑住房公积金、政府财政、社会资本（如公募REITs等权益类资金）等多种资金来源，根据各地发展情况统筹资金，共同收购、运营、新建地方保障性住房、人才公寓、租赁住房。
“住房公积金从供给端参与租赁住房建设，既符合部分类型土地对参与主体的要求，又有利于住房公积金自身扩大缴存面、提升增值收益，而引入社会资本建设租赁住房，有助于降低保障性租赁住房建设对于财政的过度依赖。”报告称。
值得注意的是，本周发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，促进房地产市场平稳健康发展，同时完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
此外，《建议》提出，强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。
北大光华表示，发展租赁住房是新发展格局下提振消费的新思路。根据北大光华课题组的预测，到2035年，中国居民消费占GDP比重可达到60%，比目前增加约20个百分点，同时服务消费占整个消费的60%，接近美国的65%。
“在未来15年的时间里，解决城市人口工作地和居住地相一致的问题，能更好地释放消费的潜力，促进消费尤其是服务消费。”报告说。
两个具体建议
（一）住房公积金从供给端参与租赁住房建设
地方政府划拨租赁住房建设用地，并给予一定的税费减免，住房公积金通过权益投资方式，与住房租赁企业、社会资本等从供给端参与建设租赁住房，住房租赁企业进行实际运营，主要为缴纳公积金城市的白领、蓝领工人等各类型租户提供在价格和品质方面具有差异化的住房产品，租户享受一定的租金优惠。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方式退出。该方案有利于农业转移人口真正融入城市，消除因“身份识别”形成的各种不平等；有利于扩大住房公积金的缴存面，提高住房公积金的投资收益，使公积金成为缴存人养老金的补充。
以苏州工业园区租赁住房数据为例，34亿公积金投资能形成75万平米住房面积，解决1.5万户租房问题（50平米/户）；全国一年投资4080亿元用于租赁住房（如果其中一半利用社会资本，则只需要2040亿公积金投入），能够解决180万户家庭住房问题，十四五期间能够解决900万户家庭住房问题。如果适度使用杠杆、在税收方面具有一定减免或在租金方面保有一定弹性，投资资本收益率可达7-9%。此外，与租赁住房上下游配套相关的产业由此能够发展起来，社区建设将成为社会稳定的支柱之一。
这一方案有以下三大优点：
（1）形成机制上的闭环。该方案结合了租赁住房建设与公积金制度改革、公募REITs等社会资本建设，在扩大公积金针对灵活就业人员覆盖面的同时，从供给端也能给缴纳人员提供多层次的租购服务。
（2）让近千万家庭住有所居。根据课题组对苏州工业园区租赁住房数据的测算，一年2040亿的公积金投入，占全国公积金可用资金存量的20%多一点，在十四五期间就能解决900万户家庭住房问题，同时，该方案充分利用资本市场和市场化运营机构，可以带来规模和品质上的迅速提升。
（3）提升公积金增值收益。投资者的投资收益率能够达到7-9%，利于吸引社会资本进入，也增加公积金缴纳者投资收益，使得公积金有可能成为养老第二支柱的一部分。
（二）以集体用地建设租赁住房
2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。提出“调整土地出让收益城乡分配格局，稳步提高土地出让收入用于农业农村比例”。《建议》进一步明确，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。未来《建议》的实施落地环节将更加有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展，促进对农村集体建设用地的开发。
课题组预计，此类用地和租赁住房的结合将加速实现新发展阶段关键领域的突破，成为切实促进民生福祉的政策亮点。为此，课题组提出建议方案：
集体经济组织与企业共同建设租赁住房，以集体土地使用权出资，占有51%或以上权益。开发建设资金由住房租赁企业、社会资本等主体提供，并占有一定比例股权。住房租赁企业进行实际运营，为城市各类型租户提供在价格和品质方面具有差异化的住房产品。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方式退出。
以北京市朝阳区十八里店项目为例，十八里店乡政府成立北京致诚鑫达物业管理有限公司开发经营西直河村五宗集体用地地块，与首创新都置业合资成立开发公司，乡政府占股51%。地块面积11.4万平米，建筑面积合计41万平米，总投资估算为436，320万元。从财务角度分析，本项目财务内部收益率为7.94%，具备经济可实施性。
该方案容易执行，现在也有试点的先例，而且投资回报对市场资本也有吸引力。比较明显的缺点有两个：其一，项目的标准化程度相对比较低，大规模推广受制于集体用地的流转情况；其二，租赁住房的服务对象相对不明确，如果只是从增加租赁住房供给的角度入手设计方案，难以形成相应社区文化体系，也难以给新市民群体提供住房消费上的长期保障。
中国发展模式从来不是一个固定不变的概念或是思维框架，它是一个随时间的变化而不断变化的思想探索和实践探索的集成。中国经济社会所处的发展阶段的不一样，就决定了破题重大问题思路的不一样。自1998年开启住房制度改革以来，金融机构以房地产投资所形成的固定资产作为抵押品，极大地扩大社会信用，形成了与经济高速增长相匹配的“人-地-房-资金”循环。与二十年前住房制度改革开启中国经济高速增长一样，“公积金制度改革、租赁住房及公募REITs”三位一体的重大改革，将形成“人-地-房-资金”新的循环，成为构建新发展格局、推动中国经济社会高质量发展的核心改革举措。
文/新浪财经意见领袖专栏机构 北京大学光华管理学院
北大光华租赁住房研究课题组 北大光华住房公积金制度变迁和功能完善研究课题组
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