大郑州，3年83000套租赁房入市！租房将成为90后生活新常态？

倒霉的租房

在租房上，我们编辑部的“小W ”是个挺倒霉的小伙子。在他郑州六年的租房生活的中，遭遇到了多次租房“陷阱”。

比如：刚到郑州时候，租第一套房子的时候，使用的是中介，在不明白市场价的基础上，给了中介2个月的租金作为佣金（郑州市普通中介服务费是半个月到一个月的租金）。

在租第二套房子的时候，房东的热水器坏掉了，因此三伏天半个月没有洗澡，由于没有在合同上约定维修责任，被迫花了半个月工资，自己买了一个热水器装上。

在租第三套房子的时候，结果租的是个二房东的房子，但是三个月后二房东收了半年的租金跑了，真正的房东找上门来，结果报了警，警察出面调节，房客和房东各自承担了一半损失才作罢。

除此之外，很多情况虽然称不上“陷阱”，但是也让人也很不爽：

比如，住城中村，半年使用高价电，比普通电价要高一倍；

比如，在合同没有到期的情况下，被业主以各种奇葩理由要求搬家；

比如，每次在合同到期后，租房押金被无理扣掉10——30%。

所以，经历了这一切的一切，我们的小伙子终于在2016年以月供4000的情况下，买了一套东区的小二房，虽然他的月工资也不过7000。

我记得很清楚，签完合同的时候，他专门请整个办公室的同事吃了一顿饭，吃饭的理由就是“我终于要摆脱租房生活了，我终于有个自己的家了，我终于不用看房东脸色生活了”。

制度保障

如果你在郑州市有两年以上租房经历，你没有以上的遭遇，只能说你是一个幸运的人，你碰上了一个好房东。但是，不是每个人都是那么幸运，因为这种幸运建立在概率基础上，永久的幸运应该建立在好的制度上以及制度执行上。

在我看来，新颁布的《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》的最大意义就是试图建立这种“制度上的幸运机制”。

我们先来看一下文件的概要和重点。

以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向,降低房地产的投资属性,增强住房的居住属性,引导居民转变住房消费观念,积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式,有效增加租赁市场供应,促进住房租赁市场持续健康发展。

第一部分是“指导思想”，这一部分的话虽然很官方，很正式，但是是全文的主线。这表明政府放弃了原来的“居者有其屋”的经济适用房产权解决思想，转向“居者租其屋”的租赁思想，转变中国传统“有房才能安居”为“租房也能安居”，无疑是一种大胆的突破。

鼓励和支持住房租赁消费，多措并举加大租赁房源供应，扩大全市住房租赁市场规模。到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

第二部分“工作目标”，虽然在整个文中表述不多，只有不到100个字，却是全文的中心思想。代表了以后发行动的方向和目标。

“鼓励和支持租房租赁消费”说明现在“住房租赁消费”还很不足，还很有限，大部分人解决居住问题还必须靠买房，从商品房房的途经解决，从而使商品房供给压力过大，房价始终处于上涨周期。

“多措并举加大租赁房源供应,扩大全市住房租赁市场规模”说明原来社会上虽然也有租赁行为，但是租赁产品供应不多，渠道过于单一，仅仅局限于民间提供房源，或者中介提供房源。这种情况应该改变，努力扩大渠道和规模。

最后对于目标的表述很具体，时间定为2020年，从政策出台到落地再到普及，一个完美的时间段。

对于目标，要求也相对具体；

供应方目标要求“多元”而非单一；

对于服务质量要求“规范”而非混乱；

对于租赁关系要求“稳定”而非“波动”；

从而共同完成“居民有所居”目标。

如何实现“多元”

如何实现多元在整个文件中着墨最多。在整个文件中至少列举了九种主体要求：

1、 对于国企——国有住房租赁企业的引领和带动作用。

2、 对于租赁型民企——培育和发展专业化住房租赁企业。

3、 对于开发商——鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

4、 对于供地单位——增加新建租赁住房供应。

5、 对于个有房或者有地单位——鼓励利用自有土地建设租赁住房。

6、 对于安置房主管单位房管局——提高公共租赁住房建设管理水平。

7、 对于城中村等集体性质单位——整合和利用安置房资源用于租赁。

8、 对于商业用地住房拥有者——允许改建房屋用于租赁。

9、 对于个人——支持和规范个人出租住房。

总之调动一切可以调动资源，协调一切可以协调的单位，增加租赁住房的供应量。把社会上的闲置房产资源都转化为租赁住房的供应上来。只要能增加数量，形成多元化的局面，比如“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准。

应该说，这一点是一个进步，政府已经意识到单纯靠民间力量解决总量不足的问题已经不现实，必须调动一切可以调动的资源来解决这个问题，不管这种资源是来自市场还是来自官方。

如何实现“规范”

规范就是“有法可依”。中国租赁市场长期混乱的一个主要原因就是“无法可依”，所有的房东和房客的行为约束，往往就是几张纸的“租赁合同和协议”，甚至很多时候连这几张都没有。这造成不出问题，不去管，出了问题，没“法”管。

这一回，政府要先把这个法给“立”起来。包括：

1、推行统一的住房租赁合同示范文本，开展住房租赁合同网上登记备案，规范住房租赁交易秩序，保障租赁双方特别是承租人的合法权益——这是用来管房东和房客。

2、2017年10月底前出台房屋租赁托管管理办法，明确房屋托管机构条件，建立托管保证金制度，规范托管服务合同，保障业主、承租人的房屋安全和资金安全——这是用来管中介的。

3、2017年9月底前出台新建租赁住房土地供应办法，明确土地供应方式、配建比例和自持年限等具体要求；2017年10月底前出台集体建设用地新建租赁住房建设管理办法,明确审批程序、建设标准等有关要求。——这是用来管建设方的。

总之，通过这三点，努力使得整个社会上的租赁行为“规范化”、“制度化”、“流程化”，不在让租赁活动成为法律方面的空白点。

如何实现“稳定”

租赁关系的稳定，原来实际上就是靠房东的自觉性，但是房东往往不愿意签订长期合同。

一方面，他没有办法预测租金的上涨幅度。第二方面，房价上涨过快，房子一旦大涨签订长期合同，可能无法出售，无法获取最高利益。

对于房客，由于租赁无法获得“公共服务”，孩子无法上小学，自己无法入户，所以也不愿意签订长期合同。

所以，解决这个问题，也得从“房客”和“房东”方面解决。

第一个方面要建立网上备案系统，作为房东不能想什么时候签约就什么时候签约，想什么时候解约就什么时候解约。一旦发生不诚信的事件，要有惩罚，比如将其违约行为纳入全市信用管理评价体系，使其不敢解约，不能解约。

第二就是要形成完善住房租赁交易服务平台。通过该平台,实现房屋租赁信息发布、房源信息核验、租赁价格参考、租赁双方信用查询、使得房东能够预测租金走向，从而愿意签订长期合同。

第三就是制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女享受义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务,切实保障承租人权利。从而使得房客能够在不买房情况下获得和买房一样的权利，从而也愿意签订长期合同。

所谓国企的引领和带动作用，就是要求国企要带头签“长期合同”，带动遵守“长期合同”，从而带动整个社会的诚信机制。

当然，在这份文件中，对于租赁的税收也有一个明确的要求。但是未对签订长期合同的双方在税收方面有所优待，我建议对于签订长期合同（比如5年以上或者10年）应该实行税收减免，这样也鼓励双方建立“稳定长期”的租赁关系。

重在执行

全文通读下来，有个很特别的感受，这个文件相对于其他上级要求文件和其他省市的相似文件对比来看，是写的很“实在”的 一次。这种实在表现在好几个方面；

对于提出的每一项工作都有具体落实单位，既有“牵头责任”也有相关责任。比如对于“有效增加租赁住房供应”一项，牵头责任单位是牵头单位是市国土资源局，责任单位是市规划局和市住房保障局。

另外对于每个工作目标要求的很实在，而不是仅仅停留在方向性要求。

比如对于国有投融资平台要求“2017年10月底前购买或长期租赁500套左右存量房源开展租赁业务,12月底前新筹建2000套左右租赁住房。2020年前,国有租赁平台企业持有的住房租赁房源占全市增量的20%左右。”

这个要求很具体，数字目标要求具体，时间要求很具体。不仅有三年之后长期目标，也有3个月以后的短期目标。这样便于领导检查，同时也便于群众监督。

对于所有相关单位的每个渠道，其套数目标也很明确：

昨天市政府网站公开发布了这份文件，以此为开端，在郑州，在河南“租赁住房”正在从文件，从“名词”，一步步快速走向我们真实的生活。

或许，以2017年为起点，先买房后租房，不买房光租房，将以“润物细无声”的姿态，一步步成为90后、00后年轻人生活的新常态。

附原文件（滑动看全文）▼