“重庆也一样。过去这些年，形成了3100个房地产公司，全市人口3100万人，也是平均每万人一个公司。”
近日，国家工商行政管理总局和重庆市政府共同主办2016市场监督管理论坛，国家工商行政管理总局局长张茅、重庆市长黄奇帆分别围绕创新事中事后监管作讲话。
论坛上，黄奇帆针对市场监管体系完善作了重点发言。他认为，企业有生有死、有进有出，是现代市场经济的一般规律。实行注册资本认缴制，推进注册便利化，营造了宽松的市场准入环境，但在宽进的同时，一定要跟进“严出”。
在黄奇帆看来，当前的重点应放在工商查验中的空壳公司、房地产开发企业中的僵尸企业等。
黄奇帆透露，从今年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。
“政事儿”(微信ID：gcxxjgzh)注意到，作为重庆市市长，黄奇帆被认为是最精通经济的省级行政首长之一。一直以来，其金融政策特别是关于房地产调控的言论备受关注。
同时，据媒体报道，在房产市场火热的大背景下，重庆一直保持着温和的上涨态势，甚至不及经济体量远远低于自己的兰州、昆明。数据显示，2016年6月重庆平均房价为6942元/平方米，比去年同期微涨0.41%。这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后。
3年要关掉1500家房地产公司
在22日的论坛上，黄奇帆说，“做到该出的必须出、及时出，否则只进不出，也会扰乱市场秩序，导致优胜劣汰的市场法则变形走样，事中事后的监管会出现法不责众、形同虚设。”“首先要加快去除无效的企业供给，坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业，让僵尸企业、空壳企业‘入土为安’，严把工商登记年报审验的关口。”
“政事儿”(微信ID：gcxxjgzh)注意到，房地产开发企业中的僵尸企业，将是重庆市整治的重点。
黄奇帆介绍，房地产开发企业，中国是世界最多的，目前全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，或者说，平均每三千户居民摊一家房地产公司。
“重庆也一样。过去这些年，形成了3100个房地产公司，全市人口3100万人，也是平均每万人一个公司。”
2015年底，重庆市工商局计算，这3100个房地产公司中，95%的业绩来自排名前500的公司，剩下的1600家实际上是“空壳”。
黄奇帆认为，“这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。”
他表示，在掌握了这一情况后，重庆市政府已经下决心，从今年开始三年内，每年关闭500家房地产公司，3年关掉1500个。“房地产的供给侧结构性改革，企业的空间也是个该控制的事。”
调控房地产的五个关键环节
“政事儿”(微信ID：gcxxjgzh)注意到，黄奇帆针对房地产市场调控，曾表示要从五个关键环节做文章。
2011年11月，2011中国市长论坛在合肥举行，黄奇帆出席并讲话。
论坛上，黄奇帆介绍经验称，若将房地产价格调控到理想目标，就必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章：
首先要确保供求平衡。理想的房地产供给量为人均住房面积标准，乘城市规划的人口数量。总量确定后，应控制年施工量、建设量。
其次是控制地价。尽管炒高房价，政府短期的财政收入会很高，但最终会导致投资环境恶化，长远会影响可持续发展。为保证一个城市的楼面地价不超过当期房价的三分之一，政府需要进行土地储备，掌握城市管理的基本调控权。
再次是税收分量。一方面对直接税进行调控，如物业税、房产税等要年年征收，提高这类税会增加买房的使用成本。另一方面，重庆采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略，确保房价不会太高。
第四是金融杠杆。尽管中国对房地产的金融调控五花八门，但这些措施都没有击中要害。金融对房地产最简单最直接最有效的调控只需一种，就是首付和按揭的杠杆比，老百姓购买的首套普通商品房，首付应该在30%左右；对第二套以上的商品房或者高档商品房，首付可以到60%；第三套以上的零按揭。
第五是配置格局。不管房价多少，总有老百姓买不起房，但是买不起房的这部分人的住房问题也需要解决。在房产的配置格局上，重庆采取的是“双轨制”，由政府给困难群体提供保障房。
此后在多个场合，黄奇帆强调要从上述五个方面进行重庆房地产调控。
著名的25%理论
在房地产调控方面，黄奇帆有一个著名的25%理论：坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价。
去年2月13日，重庆市召开国土资源和房屋管理工作会议，黄奇帆给该市国土和住房部门的官员现场“讲课”，谈房地产市场发展形势以及如何进行调控。
他要求，每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。
黄奇帆说，“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要陈和平（时任重庆副市长，分管城市交通规划建设，现任重庆市政府党组成员，负责市交通规划建设领导小组工作。）画圈，我给他说过，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%或者更多，把房地产商报来的规划件压一压；如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，你画圈以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”
“政事儿”(微信ID：gcxxjgzh)注意到，2015年上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资27.2%，在25%的标线附近。
“绝不能用加杠杆的办法促销售、去库存”
“政事儿”(微信ID：gcxxjgzh)注意到，今年以来，一线楼市暴涨，不少城市开始高杠杆去库存。黄奇帆曾对此发表看法，认为这将会是一场金融灾难。
在今年全国两会上，黄奇帆说，“如果听任当前一些地方的楼市高杠杆，将会是另一场金融灾难。当前内地去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。”
他举例，“比如最近房地产交易中有一些房产商以及房地产买卖中的中介公司，给购房者提供首付支持。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——而美国次贷危机的源头就是零首付——房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。”
黄奇帆指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”
“政事儿”（微信ID：gcxxjgzh）撰稿/新京报记者郑书 实习生何强整理报道 校对：陆爱英
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