编者按：
2016年6月17日-18日，中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾，他们来自超过六十家知名房地产相关的CC企业或单位，领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在6月17日下午的论坛中，浙江省建筑科学设计研究院副院长林奕先生代表协办单位发表题为“建筑行业的发展与创新带来的机遇和挑战”的演讲，林奕先生认为只有认清行业发展方向和趋势，紧跟国家的大政方针，及早进行转型和创新，才能在竞争中立于不败之地。 
以下为林奕先生发言实录：
各位嘉宾下午好，欢迎大家参加这个论坛。
我今天要跟大家分享和交流的题目是“建筑行业的发展与创新带来的机遇和挑战”。
实际上从去年年初开始，建筑行业在高速发展了十多年以后，迎来了一个转折，2015年从设计行业开始向下游产业链蔓延，逐步进入了下行的趋势，特别是民用建筑的设计行业，从2015年我们非官方的统计调查的结果来看，下降的幅度高的达到50%，少的也有20%。所以整个建筑行业的产业链随着时间的推移逐步受到影响，特别2016年明显受到波及。在行业步入下行期阶段，或者说L型发展阶段，转型、创新、共享与合作将成为这个时期的主旋律，这也是我们国家所倡导的，这样才能在这个行业创新和发展。
从建筑行业整个发展趋势来说，实际上去年我们国家政策提出来要“五化”发展即信息工业化、城镇化、信息化、农业现代化、绿色化，从原来的“四化”到“五化”发展，这“五化”有“四化”跟建筑行业相关，就是信息工业化、城镇化、信息化和绿色化，实际上在建筑行业里边，工业化、城镇化、信息化跟绿色化，都是重点发展的方向和趋势。我分几个方面，来谈谈对这个行业发展的理解和思考。
第一，在接下来的建筑行业“十三五”有一个重要的发展方向，就是以设计为龙头的，涵盖设计、采购、施工全过程的总承包模式，这也是国外通行的一种总承包模式（EPC），就是交钥匙的工程。浙江是一个建筑业大省，也是一个强省，目前是全国唯一一个已经开展总承包试点的省市，其他另外一个试点是江西，江西现在还没有正式启动。它主要是引导建筑业，发挥资本优势参与新型城市化、新农村建设，加快各地在保障房建设、农房改造中，压缩承包层次，规范分类承包，鼓励企业对项目的勘察、设计、施工及其全过程承包，或向具备设计、采购、施工的综合项目管理公司转型。
目前试点中存在几个问题，主要是以设计为龙头的总承包试点企业，在前期的一些项目策划、项目定位、资金运作、风险控制，特别是涉及到成本控制，这块有非常严重的脱节。大部分设计人员原来都是画画图，高高在上，不接地气，碰到包工头那是“秀才碰到兵，有理说不清”，所以很多设计单位非常小心谨慎，因为其中蕴藏着很大的经济风险。但我的理解，这对于房地产的开发企业是一个非常好的机遇。因为设计施工总承包，主要针对的是自己没有这个专业能力，但我有这么一块地，我想要一个什么样的房子，我一共有这么多钱，你按照我大致的设想给我先做方案，然后把这些功能确定，深化设计、采购、施工，最后完成交钥匙。我个人的理解，一些大型的房地产开发企业，更适合做这方面的事情，包括要不要拿这块地，拿了之后怎么定位、怎么策划，房地产企业怎么整合整个产业链的资源？所以从行业发展趋势来讲，如果有资金实力的话是可以发挥自己在产业链中最擅长的优势能力，通过一些收购、投资、兼并、整合具有EPC设计施工总承包资质的企业，在这方面利用自己在管理、人才、资金、风控，特别是成本控制的能力，现在浙江一些大的设计院不大敢做这块事情，因为这块它们不熟悉、不擅长，实际上资金、成本控制是非常重要的。所以利用我们国家的相关政策推动，以及国家推行PPP的一些机遇，采用一些现代化的信息及互联网的手段，在这块对我们开发企业可能会是一个巨大的市场空间和机会。
第二个，在接下来的发展趋势中，结合建筑产业的现状来说就是发展装配式建筑。根据国家的发展规划，到2025年30%的新建建筑要采用装配形式，对浙江提出的要求更加高，从明年开始，杭州、宁波、温州、绍兴，新开工项目全部采用装配式建筑，当然装配率有高低，但装配式建筑是我们未来的一个建筑业的重要生产方式，也是作为我们建筑行业转型升级一个重要的抓手。因为大家可以看到，40岁以下的建筑工人在工地上非常少，所以接下来会面临严重的劳动力短缺，所以要往建筑工业化发展，装配式建筑，包括大部分建筑的构件都是在工厂里预制好然后到现场去吊装、安装，是这么一种形式，这个在欧美国家技术上已经比较成熟了。还有一个比较重要的，在浙江到2020年，所有的高层住宅建筑全部要实行全装修交付，这也是一个重要的趋势，这与我们的建筑产业现代化或者建筑工业化息息相关，是建筑部品部件生产工业化。跟传统的施工方式相比，这是一种全新的生产方式，这是生产方式的一种重大转变，对于我们这个行业里面的从业人员也好、专业人士也好，都要紧紧抓住这个机遇，这是未来的一个方向。特别是在今年年底，浙江省设区市要编制完成绿色建筑规划，在这个规划里面，出让地块里的绿色建筑等级、这个地块装配式建筑的比例、装配率，都是一个硬性的标准，所以从明年开始，浙江所有的土地出让都要标明装配式建筑比例、装配率指标。所以这意味着它作为一个前置性指标，跟容积率、限高等结合在一起。因为浙江是一个建筑业强省，也是一个全国最大的民营建筑企业大省，浙江这方面要走在前面。所以这方面，房地产开发企业是不是应该对装配式建筑生产的特点、它的造价、管理模式、技术手段和建筑形态，包括一些户型设计都要有所考虑和研究，因为装配式建筑都是有模数的，建筑外形和户型变化的可能性就会小很多，目前在浙江，从去年开始重点也是以保障房作为载体在推广，因为保障房建筑形式和户型变化小。装配式建筑有它的优势，成本从目前造价来看比传统的施工成本要略有上升，质量和工期比较可控，特别是对于房地产开发的资金成本可以降低。还有一方面，在推广阶段，会有一些配套的优惠政策以及补贴，比如在公积金贷款、容积率方面，所以装配式建筑，特别是建筑工业化，是接下来“十三五”乃至于“十四五”建筑行业生产方式一个最大的转变，也是最重要的一个抓手跟载体。这是第二个我要谈的问题。
第三，绿色低碳建筑的发展。浙江也有自己的特点，浙江省现在是强制执行绿色建筑的设计标准，但凡是新建的建筑，因为它的标准定高了，都是按照绿色建筑标准的要求，所以浙江省绿色建筑发展规划里明确，十三五期间百分之百要是绿色建筑，只不过绿色建筑标准不同，有一星、二星、三星，对这个地块里面绿色建筑的等级也有划分标准，一星的要达到多少，二星达到多少，三星的达到多少，这也是一个控制性的指标。因此从开发企业来说，建筑的绿色定位和等级是需要着重考虑和研究的。绿色建筑有一个最显著的特征叫做因地制宜，与环境和谐共生。所以怎么样筛选出经济合理的、技术先进的、具有比较好的气侯适应性绿色建筑的形式、产品、技术、设备，特别重要的是怎么样建造让使用者能够亲身体验感受到的绿色建筑，就是怎么样因地制宜采用绿色建筑技术和产品来提升居住生活场所的舒适性、健康性，这方面要重点关注。比如这里面有一些住宅新风技术、除霾、除湿的系统、高性能的门窗、可再生能源的应用等等，不能够简单去照抄照搬国外的一些所谓的先进性技术。前些年国内也有一些以绿色科技地产来作为主题开发的项目，但可能没有经验，照搬了德国、欧美等地区的一些节能环保技术，比如外保温非常厚，穿了很厚的一件棉衣，营造了一些人工的环境，这个不适合我们。这个想法就是把房子当做一个保温箱，让它尽量减少跟环境的热交换来降低能耗，实际上这样的模式不完全适合我们的国情以及中国人的生活以及用能的习惯。这是绿色低碳方面的一些看法。
第四，在接下来还有一个重要的工作，叫做城市的有机更新改造。这里面涉及到的，第一是棚户区的改造，第二是居家养老，第三是涉及到一些海绵城市跟地下管网的城市改造和城市基础设施，很多采用PPP的模式在推进，目前有一些国字头的央企，银行授信充足，很多项目在以这种模式在攻城略地。这个也是建设行业发展的一个热点和机遇。
第五，主要是智慧城市的建设，这块也是接下来的一个热点。主要是互联网、物联网，与城市和建筑物全生命周期的运营以及绿色低碳发展相结合，通过跨界、跨领域的融合，诞生出新的增长点。
第六，城镇化与美丽乡村的建设。浙江从去年开始，有一个在全国非常有影响力的工作，叫做特色小镇以及美丽乡村的建设，杭州还被国家专门授予了“美丽中国先行区试点”。尤其是特色小镇，浙江第一批要培育100个，特色小镇规划面积一般控制在3平方公里左右，面积相当于半个西湖，而建设面积一般控制在1平方公里左右。特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右(不含住宅和商业综合体项目)，所有特色小镇要建设成为3A级以上景区。像玉皇山基金小镇、云栖小镇、梦想小镇以成为全国创业创新的基地样板。特色小镇以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级，然后在这里推动城镇化、工业化、绿色化、农业现代化、新型工业化发展，这是非常好的一种发展模式和载体，全国很多省都是一把手建设厅的厅长带队来考察学习，目前福建也跟着开始做这方面的工作。这个也是城镇化发展的一个重大机遇。
根据我自己的一些理解和感受，我想在建筑行业可能有以上这样一些重要的发展趋势和市场机遇。但是行业面临的挑战也是巨大的，应该说目前传统建设行业直面一个下行期，L型的底部有没有到还不知道。逆水行舟，不进则退。“十三五”时期，有一批企业，甚至特大型企业会面临生死存亡的关键阶段，我想只有认清这个行业的发展方向和趋势，紧跟国家的大政方针，及早进行转型和创新，迎接挑战，抓住机遇，才能在竞争中立于不败之地。
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活动通知
本周五 上海 第三届房地产金融中外研讨会 火热报名中……
为了使得相关房地产和金融从业人员对房地产金融相关问题有更深入了解和探讨，第三届房地产金融中外研讨会特邀两位中方和外方资深房地产和金融专家共同探讨，内容涵盖房地产周期、房地产资产证券化、房地产投资信托基金和房地产轻资产管理等包括案例分析。
日程安排
会议时间：2016年7月1日（周五）
会议地址：上海市同济大学国家大学科技园 （杨浦区国康路100号西一楼）
8:45-9:00 嘉宾致辞
9:00-12:00 演讲嘉宾：戴维·希金斯(David Higgins)，有中文翻译
演讲主题：房地产周期和房地产投资信托基金在海外的实践
12:00-13:30 午宴及交流
13:30-16:30 演讲嘉宾：张健
演讲主题：房地产资产证券化、房地产投资信托基金和轻资产管理
适合对象
房地产公司、银行、信托公司、私募股权基金、公募和私募证券基金、证券公司、保险公司、资产管理公司、财富管理公司、投资人、律师、会计师等相关的人士。
研讨会规模：仅限50位嘉宾
报名联系人1： 王朝平 女士
手机＆微信：13761495237
电子邮件: wcp.123@163.com
报名联系人2： 封正骏 先生
手机＆微信：13817810822
电子邮件: a082681370@163.com
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