李战军|市场需要存量商品房（二手房）交易信息

现在政府提供的房地产相关信息有以下问题：

1、国家统计局提供的相对准确、及时，全面性有待提高；

2、国土部、住建部和各地方政府提供的房地产信息不及时，有的重要内容长期欠缺，因此也谈不上全面准确（少数城市相对不错）；

3、信息解释说明带有强烈的引导性，往往只讲市场发展的一个可能方向，不讲两个可能发展方向，常被后来的发展证明存在偏离度；

4、现在没有被国家和地方三级政府及时公开的房地产信息中，最大的是缺少存量商品房（二手房）、存量住宅的交易数据。国家统计局在历史上从来就没有公布过一次，地方只有上海、北京、广州、深圳等少数城市不系统公布（尽管滞后），绝大多数省区、直辖市和市也从不公布。

不要说没有数据搜集。现在城镇二手房交易，全部都到各地房地产交易中心登记、纳税、领证，电脑都是准确录入的。

不要说信息搜集不一致，无法联网。房地产交易数据市、省、部早已完成单向联通。

为什么在这里呼吁政府公开二手房交易信息呢？理由如下：

1、房地产管理者、投资者、消费者都需要二手房市场信息，以形成正确的预期和决策依据。

2、中国所有城市的商品房买卖，终将从以新建商品房交易为主转向二手房交易为主。今天的北京和上海，已经形成二手房交易为主的房地产市场。

3、一级（土地）市场是完全垄断的市场，土地价格也是垄断价格，卖方永远是政府。二级（新房）市场是有限竞争的市场，新建商品房价格是有限竞争的市场价格。有限区域内几个乃至一批房地产开发企业在竞价销售。三级（二手房）市场则是充分竞争的市场，其价格也是完全竞争的市场价格，永远是无数个卖家和无数个买家之间竞争交易。

4、二手房交易市场价格是真实的市场交易价格，正在影响着、决定着新房市场和土地市场的交易及其价格水平。

5、政府任何对房地产市场的调控政策，都必须首先依据二手房市场的实情变化。

6、所有二手房市场交易都是通过申请、公正、登记、银证、纳税、网签、发证等一整套手续而最终完成的，只有地方政府和上级主管部门掌握这一信息。

作为中国房地产市场、产业、企业和政策的研究人员，我们一直努力搜集二手房交易的分地分类数据，尽管事倍功微。

现在选择了40个城市，对其2016年的新建商品房（含新建商品住房）、二手房（含二手住宅）的交易面积做出分析。有趣的是二手房交易数据由于获取的渠道不同，统计口径不同，数据分类不一致，出现了同一城市二手房交易数据的不一致。但这不要紧，希望通过这一特别披露方式，获得业内人士的关注和指正。

1、只有北京、上海、广州、深圳、宁波、厦门等6个城市，二手房交易超过了新建商品房，表明总体市场成熟度还在较低水平。

2、只有石家庄、大连、沈阳、南京、苏州、温州、乌鲁木齐等7个城市，二手房交易接近新建商品房交易。

3、其余27个城市，二手房交易量明显低于新建商品交易量。

4、二手房的交易量和在总交易量结构中的比重，近年来上升很快，市场成熟度在快速提高。

5、二手房的交易在不同城市间高度不平衡。

6、同一城市同一二手房交易数据不一致，是数据口径和数据来源渠道不一造成的，但差异分析是非常迷人的。

希望国家统计局尽早公布全国及分省份、分城市、分类型的存量商品房交易数据。这些数据一定要包括总量（面积、金额、套数等）、结构（住房、办公楼、商业营业用房等）和增减幅。