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前言
曾几何时，城市化进程伴随着房地产开发推动了中国经济的快速发展。然而，大城市土地资源日渐稀缺，开发商拿地成本越来越高，高房价、高地价的盛宴背后，是开发商们普遍的焦虑，大城市紧缺的供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，未来将何去何从？
国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，由此也为中国城市化发展路径提供了清晰可见的思路，中国城市化进城下一站无疑将驶向特色小镇，特色小镇将成为新型城镇化的特色担当和发展新空间。而核心城市周边小城市或郊区得小镇开发也正在成为房企们战略转移的新据点。
碧桂园、华夏幸福、万科、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。让我们来看看他们是如何在城镇化背景下玩转特色小镇的。
万科：王石的“良渚乌托邦”
作为住宅地产的老大，万科的任何一次转型都会备受关注。万科良渚文化村也可以说是一个小镇，作为全国房地产行业的一个标杆项目，良渚文化村一直都不缺赞美之词。万科曾提出过口号：良渚文化村应该是安居又乐业的地方。
这个八年前由浙江南都房产开发并推出首个组团，现在已经成为杭州旅游休闲和度假居住新名片新地标的良渚文化村，总占地12000亩，其中山地5200多亩，旅游用地1200多亩，公建用地680亩，房产用地3400多亩，规划人口3万左右。
包括了“良渚圣地”博物馆公园、白鹭湾君澜度假酒店、玉鸟流苏文化休闲街区，以及阳光天际、竹径茶语、白鹭郡、七贤郡、劝学里、绿野花雨、金色水岸等多个组团共同构成。是我国第一个多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的生活小镇。
从设计上，它超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。然而到了实际上，良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的产业模式如果让小镇在新时代得以持续，万科恐怕还需要做更多的努力。因此，建造特色小镇，还有巨大摸索创新和弯道超车的机会。
去年10月，北京万科宣布与国开新城合作，通过成立合资公司的形式，开发位于北京门头沟区军庄镇项目，并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。事实上，在北京万科的转型升级计划中，产业城镇也是重要的组成部分之一，目前已经签约三个项目，其中门头沟项目争取在今年亮相，另两个在河北涿州和天津宝坻。
另外，万科在旅游度假方面做了不少尝试。在2014年宣布斥资400亿元开发吉林松花湖旅游项目后，万科在冰雪产业发力频频。2016年年底，由万科集团、八达岭旅游总公司、原石京龙滑雪场联手打造的全新的万科石京龙滑雪场也已经亮相。
其实，冰雪产业并非万科优势产业，但借助滑雪场可带动场地周边万科的其他业务，这一模式也成为单一滑雪场微利甚至亏损运营之下的新模式探索。
碧桂园：科技小镇成其未来新增长点，
助力业绩双冠王
科技小镇对于碧桂园的重振雄风，绝对功不可没。按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来的新增长点。据悉，自2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产以来，目前，碧桂园已完成5个科技小镇布局，其中3个将于今年动工建设。2017年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。
循着碧桂园这么多年的全国市场布局轨迹来看，科技小镇无疑是坚守沉寂多年后的集中释放，而且也与政策导向相吻合。
华夏幸福：产业小镇的实践先锋
华夏幸福在特色小镇的开发和运营上早就走在了市场前列。华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”。从这个意义上看，华夏幸福，可以理解为一个提供区域经济综合解决方案的供应商。而其之所以能够成为行业翘楚，在于产品布局比别人早了很多年。
相比于绿城、碧桂园这些传统房企，拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方政府的信任；相较于万科万达为城市增光添彩，华夏幸福更是在缔造一座座繁华之城。
而走到今天，华夏幸福正以“PPP市场化运作”为机制，依托产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共创新型特色小镇。
根据华夏幸福最近公布的计划，其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。
据悉，对于特色小镇的开发和运营，华夏幸福早已在旗下产业新城内进行试点，目前已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。
华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。
华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本
在新型城镇化建设进程中，旅游产业得到了长足发展，而华侨城绝对是受益者。1985年从深圳湾畔的一片滩涂起步，华侨城如今已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”。
旗下的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等景区是陪伴几代人成长的“国民旅游区”，“欢乐谷”更是国内主题公园行业唯一中国驰名商标。难能可贵的是，华侨城将产业、人口、资本等核心要素串联起来，与其他运营商形成了差异化。这是华侨城独特而有魅力的“造城”模式，它和新型城镇化一样，对区域的发展推动明显。
“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下，2016年，华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。
华侨城甘坑新镇，位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处，拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟投资500亿元打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇，这也是深圳的首单特色城镇，被称为中国文创第一镇。
无疑，新模式让华侨城的“造城”能力推向新高。而在国家政策的支持下，华侨城作为中国新型城镇化的践行示范者率先通过PPP模式推出“100个美丽乡村”计划，构建100座具有中国传统民俗文化特色小镇。
绿地：重点布局特色小镇乘胜追击
按照绿地的规划，在京津冀地区发展特色小镇过程中，绿地将充分发挥“资源集成商”的作用，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。
实际上，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西（南昌周边）打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。
曾经一线阵营常客的绿地却还刚刚踏进3000亿门槛，绿地在房地产主业上的“掉队”已经成为有目共睹的事实，在过去一年的“交锋”中，绿地与恒大万科、碧桂园相差甚多，如果想进击需要付出更多努力。特色小镇的打造，无疑是绿地追击一线阵营行列的一个筹码，“大基建”、“大金融”、“大消费”的布局使其具备了综合的产业投资能力，能不能杀出一条血路，还得有待市场观察，毕竟特色小镇还只是一个谜一样的存在。
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资料来源：本文节选自《透视》
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