中房报记者 陈娟 北京报道
常对手机系统进行内测的小米公司，这次针对将与龙头房企合作的自持商品住房也来了一场“内测”。
有媒体近日报道称，万科与小米在试水合作建房，它们合作建房事宜是在春节后开始商谈，3月上旬确定了合作意向。目前小米公司已启动认购登记工作，全体员工均可认购。小米员工能以市场价一半的价格购房，但无法获得产权。
在北京房价高企、购房门槛不断提高的档口，这一消息引来市场高度关注。中国房地产报记者也就此分别与北京万科、小米进入了求证。北京万科方面表示，目前还在与小米积极沟通，至于小米已经在内部开始认购的说法，可能只是公司层面的一种“内测”。小米则回应称“无此说法”。
业内人士解读双方讳莫如深的态度时表示，目前这一阶段比较敏感，双方正在探索一种全新的商业模式，且还没有正式签订合作协议，最关键的是关于破解自持商品住房难题的另一重要方——政府能否给予支持政策还不确定。
当下，不仅是小米在“内测”与万科合作的自持性商品住房，其他想要进入北京拿地的房企也在观望它的成形及成长。
与小米试水合作建房的土地是去年12月1日万科在北京海淀永丰获得的两个自持性项目地块。根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，建成需全部自持。这是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，也意味着万科拿到的地块只能用于出租不能销售。
拿下两幅土地不久，针对外界“算不过账”等质疑，万科高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示，两幅土地将通过众筹方式破题，从传统开发销售模式转变到经营服务模式，由政府、众筹企业和开发商协同解决。
不得不提的一个背景是，2016年11月北京市规划国土委曾表态，虽然首批“限房价、竞地价”试点四宗地成交结果均为住宅100%自持，但并不影响上述项目最终成为租赁住房房源，满足以自住为目的的刚性需求，且海淀北部地区是中关村科技园重要的产业功能区，租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求，增强城市活力。
一方面，作为在京高科技企业，小米要想更长久、留住更多的员工，提供市价一半的福利房不失为一个好策略；另一方面，开发商破题住宅100%自持地块的资金难题时，引入众筹模式能缓解资金压力。
媒体爆料，小米成为了万科的众筹企业。小米公司员工透露，目前小米公司已经启动认购登记工作，全体员工均可认购。目前有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70~90 平方米两居为主，均价大约为5. 5 万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万~1000万元。
按照北京的房价，这个合作项目如果做成可销售商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。小米内部价格比市场价便宜了一半。不过，按照双方合作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。
对此，北京万科相关负责人表示，对于小米已经在内部开始认购的说法，可能只是小米公司的一种“内测”，因为目前双方合作并未敲定，具体合作金额和面积也还未知。
事实上，小米员工对这种自持商品房“内测”态度不一，尽管目前没有出具体意愿认购的统计数据，但从不同声音的分化中可见一斑。市价一半是积极认购声音的最有力支撑点，不愿意认购的则认为，无产权不能落户，无法进入公开市场进行交易都是硬伤。此外，还有一部分是处于观望态度，理由是目前这类产品的吸引力不够。
针对网传小米与万科合作建房事宜中“认购”的说法，北京房协秘书长陈志回复称：“小米笔误”。
其实，关于100%自持商品住宅的探索，北京万科并非首例。早在2014年，上海也有对开发商提出100%自持住宅物业的要求，当时上海前滩地区Z000801编制单元46-01地块的出让条件中规定，要求开发商“永不出售”。比北京更严格的是，出让方还对住宅未来的承租方也有较高要求。
一位准备进京拿地的河北房企负责人表示，对商业自持的模式已经非常成熟，但对住宅自持还在探索中。
从刘肖曾透露的破题自持商品房的具体合作模式中可见：万科以两个地块为基础建立相应众筹平台，根据合作对象数量确定众筹份额，邀请众筹企业共同开发土地，然后把开发的项目交给企业，再由企业租给他们的核心员工。这与小米内部员工透露“认购”细节有吻合的地方。
对于万科与小米合作建房，一位房地产行业资深人士表示，其实这既不属于合作建房，也不属于众筹建房。该土地出让规定很明确，100%自持住宅，万科必须持有住宅。“万科以小米一次性缴纳70年租金的方式租赁给小米，小米在内部员工中以销售使用权的方式回收资金，员工获得长期租赁权。这样的方式不违反政策，是万科对于自持商品住宅的商业模式的一次积极探索。通过这种模式，万科可以收回土地投资和建安成本，小米不垫资又为员工做件好事，关键看员工的态度。”
在经济学家宋清辉看来，只要各方利益协调一致，投资收益分配、资金筹集、管理等都不会有什么大的问题。唯一比较担忧的是没有产权、也不能落户北京市户口，价格即便是市场一半，估计也没有多少人愿意去买。
这种模式的另一个风险是：小米员工购买的长期使用权接近70年，如果未来土地使用权可以续期，意味着这些员工购买的长期使用权也同样应该可以续期。也就是说，按照未来的法律规定，很可能用半价购买的住宅使用权可以无限期使用。但是员工和小米都没有房屋产权的保障，即便法律规定可以续期，真正能否续期就取决于万科。
“此外，如果员工离职，住宅使用权能否在内部转让也是一个问题。如果小米北京公司搬迁、注销，住房使用权又如何转让？转让价格又如何确定？因为无法以市场价格对照，未来存在纠缠不清的风险，需要提前考虑制度性安排。”上述资深人士告诉中国房地产报记者。
北京万科相关负责人强调，目前万科与小米只是在积极沟通，至于后续具体合作要万科、小米、政府三方坐下来一起谈。“政府将给予什么样的支持政策很重要。”
上述房企负责人表示，参照商业自持项目的运营，住宅自持也可以将产品打包成类金融产品，资金不是问题，但住宅涉及诸多个体，因此需要政府在政策上有所支持，让出更有利的筹码。如政府将来配套优质的学区资源以及金融机构能协调贷款事宜，甚至是推出更有利的退出机制。过往北京央企外迁至昌平北七家未来科技城的做法可以借鉴：入驻央企员工子女可就近入学，且配套的教育资源还不错。
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