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来源: 财经观潮
不鸣则已，一鸣惊人！
在继北京、上海、广州、南京、合肥等20多个城市出台租赁住房政策后，杭州终于也动手了，其力度盖过所有城市。
8月25日，《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（征求意见稿）在“中国杭州”政府门户网站进行网上听证。（可以点击本文左下角“阅读原文”进行查看）
整份文件看下来，我认为三个和老百姓生活息息相关的地方值得重点关注，尤其是第一点。
01
客厅可改房间独租，人均租住面积最低4平米
在文件第四部分“增加租赁住房供应”中，有这样一段话：
允许成套住房按间出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅按规定改造成一间房间单独出租，但每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。(牵头单位：市公安局、市住保房管局)
为了增加租赁住房供应，上海、北京、深圳等大城市纷纷鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。杭州亦是如此。
8月18日，上海甚至将位于静安区的两块原规划为商业的优质地块直接变更为租赁住宅用地。
8月23日，上海又将4块地理位置极佳的国有建设用地，总规划建筑面积21.85万平方米，全部规划为租赁用途，以近乎白送的价格（只有市场10%）挂牌出售！
我本来以为，在鼓励租赁方面，上海的力度应该是最大的，但今天杭州的这份文件一出，才知道一山更比一山高。
首先，在符合规则的情况下，客厅可以改成单间出租，已经是非常了不得的壮举，据我所知，好像没有哪个城市允许这样做。
在这个大招上，杭州还规定最小租住面积为4平米，突破了上海的最小5平米限制。
为了增加住房需求，一线城市在人均最小居住面积限制上均有所下调，北京已经由原来的22平米下降到15平米；上海为5平米；广州为15平米；深圳为6平米。
杭州的“允许客厅改单间出租，规定最小人均租住面积4平米”，将会给杭州带来什么影响？我认为至少有三点：
1、对杭州的租金和房价短期会是个利空，长期是利好。
无论是符合条件的客厅允许改单间，还是人均最小租住面积为4平米，这些政策一旦落实，将极大的增加了杭州租赁住房的供应面积。
短期内，暴增的租赁住房供应量将冲击租金价格和房价。同时，也会吸引更多的人口前来。时间一长，无论是租赁需求，还是购房需求都会增加，租金和房价又将上升。
2、将加快杭州城市化进程。在留住人口方面，这两招对杭州都有帮助，杭州的住房将能容纳更多的人口。
首先要解释一下，人均租住面积4平米，并非说允许建造4平米的租住房间。举个例子，一个20平米的房间，过去只能容许2~3个人居住，现在允许住最多5个人。此举一出，未来市场上将会有更多的小户型租房供应。
你或许会觉得人均4平米太小了，哪是人住的。但在人口拥挤的大城市，对于低收入人群，若能拥有4平米的立锥之地，已经很不错了，而且最重的是，这些租住房间同样能够享受到学位房的福利，租房户也能够就近入学。
3、在城市人才争夺战中，杭州具备了更大优势，这比其他城市“送钱”效果会更好，将进一步巩固杭州的城市竞争力。
对于刚毕业的大学生来说，哪能承受的起动辄两千多的租金。
而租房供应面积的增加，将会平抑租金。此外，租住面积缩小，租金总价也会降低，两个方面叠加，政策实施后的租金或许比之前要低上不少，这对于人才来说，有极大的吸引力。
此外，需要说明的是，据猎聘网发布数据显示，2016年，人才净流入占比排名TOP20的城市中，杭州、长沙、武汉包揽前三，其中，杭州以8.90%的占比遥遥领先（长沙和武汉分别为4.28%和4.23%）。
这其中，和杭州的高薪资有很大关系。杭州今年夏季求职平均薪酬已经超越广州位居全国第四位，二线的身段，一线的薪资，谁不喜欢。
数据来源于人民网公开报道数据
等到租赁住房政策落地后，租金肯定会有一定程度下降，生活成本将会降低，杭州的受人才青睐度，也将因此更进一步。
02
租购同分，加大货币补贴范围
在文件第三部分“鼓励租房租赁消费”部分有这样两段话：
承租人依法办理《浙江省居住证》后，其子女入学按照《流动人口随迁子女在杭州市区接受学区教育和义务教育管理办法（试行）》有关规定执行。在杭州市居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分”。
逐步加大货币住房保障政策实施力度。完善公共租赁住房货币补贴制度，建立与市场联动的货币补贴调整机制，实行实物配租与货币补贴并举的保障模式。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，将新就业大学生和青年医生、青年教师等杭州经济社会发展所需的新市民群体纳入货币补贴保障范围，形成多层次住房保障体系。
“租购同分”是什么意思？在杭州的租户，达到一定年限之后，也能够享受到和购房用户一样的积分规定，这对于租房用于的落户和小孩上学，是个好消息。
因为，在“租购同权”的背景下，租户享受到了小孩就近上学申请的资格，但学校录取还是按照积分来计算，这种政策下租户子女虽然具备申请资格，但很可能因为积分不够而上不了学。
现在杭州实行“租购同分”，这一招比“租购同权”更人性化，以后租房子女不但能享受到相对公平的申请资格，也能够享受到相对公平的积分录取资格。
此外，杭州还加大了货币补贴范畴，将新就业大学生和青年医生、青年教师等杭州经济社会发展所需的新市民群体纳入货币补贴保障范围，并且在公积金方面也加大了力度，在符合住房公积金租房提取规定的，提取额度可在现每人1000元/月的基础上逐步提高，以支持租赁住房政策。
03
从政策和资金两方面，鼓励房地产企业开展租赁业务
这一点非常重要。
租赁住房的政策能否有效实行，关键还是得看源头的租赁住房供应量。尽管国企挑起了推进租赁业务的大梁，但光靠国企远远不够，必须要民营房地产企业加入。
然而，对于这种高投入低回报，或者需要花上几十年才能够收回成本的租赁住房业务，哪个民营企业愿意干，他们又不是慈善家。
因此，政府就从政策和金融两方面来鼓励这些企业。
首先是税收提供优惠。文件规定：
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁居间代理服务，适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。明确配建租赁住房、企业自持商品房屋项目的土地增值税结算操作办法。(牵头单位：市国税局、市地税局)
其次，是在金融方面支持。文件规定：
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。(牵头单位：市金融办)
建立住房租赁企业奖励专项资金。市财政3年安排1亿资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。
文件还提到，杭州市市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务，区级层面由各区政府（管委会）确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点。以带动其他企业加入到开展租赁租房业务阵营当中。
另外，杭州年内，将建立高效、便民的“互联网+租赁”监管服务平台。国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源纳入平台监管。
杭州的头部企业阿里巴巴已经加入到了杭州租赁租房监管平台，支持杭州发展租赁市场，杭州未来还将选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。
未来会有越来越多的民营企业来分租赁市场的这块蛋糕，毕竟中国的租房人群占比只有不到20%，而美国的旧金山、纽约，日本东京等租房人口都超过40%。
租房市场的发展不但有利于解决大城市生活的人群居住问题，同时也是平抑大城市房价的长效机制之一，于国于民都是好事。
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