什么是物业管理？这才是真正的物业管理！

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      什么是物业管理 这才是真正的物业管理！记得很多年以前，曾有人问我：业主自治和物业管理有什么区别？那时候，我刚开始参与业主维权行动，与大多数的参与者一样，对这些基本概念并不能深剖细解。为了探究业主自治和物业管理诸多难题的缘起，自投身于业主维权行动不久，就开始搜集有关的文献资料。时日长久，通过文字结识了不少著文刻苦、风格鲜明的作者，陈伟即是其中一位。印象最深的是，他试图将物业管理与建筑物区分所有权协调统一起来，构建物业管理的理论基础，并由此出发去解决制度难题与行业困境。显然，这种方式与我的努力方向不同，但这并不妨碍我对陈伟的文章给予足够的尊重；尤其是我得知他的职业经历和现时身份，便更加重视他的文章所具有的代表意味——行业的背景、个人的理想，以及行政与行业交杂的视角。在我看来，陈伟与中国物业管理协会名誉会长谢家瑾等诸多人士一起，将个人的思考与行业和行政力量的结合起来，共同构建起中国内地物业管理的主流思想和话语逻辑——当然，这些思想与逻辑的形成，必然也有着行业、企业的诸多实务经验的抽象化和系统化的痕迹。

　　得知陈伟将自己的文章结集为《物业管理的本质》公开出版后，很是期待— —从作者的自选集中，自然可以更清晰的看出作者的思考脉络。然而苦恼的是，诸多公开渠道却无处购买得到。感谢行业里诸多朋友，慨然允诺帮我寻书。更是要感谢好友红喜，将我与陈伟这两个“执着于思考和文字的人”介绍相识。于是，我可以在初冬的暖阳里，捧着陈伟的自选集，细细品味他的思考轨迹和背后的逻辑。

　　若要探究物业管理的本质，自然是要说清楚物业管理是什么。在多年的工作和写作中，陈伟从不同的方向试图给出自己的答案。“在这本文集中，为了全面、客观、深刻地揭示物业管理的本质特征，我分别从不同视角，给出了物业管理的三个定义：

　　一、在政府视角下，物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动（参见《物业管理条例》第二条）。

　　二、在业主视角下，物业管理是业主以私有财产（专有部分所有权）为核心，以公共财产为纽带，以公共契约（管理规约和业主大会议事规则）为基础形成的自我管理不动产的行为（参见《物业管理的理论基础》一文）。

　　三、在企业视角下，物业管理是物业服务企业从事的以物业（不动产）为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动（参见《物业管理的行业本质》一文）。”在陈伟看来，“对比分析以上三个定义，不难发现：政府视角下的物业管理，以国家（公权）为本位，以行政管控为目标，偏重于物业管理外在表象的列举；业主视角下的物业管理，以个人（私权）为本位，以业主自治为核心，偏重于物业管理权利来源的基础；企业视角下的物业管理，以市场为本位，以契约自由为原则，偏重于物业管理上商业活动的特征。”这样从三个视角对物业管理进行定义的好处是，“相比于单一视角下的平面观察，通过多维度的立体剖析，所得出的结论似乎更加接近事物的本质，对于读者也更有说服力”。

　　然而，这样的对物业管理给出多重定义的方式，却无法说服我这个挑剔的读者——从政府、业主和企业的三个视角可以得出三个物业管理的定义，恰好说明在目前的情景下，政府、业主和企业对于什么是“物业管理”，尚未达成一致意见。若从共同知识的角度看，也可以说三者之间对于物业管理存在着严重的认知分歧。人的活动都是建立在一定的规则之上的，无论这规则是成文或不成文的。若没有共同知识作为规则的基础，则这规则或是不公正的，或者对这规则的解读各有理解，纠纷的根源也就蕴含在这不同的理解之中。举例而言，在前述三个定义之中，都出现了“业主”这个概念。但是，政府和企业视角下的“业主”包含着两种法律上的身份——其一，拥有一个建筑物的全部产权的产权人；其二，拥有一个建筑物的部分产权的产权人。前者的建筑物可以称之为“专属建筑”，后者的建筑物则是“区分所有建筑物”。长久以来，各界在讨论物业管理时通常是忽视“专属建筑”与“区分所有建筑物”在物业管理活动中的区别。虽然目前有一种趋势，就是将专属建筑的物业管理活动称之为“资产管理”，但这种界定仍然没有将二者之间的本质区别充分厘清。

　　事实上，无论是讨论物业管理的价格机制，还是讨论物业管理的行业困境，其实都是围绕着区分所有建筑物展开的。这就形成了话语逻辑上的错位——谈及行业市场时涵盖专属建筑，甚至试图将所有类型的建筑物都纳入其中；谈及行业困境及制度改进时，却基本上围绕着住宅小区（区分所有建筑物及其集合）。最典型的就是各地立法者在展开物业管理地方法规的立法调研时，调研课题基本上都是如何解决住宅小区的物业管理各种难点。

　　即使以企业视角来定义物业管理，也无法回避专属建筑与区分所有建筑物在相关活动中的巨大区别。“以物业（不动产）为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动”——如前所述，物业包含两类不同所有权类型的建筑物。专属建筑物的业主无论是自然人还是法人，其需求都是明确而清晰的；区分所有建筑物的业主则是由不同个体组成的一个群体，其需求自然而然的分为两种：单个业主的个体需求，业主团体的集体需求（以业主大会和业主委员会的决定为表现形式）。若从契约自由的原则看，专属建筑物的物业服务合同应当不会出现《条例》所称的“前期物业管理”；而区分所有建筑物在前期物业管理阶段和业主大会选聘阶段的物业服务合同则有着形式和本质上的巨大差别。

　　当然，陈伟在《物权法》出台之前，就已经做出将物业管理与建筑物区分所有权相互协调的努力。“在不否认广义的物业管理应包括单一业主对其建筑物及其附属设施维护和管理的前提下，我们可以从本质上将物业管理视为多业主区分所有建筑物的管理。”做出类似努力的，在物业管理行业里还有李钊等人。这样的界定虽然可以将物业管理与区分所有建筑物的管理对接起来，却可能因此模糊物业管理本身的面目——尤其是，这样的界定无法解决下面的问题：物业管理究竟是一个行业（或企业）的市场化行为，还是产权人对建筑物进行管理的行为。或者说，物业管理究竟是物业管理市场的甲方行为，还是乙方行为？抑或说，物业管理就是这个市场甲乙双方的交易行为？

　　行文至此，似乎马上就要进入业主群体与行业人士在讨论中常见的局面——唇枪舌剑，各执一词。不过，此时的我却无意于此。或者说，我更乐见陈伟这样对于思考和文字孜孜不倦的行业人士。毕竟，只有在开放的表达和阐释中，才可能建立对话的基础。况且，恰如陈伟所言，“在探究物业管理本质这一哈姆雷特式的历史长剧中，我愿意做第一千零一个观众”。如是所言，我也是这历史长剧的一个观众。我乐于满怀着对“已往历史之温情与敬意”，在字里行间与包括陈伟在内的思考者和写作者继续展开对话。比如，陈伟着眼于从物业费的价格机制入手分析“价格失灵”，而我则倾向于解析物业费定价机制的内在机理及其对物业管理市场走向的影响。在这个意义上，我们之间的对话，永不止息。

　　合上这厚厚的书卷，那天会面时陈伟讲过的话恍然在耳边飘荡，这是“镣铐上的舞蹈”。或许只有我们打开思想和文字上的镣铐，才可能切实地走向事物的本质，触摸真理。

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