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摘要：在美国、日本、德国和新加坡等4个经济发展最有特点的国家中，新加坡和德国由于过去房地产市场控制平稳，因而其经验值得我国长效机制以之为借鉴。
前言
随着中央对于“房住不炒”的定位不断强调、也随着租赁新政和房地产税等新调控机制的推进，我国房地产长效机制也似乎渐行渐近、但目前仍处于朦胧之中。不过在具体细则出台之前，我们可以从国外现有成熟模式来窥见一斑，在美国、日本、德国和新加坡等4个经济发展最有特点的国家中，新加坡和德国由于过去房地产市场控制平稳，因而其经验值得我国长效机制以之为借鉴。
供应端，新加坡的公共性住宅（组屋）和德国的租赁性住房可以分别为我国共有产权房和租赁住房提供借鉴，推动我国逐步构建成普通住房、共有产权房、租赁住房等的多主体、多层次供应体系，而需求端，新加坡和德国在政策方面的有保有压，包括保（补贴、金融等）、压（税收、法律等）等多个环节都值得我国借鉴学习，实现抑制投资需求的同时更要保障自住需求。但鉴于我国住房结构性问题、房地产经济和土地财政依赖等特殊背景将约束打压政策的实施节奏和力度（如房地产税和租赁等）。
不同于认为长效机制为打压机制的负面判断，我们认为长效机制应是：1）有保有压的住房配置机制；2）重在“长效”和“稳定”；3）因城施策、缓步推进。因而长效机制不必过多负面解读，反倒是它将推动行业趋于平稳，减少行业波动、导致小周期规律淡化，强化我们小周期延长的逻辑。我们本文主要观点概要如下：
1、新加坡模式：以组屋为主，“供给管控+限购限售+交易多征税”抑制投资
供应端，新加坡住宅市场以政府为供应主体，政府承担了开发商、金融支持和政策支持等多方面的角色，国有土地占比超80%的背景使政府低价供地，以确保政府组屋低价供应，形成了80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制供应结构；需求端，政府通过有保（购屋津贴、中央公积金、低息贷款等三大资金支持）、有压（“限售+限购”打压政策及“低房产税率和高印花税率”税收政策）的保护自住、抑制投资，推动住房自有率高达91%，实现“居者有其屋”，并过去40年组屋房价CAGR约7%，低于同期人均GDP涨幅的8%。
2、德国模式：以租赁为主，“供应充裕+法律保护+多重房地产税”抑制投资
供应端，德国政府依靠补贴体系和住房合作社制度等措施吸纳民间房源来保障社会住房供给，造就了市场成为住房供应主体的多元化供应结构，并且德国家庭小型化+人均居住面积较高导致了租赁大于自有的住房格局，目前德国住房市场由58%租赁住房+42%自有住房组成，其中政府房源占7%、市场房源占93%；需求端，政府通过有保（补贴、税收、贷款等优惠政策）、有压（不动产产权税、产权转让税、差价盈利税等高比例税收政策、租客保护和租金管制的租赁立法）的多重措施保护自住、抑制投资，并过去40年房价CAGR约2%，低于同期人均GDP涨幅的4%。
3、背景差异：我国住房结构性问题、房地产经济和土地财政依赖将是强约束
虽然我国可在供应端学习新加坡的组屋和德国的租赁房，在需求端学习有保（补贴、金融等）有压（税收、法律等）政策，但新加坡和德国有其特色背景：房地产经济依赖小、土地财政依赖小、国土面积小和人口少、城市化已完成等，而反观我国，由于我国住房结构性问题（2010年户均1.1套，总量不缺、结构性问题）、房地产经济依赖强（房地产及上下游对GDP占比及增长贡献率均约30%）、土地财政依赖强（土地出让金占地方本级财政收入约45%、土地抵押贷款余额达11万亿）等特殊背景将约束我国在借鉴中并不能照搬，尤其打压政策，而更应有所学而有所不学，短期不必过度负面解读。
4、我国猜想：长效机制应有保有压，重在长效和稳定，因城施策、缓步推进
不同于认为长效机制为打压机制，我们认为长效机制应是：
1）有保有压的住房配置机制：我国将形成以商品房为主、租赁住房+共有产权房为辅的多主体、多层次住房供应体制，同时通过有保有压的调控机制实现“住有所居、住房不炒”的目标；
2）重在“长效”和“稳定”：一方面，长效机制应是一个稳定机制，目的在于住有所居，而非打压房地产，另一方面在长效机制应是长效化机制，以此稳定市场预期，保障普通住房需求；
3）因城施策、缓步推进：不同于新加坡和德国，由于目前我国的住房结构性问题、房地产经济强依赖、土地财政强依赖等特殊背景将约束我国长效机制或应因城施策、缓步推进。
德国模式：引导市场作为供应主体，欧洲唯一租赁比例高于自有产权的国家
供应端政策：政府不参与住房供应，形成以补贴为主筹措社会租赁房源的住房供应机制
1、私人市场是住房供应主体，家庭小型化明显、人均居住面积较高
德国住房建设供应主体形式多样，主要包括居民自建（43%）、私人开发商（37%）和专业供应商（20%，如住房合作社Cooperatives、公营地产公司和政府保障房等）。2016年，在德国现有人口约8,232万、家庭户数约4,096万、住宅存量约4031万套的背景下，户均套数约0.98（剔除康复住宅设施后，普通住宅的户均套数1.02套），人均住房建筑面积达到43.8平米。
注：德国的住宅建筑分为Residential Building和Residential establishment，前者指普通住宅（居住面积占比建筑面积超过一半），后者则指超过10万人口的地区用于给酒精和药物滥用者康复期使用的住宅设施。统计局的家庭户数与住宅存量口径均包括以上两者。
德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）在1978年就达到了1.21，自1995年以来则维持在1左右，初看上去似乎低于国际上的1.1套，但实际上住房状况却相对充裕。
主要有两个原因：1)一是家庭每户人数较少。不同于我们传统意识中的一家三口，德国1人家庭和2人家庭占比分别为41%和34%，家庭小型化成为主流，因此平均2人一套房的居住情况已属充裕。2)二是多房间带来的居住面积宽裕。从居住类型构成来看，3、4、5居室住宅占比分别为22%、25%和17%，因此在家庭人口少而房间多的情况下，人均住房面积43.8平米是欧洲最高之一。
2、租赁住房家庭占比约55%，但高收入、多人数家庭仍会选择自购住房
德国是欧洲唯一住房租赁市场规模大于购买市场的国家，也是欧洲金融危机后唯一房价未曾下跌的国家。德国租赁市场的发达主要原因在于二战后大约450万家庭住房短缺，而政府在1950-1988年间合计建造了770万套保障房（Social Housing）来保证满足国民居住需求。2014年德国租赁住房家庭占比54.5%，整体自有住房比例约45.5%；其中较发达的东德自有住房比例较高、约48.5%，巴登-符腾堡州和下萨克森州等分别为51.3%和54.7%；而经济较不发达的西德则约34.4%，柏林、汉堡等仅在14.2%和22.6%低位。
目前德国租赁市场上专业租赁机构份额占比约35%，私人业主租赁则占比65%，政府主要通过租金管制来规范高比例的私人租赁市场。
2013年德国住宅市场由58%租赁住房和42%的自有住房构成，租赁住房中约20%是专业租赁公司（包括住房合作社、私人地产公司、国有地产公司和政府保障房等），38%则是市场化的私人业主出租房屋。高度市场化的住宅市场是德国特色之一。
同时可以看到，自有住房率低的原因主要是因为1人家庭（租赁占比72.4%）和2人家庭（租赁占比47.3%）大多选择租赁住房。收入更高的家庭更多会选择自购住房，家庭月收入区间在2,000-3,000欧元和大于3,000欧元的家庭自有住房比例分别为48.2%和67.6%，远高于低收入区间家庭自有住房率。由此可见，经济基础稳固的多人数（非1人）家庭大多还是会选择拥有自购住房。
3、二战后大量保障房兴建满足居住需求，近年新增住宅平缓
二战后德国在“欧洲复兴计划”以及德国政府的一系列住房政策的支持下开始大规模兴建住房，1949-1978年间建造了目前存量中约一半的住宅。
之后由于经济逐步发展之下居住需求已经基本满足，加上城镇化进程已经基本结束、人口也基本保持稳定没有增长、政策支持政策也逐步退出，整体住房建设活动也开始减弱，1995-2010年间每年住宅完工套数从52万套降低到13.5万套。
2010年又成为转折点，新增住宅增速提升到7%-14%，每年完工住宅套数也从2011年的15万套提升到2016年的25万套，同期土地成交也呈现出相同趋势，房价、尤其是大城市房价增速也开始大幅攀升。
4、政府逐渐退出住房供应市场，转而形成以补贴为主筹措社会租赁房源的住房供应机制
德国的住宅市场基本是完全市场化的机制，因此现在的德国保障房（Social Housing）其实也是一种补贴体系，而欧洲其他地区保障房/公租房主要指与中央或地方政府有关联的非盈利机构提供的住房。1998年后随着经济发展和居民收入的增加，德国政府不再直接参与住房建设，住房供给依靠市场，原有低租金的社会保障房一部分转为市场租赁房、一部分陆续出售给机构投资者和住户。
德国政府保障房库存从1988年770万套，持续下降至2012年的154万套，目前占比全国住宅总量约4%。目前政府所有的保障房在以每年10万套左右的速度私有化；而新建政府保障房的速度约每年3-5万套，主要集中在部分州政府层面（municipalities），尤其是部分发达南方地区，如柏林和部分东部城市则已经基本不建设新的政府保障房，也显示出德国政府逐步退出保障房供应的想法，让位于市场去解决住房供应。
早期政府保障房产权主要在住房合作社、地方政府、国有企业（比如铁路公司或邮政局）或大型机构投资者（如保险公司或银行）。1980-2006年间，由于两德统一、经济危机和劳动力市场危机等时间使政府面临持续的财政压力，仅1999年政府就出售了约150万套保障房（约150宗大宗交易）。出售方式主要包括联邦政府出售（Federal sales）和州政府出售（Municipal sales）。政府早期提倡通过提供金融支持来推进居住租户的私有化，然而大部分拍卖还是由大型机构投资者（如基金等，private equity fund）竞得，如Fortress、Cerberus、Blackstone和Oaktree等。
5、除了补贴为主筹措社会房源之外，类似众筹的住房合作社也是解决住房供应的方式之一
欧洲在19世纪末开始出现合作社建房，1889年德国汉堡也通过了住房合作社的法案，目前德国有超过2,000家住房合作社。德国的住房合作社由各自所在地区的联合会（federation）所代表，并且都加入到GdW（包括德国私营房企、住房合作社和市政公共住房协会等的房地产协会）之中，起初是作为非盈利机构而存在。
GdW2011年的数据显示，全国4,000万套住房中约214.5万套是住房合作社持有的租赁住房，但历史上住房合作社建造的住房远不止这个数字，因为存在一些私有化方式卖给了会员。
德国政府在1970年代之前对住房合作社给予很大支持，合作社向德国联邦银行申请贷款可以享受无息、且长达100年的优惠。之后随着住房问题逐步解决，贷款期限缩短到10-15年、而且开始收取利息。1990年起政府也废除了对于国有住房公司和住房合作社只是非营利性机构的限制，这使得住房合作社的投资人不再是纯粹的自住型居民。之后政府则规定只有纯出租性的合作社才可以免交企业所得税，进一步减轻了优惠政策。
当然，现在住房合作社也可以通过一些政府基金对其项目进行融资（如社会住房基金Sozialer Wohmungsbau / Social Housing Construction），也可以通过自己的储蓄机构吸纳会员存款进行融资（截止2014年全国有48家住房合作社拥有自己的储蓄机构）。
住房合作社与个人合作建房不同，产权属于合作社会员共同持有。住房合作社最常见也是最基础的模式是通过吸纳会员的投资建造房屋，并出租给会员。会员与住房合作社的关系有两个层面：
1）首先，会员是合作社的股东，拥有合作社的权益，可以享受分红（一般分红不超过4%）。
2）其次，会员和合作社也是房客和房东的关系，会员向合作社支付房租。作为对投入资金的回报，租金通常比较低，主要用于还本付息和维护房子以及支付运营成本。会员参加合作社的股东大会，大会选举出董事会、董事会选出管理层，管理层则独立管理合作社。
这种模式的特色是房客通过投资于合作社的股权而成为其会员，从而取得租房的资格和分红的收益。起初合作社作为非赢利性机构，租户的目标是累积住房并传给下一代，很少有合作社的房屋在市场上交易。
住房合作社在基础的租赁模式上还衍生出其他模式，如永久居留权模式。会员享有永久居住权，并且可以转租给其他人，会员不再按月交租，只用交服务费。这种模式接近自有住房，因此价格也接近自有住房的价格。类似的还有合作所有模式，会员按照在合作社中的股份部分拥有物业的产权。
报告来源：华创证券
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