摘要
由中国房地产俱乐部主办的中国房地产俱乐部第十四届上海房地产与金融合作论坛于2017年2月25日全天在上海新发展亚太JW万豪酒店成功召开。本次论坛特邀中国房地产业协会首席研究员李战军先生发表了“限控条件下的市场形势和投资策略”的主题演讲。
嘉宾简介
李战军
中房研协首席研究员
李战军先生现任中房研协首席研究员，上海易居房地产研究院发展研究所所长，浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任、研究员，浦东新区房地产业协会秘书长、浦东新区人民政府特聘城镇规划咨询专家。长期担任清华大学、交通大学等知名大学房地产专业兼职教授。
以下为部分内容
今天跟大家介绍一点情况。不代表中国房地产协会的观点，完全以个人观点、个人的看法来跟大家做一些关于经济问题的分享。
我想讲五个问题，看市场，看城市，看企业，看政策，看策略。
（一）
看市场
2016年的开发投资情况如图，我就不说了。从去年2015年12月、2016年1月中国房地产市场形势完成了V字型的反转，不是L、W型，是V字型反转，开始上去了，整个来讲，保持着比较好的一个态势。
土地购置方面，在前年的时候是每年都下降百分之二三十，去年下降百分之三点几，最近五六年来最好的，这是从这个角度，从增幅，从负增长角度，实际每年土地供应、土地交易都大幅度下降。
这个是商品房的销售，去年大家知道，国家统计局宣布一年卖了15.7个亿平方米，我原来估计16亿，比前年增长将近2个亿，销售额是11.7万亿。大家看这里的增幅是百分之二十多、三十多、四十多，……这是中国宏观经济和产业经济中的一抹亮点。
如图，开工建设方面也不多讲了。
到位资金，非常好，非常稳定，到位资金增幅和储量都是增长的。
再来看区域投资。东部地区大概占一半左右，中西部占另外一半地投资重点还是在东部，中部地区上升的更快。中国国家统计局发布70个城市的统计数据，总体上来讲现在看70个城市25个下跌，45个上涨。
这是房地产景气指数，总体是高位运行。这个是待售商品房情况，到2016年年底，到底我们国家建成的商品房，没卖掉的有多少？不到7亿平方米。不到7亿平方米相对于15.7亿平方米的年销量来讲，待售商品房也就是市场5个月的销售量。
个人观点：中国房地产业依然处在黄金时期。今天的统计不包括农村、二手房。市场是细分的，市场永远有空间。不看短期，主看中长期。大家做房地产投资基金的，我就讲这句话：这个行业不值得投，你去投什么？
（二）
看城市
因为涉及到投资范围，现在开发企业坚决进中国百分之二十的城市，把百分之八十的城市甩在一边。我们去年做了统计以后会发现，按照面积来算前十位是按面积顺序是成都、武汉、天津、长沙、重庆、佛山、青岛、杭州、郑州、南京这十个城市，北上广深都不在前十位之内；北上广深按房价、按销售金额来讲排在前面，按金额顺序依次是上海、北京、天津、杭州、南京、武汉、广州、深圳、成都、佛山。
去年最大的黑马是谁？是天津！天津销售总面积和销售总金额排双双进入前三。在这个所有当中还有一个三线城市佛山，和广州一起的，销售面积、销售金额能进全国第十，全国前十位。还有一个成都销售金额排进前十。大家注意没有，这里面有成都，但是重庆的销售金额没排进前十位。告诉大家，我认为现在二线城市、直辖市商品房价相对较便宜的是重庆和成都，是个人投资的很好目标地。今天的投资人已经不是追涨，而是在寻找价格洼地。
35大中城市土地出让金排行
这个是35个大城市的土地出让金排名，数据都有，这里不再详讲。
35大中城市土地出让面积排行
中国最前面35个城市出让面积。新建商品住宅一月份均价，北京是3.97万元均价，西城区是11.32万元。上海是5.26万元。这是当前严控条件下的价格水平。
2016年城市GDPTOP20（亿元）
这个是GDP前20个城市。我们有13个城市已经超过GDP万亿，青岛一万亿以上，广东省前两年已经超韩国了。据说，外国看中国经济不是看总量，而是看每个省的GDP等同于世界上哪一个国家。他们是这么来做研究的。我们做投资时也要看这个地方的GDP发展。
个人观点：大举进入20%的城市，投资转向价格洼地城市。项目品质潜力高于城市选择，我历来反对“只进一线二线城市、三四线城市不好进”这个说法，更重要看项目本身品质而不是城市。
（三）
看企业
具体到项目来看能不能投资，主要是看企业。
如果说中国房地产业仍然处在黄金时代的话，那么中国的大型品牌房地产企业现状更是有力佐证。在政府房地产调控政策一条比一条严厉的情况下，今天前五位的中国房地产大型企业2017年的销售指标没有一个是下降的，全是上调的。销售面积和和金额2016年超过万科的恒大，对外宣布今年的指标要销售四千五百万平方米，而在企业内部，今年指标是剑指五千万平方米。
2016年度中国房地产销售百亿企业TOP20
这里是销售百亿的企业，这里是销售的面积和金额的前20位。
这里是讲一批房企综合排名名次提升比较快的情况。相对来讲，我认为进步最快还是恒大、碧桂园、万科，只不过它们名次变动不大。这个是讲市场的集中度，前10位的企业销售额将近全国的五分之一，而前100位的企业占全国将近一半，市场集中度进一步提高。我们做基金也好，做项目并购也好，战略合作伙伴的也好，都要面向大型企业，面向增长发展快的企业。
个人观点：领头企业到现在为止没有停止狂奔的步伐，市场集中度进一步提高。过去凡是采取稳健型的企业，谨慎拿地，拿地之前做严格的投入产出计算，这些企业在过去的十年中几乎都被边缘化了。凡是采取激进、冒进、敢于拿地王、敢于进取敢于做大的企业都“成龙成凤”了。此外，还应高度关注物业。百分之九十的财产表现为不动产，但是我们所有人的不动产都交给物业公司的管理人员。长期来讲，二手房、物业企业有很大发展空间。
（四）
看政策
2016年年初去库存、年末压房价，政策具有摇摆性的特点。那么2017年政策会怎样表现呢？总体而言会继续维持现有政策，还是以稳定房价为目标，严格实行限售、限购、限贷和资金。这里不具体展讲了，大家都知道这个情况。
我的看法是：实际不存在一城一策。新政策的措施短期有效，长期很可能无效。还有一个长效机制，像房地产的资金供应、社会保障、土地供应机制长效机制必须在长时间的过程中不断的调整、改革才能形成，不可能一年两年一蹴而就形成长效机制，凡是新的东西都不是常态的，凡是常态的，都不是新的。
（五）
看策略
我的观点是：若土地市场的垄断特点不改、招拍挂的土地交易方式不改、土地供应全国范围内每年大幅度减少的稀缺格局不变，地价对房价的推升作用仍将难以消除；若货币发行增幅继续倍增于GDP的增幅、财政赤字占GDP的比重继续上升，作为实物资产财产财富的商品房将成为流动性过剩货币的吸附体和承载池，商品房的财富效应应该会长期存在。
我希望大家投资热点城市，投资大型品牌开发的项目，投资住宅，寻找价格洼地，寻找市场有声誉好的金融信贷机构做战略合作。今天大家不要独吞，希望合作分享共赢，热点城市中选择好的项目。2017年，是激进？稳健？还是保守？您会怎么选择？……
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@所有董事长：
您有一封来自泰国的邀请函，还有一次与曾任驻泰过、柬埔寨、越南三国大使的耆贤老人当面交流的机会！
响应国家“一带一路”战略号召，寻找东南亚投资价值洼地，
中国房地产俱乐部于2017年3月24日（星期五）在泰国曼谷JW万豪酒店举办“东南亚投资合作发展论坛”，探讨东南亚地区特别是泰国、马来西亚、新加坡、柬埔寨等的主要城市环境、产业环境和房地产市场。
咨询秘书处： +86 138-1781-0822、+86 158-0034-8905
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